Απαγόρευση δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις

1. α) Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την περ. α) της παρ. 1 του άρθρου 366, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 366, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περ. β), γ) και δ) της παρ. 3 του άρθρου 366. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία. Η ανωτέρω ακυρότητα των μεταβιβάσεων και των συστάσεων εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από την 1η.5.2024 αίρεται με μεταγενέστερη υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος των αυθαιρεσιών ή των ανωτέρω πολεοδομικών παραβάσεων που είχαν εγκατασταθεί προ των ανωτέρω πράξεων, εφόσον αυτή είναι επιτρεπτή, και υπό την προϋπόθεση σύνταξης ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας του άρθρου 342. Σε περίπτωση που η συμβολαιογραφική πράξη που καταρτίστηκε κατά παράβαση του πρώτου εδαφίου χρήζει διόρθωσης ως προς τα στοιχεία του ακινήτου, αυτή δύναται να διορθωθεί από τον τελευταίο αποκτώντα το εμπράγματο δικαίωμα, μονομερώς, ενεργούντα για λογαριασμό του και για λογαριασμό του μεταβιβάζοντος, τεκμαιρομένου ότι ο αποκτών ενεργεί δυνάμει των άρθρων 223, 235 και 726 του Αστικού Κώδικα (π.δ. 456/1984, Α’ 164). Κατά τη σχετική διόρθωση της οικείας πράξης προσαρτώνται μόνο το πιστοποιητικό Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτου του τελευταίου αποκτώντος, το πιστοποιητικό πληρότητας ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου ή της ηλεκτρονικής ταυτότητας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας της παρ. 3 του άρθρου 342, η βεβαίωση υπαγωγής, το σχεδιάγραμμα της κάτοψης και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Τυχόν απαιτούμενη δήλωση φόρου υποβάλλεται μονομερώς.
β) Δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με τις περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 366.

2. Από την παρ. 1 εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις που:
α) υφίστανται πριν από τις 30.11.1955, ημερομηνία έναρξης ισχύος του β.δ. από 9.8.1955 (Α’ 266),
β) έχουν απαλλαγεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 720/1977 (Α’ 297),
γ) έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 16 του ν. 1337/1983 (Α’ 33) ή τις παρ. 8 και 10 του άρθρου 9 του ν. 1512/1985 (Α’ 4),
δ) έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τα άρθρα 15, 16, 20 και 21 του ν. 1337/1983, χωρίς, όμως, να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμόδιου, κατά περίπτωση, οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση,
ε) έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με το άρθρο 4 του ν. 3399/2005 (Α’ 255),
στ) έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3775/2009 (Α’ 122) ή του
ν. 3843/2010 (Α’ 62), και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές, ή έχει περατωθεί η διαδικασία της διατήρησης με τις προϋποθέσεις του παρόντος Μέρους,
ζ) έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) του ενιαίου ειδικού προστίμου, κατά τις διατάξεις του παρόντος Μέρους ή τις διατάξεις των νόμων 4014/2011 (Α’ 209), 4178/2013 (Α’ 174), 4495/2017 (Α’ 167),
η) που έχουν νομιμοποιηθεί ή εξαιρεθεί από την κατεδάφιση ή έχει εκδοθεί γι’ αυτά οικοδομική άδεια από τη Γενική Γραμματεία Αθλητισμού, σύμφωνα με την περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 5 του ν. 2730/1999 (Α’ 130),
θ) εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παρ. 3 του άρθρου 366, εξαιρουμένων των περ. β), γ) και δ).

3. α) Επιτρέπεται η σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας επί ακινήτου που ανήκει στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε.» (ΕΤΑΔ) ή στο Δημόσιο κατά ποσοστό ανώτερο του πενήντα τοις εκατό (50%) και το οποίο διαχειρίζεται η ΕΤΑΔ, εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που τυχόν έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί στον χώρο της αποκλειστικής χρήσης της κάθετης ιδιοκτησίας έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος Κώδικα.
β) Επιτρέπεται η μίσθωση ή η παραχώρηση τμήματος ακινήτου που ανήκει στην ΕΤΑΔ ή στο Δημόσιο κατά ποσοστό ανώτερο του πενήντα τοις εκατό (50%) και το οποίο διαχειρίζεται η ΕΤΑΔ, εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που τυχόν έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί στο υπό μίσθωση ή υπό παραχώρηση τμήμα του ακινήτου έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017 ή του παρόντος Μέρους.