Γενικές διατάξεις

1. Με το προεδρικό διάταγμα οριοθέτησης οικισμού, για λόγους προστασίας του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του και του φυσικού τοπίου ή για λόγους πολεοδομικούς γενικότερα, είναι δυνατό να καθορίζονται συντελεστές δόμησης (Σ.Δ.), επιτρεπόμενη κάλυψη και ύψος μικρότεροι από τους οριζόμενους με το παρόν, κατά Ζώνες ή σε όλη την έκταση του οικισμού.

2. Όρια οικισμών που καθορίστηκαν με αποφάσεις αναρμόδιων οργάνων επανεγκρίνονται ή αναοριοθετούνται υποχρεωτικά στο πλαίσιο Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ.), Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Ε.Π.Σ.) ή αυτοτελούς προεδρικού διατάγματος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Τμήματος.

3. Οι παραδοσιακοί οικισμοί οριοθετούνται βάσει των διατάξεων του παρόντος Τμήματος. Η μελέτη οριοθέτησης περιλαμβάνει υποχρεωτικά μορφολογική εξειδίκευση των επιτρεπόμενων μεγεθών δόμησης στον οικισμό και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε αυτόν, λαμβάνοντας υπόψη το ιδιαίτερο προστατευτικό καθεστώς τους και με σκοπό τη διατήρησή τους στο διηνεκές, την ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους, καθώς και την αποτροπή αλλοίωσής τους. Κατά την οριοθέτηση παραδοσιακού οικισμού, η εισήγηση της μελέτης είναι δυνατόν να διαφοροποιείται από τα οριζόμενα στο παρόν Τμήμα, με την προϋπόθεση ότι συνοδεύεται από ειδική τεκμηρίωση με σκοπό την ανάδειξη, κατά περίπτωση, της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής και αισθητικής φυσιογνωμίας του, καθώς και την αποτροπή της αλλοίωσης αυτού.
α) Προεδρικά διατάγματα χαρακτηρισμού οικισμών ως παραδοσιακών, με τα οποία καθορίζονται όροι και περιορισμοί δόμησης και χρήσεις γης για την προστασία του παραδοσιακού χαρακτήρα τους και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας τους, ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής, αισθητικής, ή και ειδικά προεδρικά διατάγματα που εκδόθηκαν μεταγενέστερα του χαρακτηρισμού τους, με τα οποία θεσπίστηκαν όροι και περιορισμοί δόμησης κατά τα ανωτέρω, κατισχύουν του παρόντος και κάθε άλλης διάταξης.
β) Με το προεδρικό διάταγμα οριοθέτησης παραδοσιακού οικισμού και ιδίως στις περιπτώσεις οριζόντιου, ομαδικού χαρακτηρισμού οικισμών ως παραδοσιακών χωρίς εξειδικευμένες κατά περίπτωση μελέτες, είναι δυνατόν, μετά από προσήκουσα τεκμηρίωση, πέραν της απαιτούμενης μελέτης αστικού σχεδιασμού ή τοπίου, κατά περίπτωση, με γνώμονα το ιστορικό της πολεοδομικής ανάπτυξης και εξέλιξης του οικισμού, την πολεοδομική του συγκρότηση και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά αυτής, την αρχιτεκτονική του φυσιογνωμία, τις ανάγκες της σύγχρονης διαβίωσης και τις περιβαλλοντικές παραμέτρους, να τροποποιούνται επί το ευμενέστερο ή το δυσμενέστερο οι θεσμοθετημένοι όροι και περιορισμοί δόμησης, εφόσον οι προτεινόμενοι όροι συνάδουν με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του οικισμού, κατατείνουν στη μείζονα και αποτελεσματικότερη προστασία αλλά και στη βιωσιμότητά του ή επιβάλλονται από όλως εξειδικευμένες συνθήκες που επικρατούν στον οικισμό αυτό, υπό την προϋπόθεση ότι δεν αλλοιώνουν τη φυσιογνωμία του.
γ) Ζητήματα που δεν ρυθμίζονται από τα προεδρικά διατάγματα χαρακτηρισμού οικισμών ως παραδοσιακών ή από ειδικά προεδρικά διατάγματα που εκδόθηκαν μεταγενέστερα του χαρακτηρισμού τους, με τα οποία θεσπίστηκαν όροι και περιορισμοί δόμησης αυτών, ακολουθούν τις διατάξεις του παρόντος Τμήματος, μετά από σύμφωνη γνώμη του οικείου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, με γνώμονα τη διατήρηση και διαφύλαξη του χαρακτήρα του οικισμού.

4. Κατά την οριοθέτηση οικισμού για πρώτη φορά, εντός του οποίου διέρχεται μη οριοθετημένο ρέμα, συντάσσεται μελέτη προσωρινής οριοθέτησής του, σύμφωνα με τον ν. 4258/2014 (Α’ 94). Στην περίπτωση αναοριοθέτησης ή επανέγκρισης ορίου οικισμού, κατά περίπτωση, ενεργείται σχετικός προέλεγχος βάσει όλων των διαθέσιμων στοιχείων για την ύπαρξη ρεμάτων και, εφόσον διαπιστωθεί ότι εντός αυτού διέρχεται ρέμα μη οριοθετημένο, είναι υποχρεωτική, με σχετική μνεία στο προεδρικό διάταγμα οριοθέτησης του οικισμού, η, εντός πενταετίας από την έκδοσή του, οριστική οριοθέτηση του ρέματος, με μέριμνα του οικείου δήμου. Η ίδια ως άνω προθεσμία οριστικής οριοθέτησης των ρεμάτων ισχύει και για τους οικισμούς που οριοθετούνται για πρώτη φορά. Σε κάθε περίπτωση, για τη δόμηση πλησίον ρέματος ισχύουν ο ν. 4258/2014 και η υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ ΔΑΟΚΑ/66006/2360/16.6.2023 απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Έγκριση Κτιριοδομικού Κανονισμού» (Β’ 3985).

5. Οικόπεδα, τα οποία κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του προεδρικού διατάγματος οριοθέτησης του οικισμού εμπίπτουν σε περισσότερες της μίας ζώνες αυτού, δομούνται με τις διατάξεις της ζώνης στην οποία έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο. Οικόπεδα με πρόσωπο ή πρόσωπα που εμπίπτουν σε περισσότερες της μίας ζώνης, δομούνται με τις διατάξεις της ζώνης στην οποία εμπίπτει το μεγαλύτερο μήκος του προσώπου τους.

6. Αν ιδιοκτησία με πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο του οικισμού εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου του οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα της δεν έχει την κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση αρτιότητα που ορίζεται με το παρόν, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή, τα δε πολεοδομικά μεγέθη υπολογίζονται επ’ αυτού. Προϋπόθεση για την εφαρμογή της ως άνω διάταξης είναι το τμήμα εντός ορίων του οικισμού να αντιστοιχεί σε έκταση τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%) της συνολικής έκτασης της ιδιοκτησίας και η οικοδομή να κατασκευάζεται στο τμήμα που ορίζεται ως εντός ορίου οικισμού κατά τα ανωτέρω. Αν δεν πληρούται η προϋπόθεση αυτή, το σύνολο της ιδιοκτησίας εμπίπτει στις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης. Για το εκτός ορίου του οικισμού τμήμα, εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του βάσει των διατάξεων της εκτός σχεδίου δόμησης, αφαιρούμενης της επιφάνειας που έχει θεωρηθεί ως εντός ορίου οικισμού κατά τα ανωτέρω, τα πολεοδομικά μεγέθη υπολογίζονται επί της απομειωμένης επιφάνειας. Στην περίπτωση σωρευτικής εφαρμογής των ως άνω εδαφίων, η συνολική δόμηση προκύπτει από το άθροισμα της δόμησης βάσει των πολεοδομικών μεγεθών της κάθε επιμέρους περίπτωσης. Η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει οπουδήποτε εντός της ιδιοκτησίας, με την προϋπόθεση οι οικοδομές που τοποθετούνται στο εντός του οικισμού τμήμα να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 240, ενώ στο εκτός του οικισμού τμήμα οι οικοδομές να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση. Τα μορφολογικά στοιχεία ακολουθούν τα οριζόμενα για το εντός ορίου οικισμού οικόπεδο. Οι μελέτες που εκπονούνται κατ’ εφαρμογή των ως άνω διατάξεων εγκρίνονται από το οικείο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.), με γνώμονα τη διαφύλαξη του πολεοδομικού χαρακτήρα του οικισμού και τη συγκρότηση του άμεσου πολεοδομικού περιβάλλοντος της ιδιοκτησίας.

7. Για κτίρια όγκου άνω των δύο χιλιάδων (2.000) κ.μ., επιβάλλεται η διάσπαση του όγκου σε μικρότερους όγκους ή σε ανεξάρτητα κτίρια, έστω και αν πρόκειται για λειτουργικά ενιαίο οικοδόμημα. Οι μικρότεροι όγκοι ή τα ανεξάρτητα κτίρια δεν επιτρέπεται να επαναλαμβάνουν την ίδια ακριβώς μορφή, όγκο ή τυπολογία, η δε ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους ορίζεται σε πέντε (5) μ. Επιπλέον, δεν επιτρέπεται όλοι οι κτιριακοί όγκοι να εφάπτονται στα όρια του οικοπέδου. Για την εφαρμογή της διάσπασης αλλά και για την περίπτωση που για λόγους λειτουργικούς δεν είναι δυνατή η εφαρμογή της, αποφαίνεται σχετικά το αρμόδιο Σ.Α., με γνώμονα τη διατήρηση της πολεοδομικής και αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας του οικισμού.

8. Στη Ζώνη Α του οικισμού δεν χορηγούνται παρεκκλίσεις, πλην της διασποράς των κτιρίων στο οικόπεδο και του αριθμού των ορόφων, οι οποίοι δεν υπερβαίνουν τους τρεις (3), κατά την κρίση του οικείου Σ.Α., εφόσον οι παρεκκλίσεις αυτές προβλέπονται από το προεδρικό διάταγμα οριοθέτησης του οικισμού βάσει της σχετικής μελέτης.

9. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού, σε άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο με εμβαδόν τουλάχιστον χίλια οκτακόσια (1.800) τ.μ. και πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο, κατά τις ισχύουσες διατάξεις, κοινόχρηστο χώρο, εφόσον δεν πραγματοποιείται η επιτρεπόμενη, κατά τις οικείες διατάξεις, νόμιμη κατάτμησή του, η συνολική δόμηση του ενιαίου οικοπέδου δύναται να ισούται με το άθροισμα της επιτρεπόμενης δόμησης για την ανέγερση κατοικίας στα άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, τα οποία θα προέκυπταν από την κατάτμηση του ενιαίου οικοπέδου, σύμφωνα με την κατά τον κανόνα ισχύουσα αρτιότητα του οικισμού, μειωμένη κατά δέκα τοις εκατό (10%), τηρουμένων των προϋποθέσεων της προηγούμενης παραγράφου. Η κατά τα ως άνω δόμηση ακολουθεί τα παραδοσιακά πρότυπα της αρχιτεκτονικής του οικισμού, σε τέτοια θέση και με τέτοια διάταξη, ώστε να εξασφαλίζεται επαρκής ενιαίος ακάλυπτος χώρος, οι δε κτιριακοί όγκοι ποικίλουν σε ισόγειους, διώροφους ή και τριώροφους, όπου επιτρέπεται, ώστε να εξασφαλίζεται η μέγιστη δυνατή αρμονική ένταξή τους στο τοπίο και τον ιστό του οικισμού. Οι ως άνω μελέτες εγκρίνονται από το κατά περίπτωση αρμόδιο Σ.Α. ή το Κεντρικό Σ.Α..

10. Στην περίπτωση επιβολής στέγης, η κατασκευή της είναι υποχρεωτική μετά από την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού του κτιρίου και πριν από την εκτέλεση όλων των υπόλοιπων οικοδομικών εργασιών.

11. Επισκευές και αποκαταστάσεις νομίμως υφιστάμενων κτισμάτων εντός του ορίου του οικισμού, των οποίων η υλοποιημένη δόμηση αντίκειται στις διατάξεις του παρόντος, εγκρίνονται από το αρμόδιο Σ.Α..

12. Επιτρέπεται η κατασκευή εξωτερικής κτιστής ακάλυπτης κλίμακας μέγιστου πλάτους ενός (1) μ. από το έδαφος προς τον όροφο και το δώμα. Στην περίπτωση αυτή απαγορεύεται η κατασκευή οποιουδήποτε κλειστού χώρου στο δώμα, ενώ η κλίμακα δεν προσμετράται στη δόμηση του κτιρίου, έστω και αν ο υποκείμενος χώρος είναι κλειστός. Στην περίπτωση κατασκευής τριώροφου κτιρίου, η εξωτερική κλίμακα επιτρέπεται μόνο μέχρι τη στάθμη του δαπέδου του τρίτου ορόφου.

13. Το ελάχιστο ύψος ορόφου ορίζεται σύμφωνα με το Τμήμα Ι, περί γενικών κανόνων δόμησης και οικοδομικού Κανονισμού, του παρόντος Μέρους.

14. Απαγορεύεται η κατασκευή του κτιρίου σε υποστυλώματα (PILOTIS).

15. Απαγορεύεται η κατασκευή περιμετρικών εξωστών.

16. Τα στηθαία και τα κιγκλιδώματα ασφαλείας του δώματος τοποθετούνται στη θέση του περιγράμματος του υποκείμενου ορόφου.

17. Οι τυχόν αναμονές οπλισμού στο δώμα καλύπτονται υποχρεωτικά.

18. Εντός του ορίου του οικισμού, εξαιρούμενων των Ζωνών Α όλων των οικισμών, επιτρέπεται, στους ακάλυπτους χώρους των ακινήτων, η κατασκευή θερμοκηπίων κηπευτικών προϊόντων οικιακής χρήσης, με τις εξής προϋποθέσεις:
α) το ύψος της κατασκευής δεν υπερβαίνει το ένα κόμμα πενήντα (1,50) μ.,
β) το εμβαδόν δεν υπερβαίνει ανά ιδιοκτησία τα τριάντα (30) τ.μ.,
γ) ο φέρων οργανισμός (σκελετός) του θερμοκηπίου είναι ξύλινος, μεταλλικός ή συνθετικός και η επικάλυψή του γίνεται αποκλειστικά από γυαλί ή ελαφριά υλικά.

19. Επιβάλλεται η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού των λυμάτων στις περιπτώσεις κτιρίων κοινής ωφέλειας, τουριστικών εγκαταστάσεων, βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων, εφόσον επιβάλλεται από το μέγεθός τους, κατά την κρίση της αρμόδιας για τη χορήγηση της άδειας ίδρυσης και λειτουργίας υπηρεσίας. Για όλες τις λοιπές χρήσεις, επιβάλλεται η κατασκευή στεγανού βόθρου, όταν δεν υπάρχει κεντρικό αποχετευτικό δίκτυο.