Υφιστάμενα κτίρια

1. Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο:
α) αν έχει ανεγερθεί με νόμιμη άδεια ή αναθεώρηση και σύμφωνα με τους όρους αυτής,
β) αν έχει νομιμοποιηθεί με το πέμπτο εδάφιο της παρ. 8 του άρθρου 8 του ν. 1512/1985 (Α’ 4) ή με την παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985 (Α’ 210), όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 2831/2000 (Α’ 140), ή με την παρ. 2 του άρθρου 26 του ν. 4014/2011 (Α’ 209) ή με την παρ. 1 του άρθρου 23 του ν. 4178/2013 (Α’ 174) ή με το άρθρο 28, την παρ. 5 του άρθρου 29 και την παρ. 1 του άρθρου 106 του v. 4495/2017 (Α’ 167) ή με τα άρθρα 314 και 315 ή με το άρθρο 393 του παρόντος Κώδικα,
γ) αν προϋπήρχε της έγκρισης του σχεδίου πόλης και συγχρόνως οποιουδήποτε κανονισμού δόμησης στην περιοχή προ της δημοσίευσης του π.δ. της 23.10/4.11.1928 (Α’ 231) για τις εκτός σχεδίου δόμησης περιοχές και προ της δημοσίευσης του ν.δ. της 17.7/16.8.1923 (Α’ 228) για τις εντός σχεδίου περιοχές,
δ) αν προϋφίσταται του β.δ. από 9.8.1955 (Α’ 266) ή εξαιρέθηκε από την κατεδάφιση σύμφωνα με τον
ν. 1337/1983 (Α’ 33) ή εξαιρέθηκε οριστικά από την κατεδάφιση με τους νόμους 4178/2013 ή 4495/2017 ή τον παρόντα σύμφωνα με διατάξεις ρύθμισης ή τακτοποίησης ή αναστολής επιβολής κυρώσεων αυθαιρέτων,
ε) αν πρόκειται για κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί νεότερα μνημεία ή διατηρητέα είτε στο σύνολο, είτε μόνο τμήματα αυτών, ιδίως όψεις, φέρουσα τοιχοποιία,
στ) αν πρόκειται για κτίριο που έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια πριν από τις 4.7.2012, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν. 4067/2012, Α’ 79, διορθ. σφαλμ. Α’ 99), σύμφωνα με το άρθρο 48 αυτού, και που έχει πρόσωπο σε οικοδομική γραμμή που βρίσκεται απέναντι από οικοδομικό τετράγωνο στα ακραία σημεία του σχεδίου και με τους όρους δόμησης του απέναντι οικοδομικού τετραγώνου.

2. Για τα κτίρια ή τα τμήματα των κτιρίων της παρ. 1, οι συντελεστές κάλυψης, δόμησης, όγκου και ύψη υπολογίζονται σύμφωνα με τον κανονισμό και τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά τον χρόνο κατασκευής τους. Ειδικότερα:
α) στην κάλυψη και στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, που έχει πραγματοποιηθεί, προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι,
β) χώροι των προαναφερθέντων κτισμάτων που δεν υπολογίζονταν κατά τον χρόνο κατασκευής τους στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, δεν υπολογίζονται στη συνολική επιφάνεια του κτιρίου,
γ) διατάξεις του παρόντος Τμήματος που αφορούν στην κατασκευή στοιχείων που ορίζονται με το παρόν Τμήμα και δεν είχαν οριστεί κατά τον χρόνο κατασκευής του υφιστάμενου κτίσματος, όπως είναι οι εσωτερικοί εξώστες (πατάρια), οι σοφίτες κ.ά., κατά τη μελέτη της προσθήκης κατισχύουν του πρώτου εδαφίου.

3. Προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο επιτρέπεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
α) Κατ’ επέκταση ή και καθ’ ύψος σύμφωνα με το παρόν Τμήμα και σύμφωνα με τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα, κατά τον χρόνο χορήγησης της οικοδομικής άδειας προσθήκης, συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) της περιοχής, με την επιφύλαξη των προβλεπόμενων στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 394.
β) Ειδικότερα, η επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το περίγραμμα του κτιρίου, έστω και αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, όπως αυτά καθορίζονται από το παρόν Τμήμα ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Ειδικά για τα κτίρια της περ. δ) της παρ. 1 επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το νόμιμο περίγραμμα αυτών, όπου αυτό ορίζεται ως το τμήμα εκείνο το οποίο δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά τον χρόνο κατασκευής του, αν αυτές είναι ευμενέστερες.

4. Σε περίπτωση προσθηκών και ενισχύσεων φέροντος οργανισμού νομίμως υφιστάμενων κτιρίων επιτρέπεται η κατασκευή φερόντων στοιχείων εντός των υποχρεωτικά ακαλύπτων χώρων, πλαγίων και πίσω υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ και προκηπίου σύμφωνα με τη στατική μελέτη. Σε περίπτωση ταύτισης της οικοδομικής γραμμής με τη ρυμοτομική γραμμή επιτρέπεται το πλάτος του φέροντος στοιχείου και μόνο, να εισέρχεται στον κοινόχρηστο χώρο έως και τριάντα (30) εκατοστά. Οι κατασκευές αυτές δεν προσμετρώνται στην επιφάνεια κάλυψης και δόμησης του κτιρίου. Η θεμελίωση εκτός ρυμοτομικής γραμμής επιτρέπεται σε βάθος ανώτερο των δύο κόμμα πενήντα (2,50) μ. και προεξοχής από τον φέροντα οργανισμό έως τριάντα (30) εκατοστά.

5. Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) όμορων οικοπέδων, είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτησιών για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά από τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση συναίνεσης με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) ιδιοκτητών αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου, είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση, εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά από τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. Σε περίπτωση που για τη λειτουργική ενοποίηση ή εσωτερική διαρρύθμιση απαιτούνται επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον μετά από τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές είναι επιτρεπτές κατόπιν συναίνεσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου και, κατ’ εξαίρεση επιτρέπονται μονομερώς, κατά παρέκκλιση των οριζόμενων στο Κανονισμό του κτιρίου, εφόσον δεν θίγουν στύλους και δοκούς του φέροντος οργανισμού και μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου, όπως αποδεικνύεται από μελέτη στατικής επάρκειας. Σε περίπτωση που κατά τη μελέτη στατικής επάρκειας απαιτούνται επεμβάσεις ενίσχυσης στον φέροντα οργανισμό, αυτές δύνανται να πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη των ιδιοκτητών των αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών που ενοποιούνται, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων αυτών ιδιοκτησιών.