Ύψος κτιρίου - Αφετηρία μέτρησης υψών - Πλάτος δρόμου

1. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) της περιοχής ως εξής:
α) για Σ.Δ. έως και μηδέν κόμμα τέσσερα (0,4) ύψος δέκα κόμμα εβδομήντα πέντε (10,75) μ.,
β) για Σ.Δ. έως και μηδέν κόμμα οκτώ (0,8) ύψος δεκατέσσερα (14) μ.,
γ) για Σ.Δ. έως και ένα κόμμα δύο (1,2) ύψος δεκαεπτά κόμμα είκοσι πέντε (17,25) μ.,
δ) για Σ.Δ. έως και ένα κόμμα έξι (1,6) ύψος δεκαεννέα κόμμα πενήντα (19,50) μ.,
ε) για Σ.Δ. έως και δύο (2) ύψος είκοσι δύο κόμμα εβδομήντα πέντε (22,75) μ.,
στ) για Σ.Δ. έως και δύο κόμμα έξι (2,6) ύψος είκοσι έξι (26) μ.,
ζ) για Σ.Δ. δύο κόμμα έξι (2,6) και άνω, το δεκαπλάσιο του επιτρεπόμενου συντελεστή με μέγιστο ύψος τριάντα δύο (32) μ..

2. Επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος και τον συντελεστή όγκου με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής:
α) για τα ειδικά κτίρια πλην των γραφείων, στις περιοχές με συντελεστή δόμησης έως ένα κόμμα δύο (1,2) και αιτιολογημένη πρόταση του αρμόδιου φορέα, με τις ακόλουθες μέγιστες τιμές:
αα) για Σ.Δ. έως και μηδέν κόμμα τέσσερα (0,4) ύψος δεκατρία (13) μ.,
αβ) για Σ.Δ. έως και μηδέν κόμμα οκτώ (0,8) ύψος δεκαοκτώ (18) μ.,
αγ) για Σ.Δ. έως και ένα κόμμα δύο (1,2) ύψος είκοσι ένα (21) μ..
β) σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε κτίριο που έχει ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια, εφόσον δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης.

3. Το μέγιστο ύψος του κτιρίου σε κάθε σημείο των όψεών του μετριέται από την οριστική στάθμη του εδάφους σε οποιοδήποτε σημείο μέτρησης ή από τη στάθμη του πεζοδρομίου, αν οι όψεις τοποθετούνται επί της ρυμοτομικής γραμμής. Σε οικόπεδα με πρόσωπα σε περισσότερους του ενός (1) κοινόχρηστους χώρους, για τα οποία ισχύουν διαφορετικά μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη και το ένα (1) τουλάχιστον από αυτά δεν ορίζεται βάσει της παραγράφου αυτής, επιβάλλεται η τήρηση του μικρότερου από τα επιτρεπόμενα ύψη μέχρι την απόσταση των εννέα (9) μ. από την οικοδομική γραμμή στην οποία αντιστοιχεί αυτό, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από τους ειδικούς όρους δόμησης της περιοχής. Σε περίπτωση υπογείου με ύπαρξη χαμηλωμένης αυλής (cour anglaise) η αφετηρία μέτρησης του ύψους γίνεται από την οριστική στάθμη εδάφους του ισογείου στην αντίστοιχη θέση.

4. Στους ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων επιτρέπεται η εκσκαφή ή επιχωμάτωση του φυσικού εδάφους για την προσαρμογή του στο κτίριο με την προϋπόθεση ότι σε κανένα σημείο η οριστική στάθμη του εδάφους δεν θα βρίσκεται ψηλότερα ή χαμηλότερα από το ένα κόμμα πενήντα (1,50) μ. από τη φυσική στάθμη του. Σε περίπτωση εκσκαφής ή επίχωσης ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου για οικόπεδα με κλίση μεγαλύτερη του είκοσι τοις εκατό (20%), η στάθμη του φυσικού εδάφους μπορεί να υποβιβαστεί τεχνητά έως δύο (2) μ. και να επιχωθεί μέχρι ένα κόμμα πενήντα (1,50) μ. Εκσκαφές ή επιχώσεις εδάφους που υπερβαίνουν τα παραπάνω όρια επιτρέπονται ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.A.).

5. Το κτίριο πλην εξωστών με τα κιγκλιδώματα και τα στηθαία ασφαλείας, αρχιτεκτονικών προεξοχών και αρχιτεκτονικών στοιχείων, ογκοπλαστικών προεξοχών και διακοσμητικών στοιχείων, κινητών συστημάτων σκίασης και κινητών προστεγασμάτων, που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο οφείλει να εγγράφεται στο ιδεατό στερεό, που καθορίζεται:
α) στα πρόσωπα του οικοπέδου, από την κατακόρυφη επιφάνεια που περνά από την οικοδομική γραμμή και της οποίας τα ανώτατα σημεία βρίσκονται σε ύψος ένα κόμμα πέντε (1,5) Π που δεν μπορεί να είναι μικρότερο των επτά κόμμα πενήντα (7,50) μ., από τα αντίστοιχα σημεία του κρασπέδου του πεζοδρομίου,
β) από κεκλιμένη επιφάνεια που περνά από τα ανώτατα σημεία της κατακόρυφης επιφάνειας που ορίζεται στην παρ. 4 και σχηματίζει με αυτήν οξεία γωνία εφαπτομένης ένα (1): ένα κόμμα πενήντα (1,50),
γ) στις υπόλοιπες πλευρές του οικοπέδου από κατακόρυφες επιφάνειες που περνούν από τα όρια του οικοπέδου ή από τα όρια των αποστάσεων που επιβάλλονται.

6. Σε περιπτώσεις πλατειών ή διευρύνσεων λόγω συμβολής οδών με ή χωρίς απότμηση, για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων στο τμήμα που βλέπει στη διεύρυνση ή την πλατεία, λαμβάνεται το μεγαλύτερο μέγεθος Π από όλα τα προκύπτοντα στο σημείο της συμβολής. Όταν ο εγκεκριμένος κοινόχρηστος χώρος περιβάλλεται κατά το μεγαλύτερο μέρος του από οικοδομικό τετράγωνο και επικοινωνεί με άλλον κοινόχρηστο χώρο από δίοδο, ως μέγεθος Π για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων που βλέπουν σε αυτόν λαμβάνεται το πλάτος της διόδου στο σημείο συμβολής της με τον χώρο αυτόν.

7. Τα ύψη για την εφαρμογή του ιδεατού στερεού, μετρώνται από κάθε σημείο της ρυμοτομικής γραμμής στη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου πεζοδρομίου, όπως αυτή βεβαιώνεται από τον μελετητή μηχανικό και εγκρίνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα και το διάγραμμα κάλυψης από την αρμόδια υπηρεσία του δήμου. Αν δεν υπάρχει οριστικά διαμορφωμένο πεζοδρόμιο, η στάθμη αυτή καθορίζεται από την εγκεκριμένη υψομετρική μελέτη της οδού. Αν δεν υπάρχει υψομετρική μελέτη της οδού, η μελέτη συντάσσεται από ιδιώτη μηχανικό και αυτή εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του δήμου. Επιτρέπεται η σύνταξη νέας υψομετρικής μελέτης στην περίπτωση διαφοροποίησης του ύψους της οδού. Σε περίπτωση ανέγερσης αθλητικών εγκαταστάσεων με χωρητικότητα άνω των δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) θεατών, για την κατασκευή ή τη λειτουργία των οποίων απαιτούνται διανοίξεις ή διαμορφώσεις οδών και λοιπά συνοδά έργα, οι αρμοδιότητες της έγκρισης κυκλοφοριακών και λοιπών σχετικών τεχνικών και υποστηρικτικών μελετών, της έγκρισης υψομετρικής μελέτης οδών και της έκδοσης σχετικών βεβαιώσεων που απαιτούνται για την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή και της κατασκευής και επίβλεψης ασκούνται από το Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών. Το παρόν εφαρμόζεται και επί εκκρεμών, κατά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του, αιτήσεων έγκρισης των απαιτούμενων μελετών των περιπτώσεων του τέταρτου εδαφίου. Στις περιπτώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ν. 3986/2011 (Α’ 152), οι αρμοδιότητες της έγκρισης υψομετρικής μελέτης οδών και της έκδοσης σχετικών βεβαιώσεων που απαιτούνται για την έκδοση οικοδομικών αδειών ασκούνται από τον Υπουργό Υποδομών και Μεταφορών. Το έβδομο εδάφιο εφαρμόζεται και επί εκκρεμών, κατά τις 9.12.2020, ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 4759/2020 (Α’ 245), αιτήσεων έγκρισης της υψομετρικής μελέτης οδών.

8. Με την επιφύλαξη του Κώδικα νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστικής κληρονομιάς (ν. 4858/2021, Α’ 220) επιτρέπεται, προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους μέχρι ένα (1) μ., στις περιπτώσεις στις οποίες ισχύει μία (1) από τις παρακάτω προϋποθέσεις:
α) το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) τουλάχιστον για στάθμευση οχημάτων,
β) το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (PILOTIS) κατ’ εφαρμογή της περ. ιστ) της παρ. 6 του άρθρου 206 και ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση οχημάτων,
γ) κατασκευάζεται φυτεμένο δώμα επιφάνειας μεγαλύτερης του πενήντα τοις εκατό (50%) από την καθαρή επιφάνεια του δώματος ή φυτεμένη στέγη επιφάνειας μεγαλύτερης του πενήντα τοις εκατό (50%) από την καθαρή επιφάνεια της στέγης. Στον υπολογισμό της φυτεμένης επιφάνειας συμμετέχουν οι ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και οι πισίνες σε ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) της επιφάνειάς τους,
δ) πραγματοποιείται μείωση του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά πέντε τοις εκατό (5%). Η περ. γ) εφαρμόζεται και σε υφιστάμενα κτίρια στα οποία έχει γίνει εξάντληση ύψους περιοχής. Επιτρέπεται προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους μέχρι ένα (1) μ. όταν ισχύει μία (1) από τις παραπάνω προϋποθέσεις και δύο (2) μ., όταν ισχύουν δύο (2) από τις παραπάνω προϋποθέσεις και ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Α. Η παρούσα εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις καθορισμού μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους από πάσης φύσης διατάγματα, εφόσον δεν περιέχεται ρητή αντίθετη πρόβλεψη σε αυτά.