Στατιστικά - Μελέτες κόμβου
© Taxheaven - H εικόνα προστατεύεται από τον νόμο περι πνευματικής ιδιοκτησίας - Όροι χρήσης
Πως φορολογούνται τα ενοίκια στην Ε.Ε. - Οι εκπτώσεις δαπανών και τα φορολογικά κίνητρα
Επιμέλεια - Έρευνα
Κουλογιάννης Κων/νος
Η φορολογία εισοδήματος από ενοίκια αποτελεί ένα σύνθετο και διαρκώς μεταβαλλόμενο πεδίο εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Οι προσεγγίσεις και οι νομοθεσίες διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των 27 κρατών-μελών, αντανακλώντας τις διαφορετικές οικονομικές, κοινωνικές και πολιτικές προτεραιότητες κάθε χώρας. Από την εφαρμογή σταθερών, ενιαίων συντελεστών (flat tax) έως την πλήρη ενσωμάτωση του εισοδήματος από ενοίκια στην προοδευτική φορολογική κλίμακα, και από την υιοθέτηση τεκμαρτών μεθόδων υπολογισμού έως την πρόβλεψη πληθώρας εκπτώσεων και κινήτρων, το τοπίο είναι πολυδιάστατο και απαιτεί προσεκτική ανάλυση.
Στο παρόν άρθρο/μελέτη (η οποία διήρκεσε αρκετές εβδομάδες) παρουσιάζεται αναλυτικά το πλαίσιο (βάσει της υφιστάμενης φορολογικής νομοθεσίας) που διέπει τη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια (τόσο για τις μακροχρόνιες, όσο και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις) σε όλες τις χώρες της ΕΕ, όπως ισχύει το 2025. Στην ανάλυση περιλαμβάνονται επίσης και πληροφορίες για τα κίνητρα που δίνουν αρκετές χώρες της Ε.Ε. έτσι ώστε να μετριάσουν τις επιπτώσεις της στεγαστικής κρίσης η οποία φυσικά δεν είναι μόνο Ελληνικό φαινόμενο.
Πρέπει να σημειωθεί ότι έχουν παραλειφθεί ορισμένες εξαιρετικά λεπτομερείς πτυχές που δεν καταγράφηκαν στο παρόν άρθρο, όπως η φορολογία της ακίνητης περιουσίας (φόροι ακινήτων), ορισμένοι ειδικοί τοπικοί φόροι που ισχύουν σε συγκεκριμένες περιοχές των χωρών της Ε.Ε, διαφοροποιήσεις από πόλη σε πόλη για ορισμένα κράτη, καθώς και άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν τη φορολογία των ενοικίων σε πολύ μικρό βαθμό. Η μελέτη έχει και ως στόχο να παρουσιάσει τις βασικότερες διαφορές και την ευρύτερη τάση της φορολόγησης των ενοικίων, προσφέροντας μια συνολική εικόνα χωρίς να εισέρχεται σε κάθε πιθανή μικρο-λεπτομέρεια που θα καθιστούσε την ανάλυση δυσανάγνωστη.
Ι. Τρόποι φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια (μακροχρόνιες μισθώσεις)
1. Τεκμαρτός τρόπος φορολόγησης
Το Βέλγιο και η Ολλανδία αποτελούν τις μοναδικές χώρες στην ΕΕ που εφαρμόζουν τεκμαρτό τρόπο φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια, αντί του πραγματικού.
Βέλγιο: Η φορολόγηση γίνεται βάσει του τεκμαρτού «ετήσιου κτηματικού εισοδήματος» (revenu cadastral / kadastraal inkomen). Το τεκμαρτό αυτό ποσό αναπροσαρμόζεται με δείκτη και προσαυξάνεται κατά 40%, και επί αυτού επιβάλλεται φόρος με την προοδευτική κλίμακα του φόρου φυσικών προσώπων. Ωστόσο το τεκμαρτό εισόδημα στο τέλος προστίθεται μαζί με τα άλλα και φορολογείται με την κλίμακα εισοδήματος. Επιπλέον όταν ένα ακίνητο ενοικιάζεται σε φυσικό πρόσωπο που το χρησιμοποιεί για επαγγελματικούς σκοπούς ή σε νομικό πρόσωπο το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται βάσει των πραγματικών ενοικίων που εισπράττονται. Δηλαδή φορολογητέο εισόδημα = Ακαθάριστο ετήσιο ενοίκιο + Πλεονεκτήματα μίσθωσης - 40% κατ' αποκοπή έξοδα.
Ολλανδία: Η φορολόγηση βασίζεται στο τεκμαρτό εισόδημα (fictief rendement) από την αξία του ακινήτου, όχι στα πραγματικά έσοδα από ενοίκια. Το ακίνητο εντάσσεται στο Box 3 (Αποταμιεύσεις και Επενδύσεις) του φορολογικού συστήματος. Η αξία του ακινήτου υπολογίζεται με βάση την WOZ-waarde (δημοτική εκτίμηση) με προσαρμογή μέσω του leegwaarderatio (συντελεστή αξίας). Ο φορολογικός συντελεστής για το 2025 είναι 36% επί του τεκμαρτού εισοδήματος.
2. Φορολόγηση με Ενιαίο/Σταθερό Συντελεστή (Flat Tax)
Ορισμένες χώρες όπως η Βουλγαρία, η Εσθονία, η Κροατία, η Πολωνία η Ρουμανία και η Σλοβενία έχουν υιοθετήσει ένα απλοποιημένο μοντέλο φορολόγησης με έναν σταθερό συντελεστή, ανεξάρτητα από το συνολικό εισόδημα του φορολογούμενου (Flat tax).
3. Προσθήκη του εισοδήματος ενοικίου στα υπόλοιπα εισοδήματα και φορολόγηση με την γενική κλίμακα φορολογίας φυσικών προσώπων
Πολλές χώρες όπως η Γερμανία, η Τσεχία, η Ισπανία, η Αυστρία, η Κύπρος, η Ουγγαρία, η Ιρλανδία και το Λουξεμβούργο εντάσσουν τα εισοδήματα από ενοίκια στη γενική φορολογική κλίμακα , με τους συντελεστές να αυξάνονται ανάλογα με το συνολικό φορολογητέο εισόδημα του φυσικού προσώπου.
4. Φορολόγηση με ειδική κλίμακα (εισόδημα από ακίνητα ή κεφάλαιο)
Η Ελλάδα, η Φιλανδία και η Δανία (μόνο εάν επιλέγει ένα από τους δύο τρόπους φορολόγησης) έχουν ξεχωριστή κλίμακα για την φορολόγηση του εισοδήματος των ενοικίων από αυτή με την οποία φορολογείται το λοιπό εισόδημα των φυσικών προσώπων και των ατομικών επιχειρήσεων.
5. Συνδυασμός Μεθόδων Φορολόγησης
Πολλές χώρες προσφέρουν στους φορολογούμενους την επιλογή μεταξύ διαφορετικών μεθόδων φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια.
Συγκεκριμένα, η Γαλλία, η Δανία*, η Λετονία, η Λιθουανία, η Μάλτα, η Πορτογαλία και η Σουηδία* επιτρέπουν την επιλογή μεταξύ ενός σταθερού συντελεστή (flat tax) και της προσθήκης του εισοδήματος στην προοδευτική φορολογική κλίμακα των φυσικών προσώπων, είτε απευθείας, είτε εντάσσοντας το εισόδημα σε επιχειρηματική δραστηριότητα.
Επισημάνσεις :
- *Στη Δανία και στη Σουηδία δεν υπάρχει επιλογή αλλά υποχρεωτική ένταξη στο καθεστώς της φορολογίας ως εισόδημα από εργασία εάν το ακίνητο θεωρείται εμπορικό και όχι κατοικία.
- Στη Γαλλία υπάρχει επιλογή προαιρετική του δεύτερου συστήματος (Régime Réel) ωστόσο αυτό είναι υποχρεωτικό εάν το εισόδημα υπερβαίνει τα 15.000 ευρώ.
- Στην Ιταλία ο ιδιοκτήτης που επιλέγει το σύστημα "cedolare secca" πρέπει να παραιτηθεί από το δικαίωμα αύξησης του ενοικίου βάσει του δείκτη πληθωρισμού (ISTAT) για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
6. Ίδια φορολογία αλλά επιλογή διαφορετικής φορολογικής βάσης (επιλογή μεθόδων / έκπτωση δαπανών)
Σε ορισμένες χώρες (Τσεχία, Ουγγαρία, Σλοβενία, Σλοβακία και Λουξεμβούργο) αν και το εισόδημα φορολογείται είτε με την κλίμακα των λοιπών εισοδημάτων είτα με flat tax, οι εκμισθωτές έχουν την δυνατότητα να επιλέγουν δύο διαφορετικά συστήματα έκπτωσης δαπανών από το εισόδημα πριν αυτό φορολογηθεί.
Σημείωση : Αναλυτικές λεπτομέρειες για το κάθε κράτος μπορείτε να δείτε στις πληροφορίες ανά χώρα
Πίνακας βασικών συστημάτων φορολόγησης εισοδήματος από μακροχρόνιες μισθώσεις
| Χώρα | Flat Tax | Ξεχωριστή κλίμακα (π.χ. εισόδημα από κεφάλαιο) |
Προσθήκη στα Λοιπά εισοδήματα | Τεκμαρτό Σύστημα | Επιλογή μεταξύ συστημάτων | Σημειώσεις | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Γαλλία | ✔ | ❌ | ✔ | ❌ | ✔ | Προστίθεται στο συνολικό εισόδημα (μετά την αυτόματη έκπτωση 30% αν Micro-Foncier). | |
| Γερμανία | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | Προστίθεται στο συνολικό εισόδημα και φορολογείται από 0% έως 45% | |
| Ιταλία | ✔ | ❌ | ✔ | ❌ | ✔ | Επιλογή: Tassazione Ordinaria (IRPEF - 23%-43%) ή Cedolare Secca (21%/10%). | |
| Ισπανία | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | Προστίθεται στο συνολικό εισόδημα κι φορολογείται από 19% έως 47%. | |
| Δανία | ❌ | ✔ | ✔ | ❌ | ❌ | Διάκριση μερικής/εμπορικής ενοικίασης. Μπορεί να φορολογηθεί ως εισόδημα κεφαλαίου (flat 30%) ή προσωπικό. | |
| Αυστρία | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | Προστίθεται στο συνολικό εισόδημα και φορολογείται από 0% έως 55% | |
| Βέλγιο* | ❌ | ❌ |
|
✔ | ❌ | Τεκμαρτό βάσει κτηματολογικού εισοδήματος | |
| Βουλγαρία | ✔ | ❌ | ❌ | ❌ | ❌ | 10% flat tax και 10% στις δαπάνες | |
| Κροατία | ✔ | ❌ | ❌ | ❌ | ❌ | 12% flat tax + τοπική προσαύξηση. | |
| Κύπρος | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | Προστίθεται στο συνολικό εισόδημα + Έκτακτη Αμυντική Εισφορά (ΕΑΕ: 3% επί του 75% των καθαρών ενοικίων). | |
| Τσεχία | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | 15% ή 23% προοδευτική κλίμακα. Μπορούν να επιλεγούν δύο συστήματα όχι για φορολόγηση αλλά για έκπτωση δαπανών( Επιλογή πραγματικών εξόδων ή τεκμαρτές δαπάνες 30% lump-sum.). | |
| Εσθονία | ✔ | ❌ | ❌ | ❌ | ❌ | 20% ή 22% (από 2025) flat tax.- ¨Έκπτωση δαπανών 20% | |
| Ελλάδα | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | ❌ | Αυτοτελής κλίμακα (15%, 35%, 45%). Δαπάνες μόνο 5%. | |
| Ουγγαρία | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | Επιλογή πραγματικών εξόδων ή 10% lump-sum.(αν και προστίθεται στο εισόδημα ουσιαστικά λειτουργεί σαν flat tax γιατί για όλα τα εισοδήματα υπάρχει flat tax 15%) | |
| Ιρλανδία | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | Προστίθεται στο εισόδημα και φορολογείται με 20%/40%. Η ζημιά από ενοίκια μεταφέρεται | |
| Λετονία | ✔ | ❌ | ✔ | ❌ | ✔ | Επιλογή: 10% flat tax ή προσθήκη στην κλίμακα. Φορολογία από 25,5% έως 33%, και επιπλέον 3% για εισόδημα > 200.000€ από το 2025. | |
| Λιθουανία | ✔ | ❌ | ✔ | ❌ | ✔ | Επιλογή: άδεια επιχειρηματικής δραστηριότητας (flat tax) ή προσθήκη στην κλίμακα. | |
| Λουξεμβούργο | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | Προσθήκη στο εισόδημα και φορολογία από 0% έως 42% (2 επιλογές για αφαίρεση δαπανών) | |
| Μάλτα | ✔ | ❌ | ✔ | ❌ | ✔ | Επιλογή: 15% flat tax ή προσθήκη στην κλίμακα. | |
| Ολλανδία | ❌ | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | Τεκμαρτό (Box 3), βάσει αξίας ακινήτου. | |
| Πολωνία | ✔ | ❌ | ❌ | ❌ | ❌ | 8,5% ή 12,5% flat tax. | |
| Πορτογαλία | ✔ | ❌ | ✔ | ❌ | ✔ | 25% flat tax. Επιλογή απλοποιημένου καθεστώτος (65% αυτόματη έκπτωση) ή λογιστικών βιβλίων. | |
| Ρουμανία | ✔ | ❌ | ❌ | ❌ | ❌ | 10% flat tax.(Η φορολογητέα βάση είναι το 80% του ακαθάριστου μισθώματος) | |
| Σλοβακία | ❌ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | Προστίθεται στην κλίμακα. (επιλογή 60% αυτόματης έκπτωσης ή πραγματικών εξόδων) - Φορολογία με 19% ή 25% | |
| Σλοβενία | ✔ | ❌ | ❌ | ❌ | ❌ | 25% flat tax (επιλογή μεταξύ δύο συστημάτων για την αφαίρεση δαπανών μόνο) | |
| Φινλανδία | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | ❌ | 30% για εισόδημα κεφαλαίου έως €30.000 ή 34% για το υπερβάλλον ποσό (αφαιρούνται όλες οι δαπάνες) | |
| Σουηδία | ✔ | ❌ | ✔ | ❌ | ❌ | 30% flat tax (ως εισόδημα κεφαλαίου) ή προσθήκη στην κλίμακα αν χαρακτηριστεί ως επιχειρηματική δραστηριότητα (όταν το ακίνητο είναι εμπορικό και όχι κατοικία). |
* Βέλγιο : Το τεκμαρτό εισόδημα στο τέλος προστίθεται μαζί με τα άλλα και φορολογείται με την κλίμακα εισοδήματος. Επιπλέον όταν ένα ακίνητο ενοικιάζεται σε φυσικό πρόσωπο που το χρησιμοποιεί για επαγγελματικούς σκοπούς ή σε νομικό πρόσωπο το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται βάσει των πραγματικών ενοικίων που εισπράττονται. Δηλαδή φορολογητέο εισόδημα = Ακαθάριστο ετήσιο ενοίκιο + Πλεονεκτήματα μίσθωσης - 40% κατ' αποκοπή έξοδα.
Συντελεστές Φορολόγησης Μακροχρόνιων Μισθώσεων ανά Χώρα
| Χώρα | Τύπος Φορολόγησης | Συντελεστές |
|---|---|---|
| Βουλγαρία | Flat tax | 10% |
| Εσθονία | Flat tax | 20% (2024), 22% (2025) |
| Ελλάδα | Αυτοτελής φορολόγηση | 15% (έως €12.000) 35% (€12.001-€35.000) 45% (άνω των €35.000) |
| Ιταλία | Flat tax (Cedolare Secca) | 21% (τυπικές) 10% (συμφωνημένο ενοίκιο) |
| Κροατία | Flat tax | 12% |
| Κύπρος | Προοδευτική κλίμακα | 0%-35% |
| Λετονία | Μικτό σύστημα | Flat tax 10% ή από 25,5% έως 33%, +3% για εισόδημα > 200.000€ |
| Λιθουανία | Μικτό σύστημα | Δημοτικά τέλη ή 15% (έως €101.094) 20% (άνω των €253.065) |
| Μάλτα | Μικτό σύστημα | 15% ή κλίμακα 0%-35% |
| Ουγγαρία* | Flat tax | 15% |
| Πολωνία | Flat tax (ryczałt) | 8,5% (έως €100.000) 12,5% (άνω των €100.000) |
| Πορτογαλία | Μικτό σύστημα | Flat tax 25% ή προοδευτική κλίμακα (13% - 485) |
| Ρουμανία | Flat tax | 10% |
| Σλοβενία | Flat tax | 25% |
| Σουηδία* | Μικτό σύστημα | 30% flat tax η κλίμακα ~32,41% έως ~52,41% |
| Φινλανδία | Αυτοτελής φορολόγηση | 30% (έως €30.000) 34% (άνω των €30.000) |
| Αυστρία | Προοδευτική κλίμακα | 0%-55% (έως 2025) 0%-50% (από 2026) |
| Βέλγιο* | Τεκμαρτό | 25%-50% |
| Γαλλία | Προοδευτική κλίμακα | 0%-45% |
| Γερμανία | Προοδευτική κλίμακα | 0%-45% |
| Δανία | Μικτό σύστημα | Έως 42% (κεφάλαιο) 15%-35,4% (επιχειρηματικό) |
| Ιρλανδία | Προοδευτική κλίμακα | 20% ή 40% |
| Ισπανία | Προοδευτική κλίμακα | 19%-47% |
| Λουξεμβούργο | Προοδευτική κλίμακα | 0%-42% |
| Ολλανδία | Box 3 (τεκμαρτό) | 36% επί τεκμαρτού |
| Σλοβακία | Προοδευτική κλίμακα | 19% (έως €48.441) 25% (άνω) |
| Τσεχία | Προοδευτική κλίμακα | 15% (έως €70.000) 23% (άνω) |
*Ουγγαρία : Επιλογή πραγματικών εξόδων ή 10% lump-sum.(αν και προστίθεται στο εισόδημα ουσιαστικά λειτουργεί σαν flat tax γιατί για όλα τα εισοδήματα υπάρχει flat tax 15%)
*Σουηδία : Όταν το ακίνητο θεωρείται εμπορικό (όχι κατοικία) το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα εργασίας (δείτε πληροφορίες ανά χώρα)
*Βέλγιο : Το φορολογητέο εισόδημα προκύπτει με τεκμαρτό τρόπο όμως προστίθεται στο εισόδημα και φορολογείται μαζί με τα υπόλοιπα με την κλίμακα. Υπάρχουν και εξαιρέσεις π.χ. επαγγελματικάά ακίνητα (δείτε στις πληροφορίες ανά χώρα).
ΙΙ. Εκπτώσεις Δαπανών από το εισόδημα ενοικίων και Υπολογισμός Φορολογητέου Εισοδήματος
1. Δυνατότητα έκπτωσης πραγματικών δαπανών
Οι 20 από τις 27 χώρες της Ε.Ε. επιτρέπουν την αφαίρεση πλήθους εξόδων από τα ακαθάριστα έσοδα για την εξεύρεση του φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια. Αυτά περιλαμβάνουν συνήθως έξοδα συντήρησης, επισκευών, φόρους ακινήτων, ασφάλιστρα, έξοδα διαχείρισης, και σε πολλές περιπτώσεις, αποσβέσεις ακινήτων και επίπλων, καθώς και τόκους στεγαστικών δανείων.
Οι μόνες χώρες που αναγνωρίζουν ποσοστό επί των εσόδων και σε καμία περίπτωση δεν αναγνωρίζουν λοιπές δαπάνες είναι η Ελλάδα (5%) ή Βουλγαρία (10%) το Βέλγιο, η Εσθονία, η Ιταλία, η Πολωνία, η Ρουμανία (2025) και η Σουηδία.
Αντίθετα, άλλες χώρες (π.χ., Γερμανία, Ιρλανδία, Λουξεμβούργο) δίνουν έμφαση στην έκπτωση πραγματικών δαπανών, η οποία μπορεί να είναι πιο ευνοϊκή για ιδιοκτήτες με υψηλά έξοδα (π.χ., λόγω ανακαινίσεων, τόκων δανείων), αλλά απαιτεί αυξημένη γραφειοκρατία και τεκμηρίωση.
2. Τεκμαρτή / Κατ' Αποκοπή Έκπτωση Δαπανών
Χώρες που προβλέπουν κατ' αποκοπή έκπτωση δαπανών: Βέλγιο (40% για επαγγελματική χρήση, 5% για ιδιωτική), Βουλγαρία (10% επί του ακαθάριστου εισοδήματος), Γαλλία (30% στο Micro-Foncier, 50% ή 71% στο Micro-BIC), Ελλάδα (5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος), Εσθονία (20% επί του ακαθάριστου εισοδήματος για μακροχρόνιες), Ιταλία (5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος στην κανονική φορολόγηση), Κροατία (30% των εσόδων), Λιθουανία (30% αν επιλεγεί), Λουξεμβούργο (εναλλακτική 35% με όριο 2.700€), Ουγγαρία (10% του ακαθάριστου εισοδήματος), Ρουμανία (20% ως τεκμαρτές δαπάνες), Σλοβενία (10% τεκμαρτές δαπάνες), Σουηδία (40.000 SEK ανά κατοικία και πρόσθετη έκπτωση 20% για μονοκατοικίες).
Πίνακας εκπτώσεων δαπανών στη φορολογία ενοικίων μακροχρόνιας μίσθωσης
| Χώρα | Τεκμαρτή / Κατ' αποκοπή Έκπτωση | Έκπτωση Πραγματικών Δαπανών (Όλων) | Έκπτωση Επιλεγμένων Δαπανών |
| Αυστρία | X | Ναι | Τόκοι δανείων, αποσβέσεις (επίπλων & κτιρίου), έξοδα συντήρησης και επισκευής, έξοδα κατασκευής |
| Βέλγιο | 40% (για ενοικίαση προς επαγγελματική χρήση μόνο) | X | X |
| Βουλγαρία | 10% | X | X |
| Γαλλία | 30% (Micro-Foncier), 50% ή 71% (Micro-BIC) | Ναι για το καθεστώς Régime Réel | Φόρος ακίνητης περιουσίας, ασφάλιστρα, έξοδα διαχείρισης, κοινόχρηστα (μη ανακτήσιμα), κόστος συντήρησης και επισκευής, έξοδα φύλαξης, εργασίες βελτίωσης, τόκοι δανείων |
| Γερμανία | X | Ναι | Απόσβεση (AfA), ειδική απόσβεση για νέες κατοικίες, έξοδα συντήρησης και επισκευής, χρηματοοικονομικά έξοδα (τόκοι υποθήκης, τέλη δανείου) |
| Δανία | Ναι (Τυποποιημένη Έκπτωση) | Ναι (Λογιστική Έκπτωση) | Έξοδα κοινής ωφέλειας, συντήρηση, τόκοι δανείων |
| Ελλάδα | 5% | X | X |
| Εσθονία | 20% (μακροχρόνια), 0% (βραχυχρόνια) | X | X |
| Ιρλανδία | X | Ναι | Δημοτικά τέλη, ασφάλιστρα, έξοδα συντήρησης/επισκευών, διαχειριστικά κόστη, παροχές κοινής ωφέλειας (από ιδιοκτήτη), τόκοι στεγαστικού δανείου, τέλη RTB, λογιστικά και νομικά έξοδα, έξοδα διαφήμισης |
| Ισπανία | X | Ναι | Τόκοι δανείων, φόροι ακίνητης περιουσίας (IBI), κόστη επισκευής και συντήρησης, επισφαλείς απαιτήσεις, ασφάλιστρα, κοινόχρηστα και υπηρεσίες, νομικά έξοδα, απόσβεση κτιρίων, απόσβεση επίπλων και συσκευών |
| Ιταλία | 5% έκπτωση για έξοδα (για ορισμένες περιοχές με συμβάσεις συμφωνημένου ενοικίου. Eπιπλέον έκπτωση 30%) 0% στο καθεστώς Cedolare Secca |
X | X |
| Κροατία | 30% | Ναι (με επιλογή επιχειρηματικής δραστηριότητας) | Συντήρηση και επισκευές ακινήτου, κόστη διαχείρισης, ασφάλιστρα, κόστη κοινοχρήστων, αποσβέσεις |
| Κύπρος* | 20% + Επιπλέον έξοδα | X | Τόκοι δανείων, κεφαλαιουχικές εκπτώσεις, ασφάλιστρα, έξοδα διαχείρισης, τοπικοί φόροι και δημοτικά τέλη, εισφορές ΓεΣΥ, κοινόχρηστα (αν πληρώνονται από ιδιοκτήτη) |
| Λετονία | 0% (Απλοποιημένο σύστημα) | Ναι (Προοδευτικό σύστημα) | Φόρος ακίνητης περιουσίας, έξοδα απόσβεσης, έξοδα συντήρησης και επισκευής, τόκοι δανείων, ασφαλιστικές εισφορές, έξοδα κοινής ωφέλειας, προμήθειες πλατφορμών, φωτογραφία και δημιουργία καταχώρισης, κόστη διαφήμισης, επαγγελματικές υπηρεσίες, τραπεζικά τέλη, συνδρομές λογισμικού διαχείρισης |
| Λιθουανία | 30% (αν επιλεγεί) | X | Έξοδα βελτίωσης ακινήτων και επισκευές (έως 2.000€) |
| Λουξεμβούργο* | 35% (εναλλακτική) | Ναι | Τόκοι στεγαστικών δανείων, αποσβέσεις, έξοδα συντήρησης και επισκευής, φόρος ακίνητης περιουσίας, δημοτικοί φόροι, ασφάλιστρα, αμοιβές διαχείρισης και θυρωρού, ξένοι προσωπικοί φόροι |
| Μάλτα | 0% (με το final tax) | Ναι (με κανονική φορολόγηση) | Τόκοι δανείων, μισθώματα, εδαφονόμια (ground rent), τέλη αδειών, έκπτωση συντήρησης 20% επί του καθαρού εισοδήματος |
| Ολλανδία | X | X | Ενυπόθηκο δάνειο ή χρέος (από την αξία του ακινήτου) |
| Ουγγαρία | 10% | Ναι | Έξοδα συντήρησης, επισκευών, αποσβέσεις, δημοτικοί φόροι, ασφάλιστρα ακινήτου, τόκοι δανείων, δαπάνες ΔΕΚΟ |
| Πολωνία* | X | X | X |
| Πορτογαλία* | Χ | X | Συντήρηση και επισκευές ακινήτου, κοινόχρηστα, δημοτικός φόρος ακινήτων (IMI), ασφάλιστρα, ενεργειακά πιστοποιητικά, προπαρασκευαστικές δαπάνες |
| Ρουμανία | 20% | X | X |
| Σλοβακία* | X | Ναι (όταν θεωρείται επιχειρηματική) | Ενέργεια (ρεύμα, νερό, θέρμανση, φυσικό αέριο), κοινόχρηστα έξοδα/τέλη συντήρησης, υπηρεσίες που παρέχονται στο μίσθιο (φως, καθαρισμός, ασανσέρ, σκουπίδια, internet, τηλεόραση/ραδιόφωνο), αποσβέσεις, τόκοι δανείων, δημοτικοί φόροι, ασφάλιστρα, προμήθειες, καθαρισμοί, παροχές |
| Σλοβενία | 10% | Ναι (Πραγματικές δαπάνες συντήρησης ή με καθεστώς normiranci) | Προμήθειες πλατφόρμας, έξοδα καθαρισμού, πλύσιμο ιματισμού, λογαριασμοί ρεύματος/νερού/θέρμανσης, συντήρηση ή επισκευές, ασφάλεια κατοικίας, εισφορές κοινωνικής ασφάλισης, τουριστικό τέλος |
| Τσεχία | 30% με ανώτατο όριο (έαν επιλεγεί το σύστημα της κατ. αποκοπής εξόδων) | Ναι (εάν επιλεγεί το σύστημα με τα πραγματικά έξοδα) | Αποσβέσεις του ακινήτου (εκτός από οικόπεδα), τόκους στεγαστικών δανείων για την αγορά του ακινήτου, φόρος ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση ακινήτου, έξοδα επισκευών και συντήρησης, προμήθειες μεσιτών, έξοδα επίπλωσης (αν η αξία του επίπλου δεν υπερβαίνει τα 40.000 CZK ανά αντικείμενο), λοιπά έξοδα που σχετίζονται άμεσα με την ενοικίαση |
| Φινλανδία | X | Ναι | Κοινόχρηστα, έξοδα επισκευών. τόκοι δανείου, αποσβέσεις. |
| Σουηδία* | 40.000 SEK και 20% ή κοινόχρηστα/ενοίκιο | X | X |
*Κύπρος : Για τα εισοδήματα από ενοίκια, αναγνωρίζονται οι ακόλουθες εκπτώσεις:
- Έκπτωση 20% επί των μεικτών ενοικίων πριν την έκπτωση τόκων δανείου και έκπτωση για ετήσια φθορά. Αυτή η έκπτωση αφορά δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.
Επιπλέον εκπίπτουν : Τόκοι δανείων - για την απόκτηση του ενοικιαζόμενου ακινήτου, kεφαλαιουχικές εκπτώσεις (Capital Allowances) - 3% ετησίως για 33,33 έτη επί του κόστους του κτιρίου, ασφάλιστρα για το ενοικιαζόμενο ακίνητο, έξοδα διαχείρισης (management fees), τοπικοί φόροι και δημοτικά τέλη, εισφορές ΓεΣΥ (2,65% - εκπεστέες για φόρο εισοδήματος), κοινόχρηστα (αν πληρώνονται από ιδιοκτήτη)
*Λουξεμβούργο : Αντί της αναλυτικής καταγραφής των εξόδων, οι φορολογούμενοι μπορούν να επιλέξουν μια κατ' αποκοπή έκπτωση 35% του ακαθάριστου ενοικίου, με ανώτατο όριο τα €2.700 ετησίως ανά ακίνητο. Αυτή η επιλογή ισχύει μόνο για κτίρια που έχουν συμπληρώσει τουλάχιστον 15 έτη και αποτελούν εξ ολοκλήρου μέρος των ιδιωτικών περιουσιακών στοιχείων του φορολογουμένου.
Σημειώνεται ότι η επιλογή της έκπτωσης 35% δεσμεύει τον φορολογούμενο για 15 έτη (αν τη διακόψει, δεν μπορεί να την επιλέξει εκ νέου πριν περάσουν 15 έτη).
*Πολωνία : Λόγω του μικρού συντελεστή flat tax δεν αφαιρείται καμία δαπάνη.
* Πορτογαλία : Στην Πορτογαλία ο υπολογισμός του φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια γίνεται αφαιρώντας από τα εισπραχθέντα μισθώματα μόνο συγκεκριμένες εκπιπτόμενες δαπάνες: Συντήρηση και επισκευές του ακινήτου, κοινόχρηστα (για διαμερίσματα) , δημοτικός φόρος ακινήτων (IMI), ασφάλιστρα (ιδίως εγγυητική ασφάλιση ενοικίων), ενεργειακά πιστοποιητικά, προπαρασκευαστικές δαπάνες (έξοδα συντήρησης έως 24 μήνες πριν την ενοικίαση).
Δεν εκπίπτουν οι τόκοι ενυπόθηκου δανείου, ούτε η απόσβεση του ακινήτου, καθώς και έξοδα επίπλωσης και διακόσμησης.
*Σλοβακία : Οι ιδιώτες μπορούν να αφαιρέσουν από τα ακαθάριστα μισθώματα μόνο πραγματικές δαπάνες που σχετίζονται άμεσα με την απόκτηση του εισοδήματος, με κατάλληλα αποδεικτικά. Ενδεικτικά μπορεί να αφαιρέσει από τα έσοδα των ενοικίων τα ποσά για κατανάλωση ενέργειας (ρεύμα, νερό, θέρμανση, φυσικό αέριο) που πληρώνει ο ίδιος, τα κοινόχρηστα έξοδα/τέλη συντήρησης πολυκατοικίας (π.χ. εισφορές σε ταμείο κοινοχρήστων βάσει του νόμου 182/1993), και τα έξοδα για υπηρεσίες που παρέχονται στο μίσθιο (φως και καθαρισμός κοινόχρηστων χώρων, ασανσέρ, σκουπίδια, internet, τηλεόραση/ραδιόφωνο κ.ά.)
Δεν εκπίπτουν όμως άλλες δαπάνες εάν το ακίνητο δεν θεωρείται επαγγελματικό περιουσιακό στοιχείο – για παράδειγμα, ασφάλιστρα κατοικίας, δημοτικοί φόροι ακινήτων, τόκοι δανείου αγοράς ακινήτου και αποσβέσεις (αξιογραφές) του ακινήτου εκπίπτουν μόνο εάν το ακίνητο έχει ενταχθεί σε επιχειρηματική δραστηριότητα
*Σουηδία : Η σουηδική νομοθεσία παρέχει σημαντικές αυτόματες εκπτώσεις (“schablonavdrag”) στο εισόδημα από ενοίκια κατοικιών.
- Ετήσιο αφορολόγητο ποσό 40.000 SEK ανά κατοικία (schablonavdrag)
(Παράδειγμα: Εάν ένα διαμέρισμα αποφέρει €3.000/έτος σε μισθώματα ≈ 33.000 SEK, δεν θα προκύψει φόρος επειδή το ποσό είναι κάτω του ορίου των 40.000 SEK.)
Πέραν του σταθερού αφορολόγητου, ο εκμισθωτής δικαιούται πρόσθετες εκπτώσεις που διαφέρουν ανά τύπο ακινήτου:
- Για μονοκατοικία (småhus) ή ιδιόκτητο διαμέρισμα (ägarlägenhet): Επιπλέον έκπτωση 20% του καταβληθέντος ενοικίου. Αυτή η έκπτωση αποσκοπεί στην κάλυψη λειτουργικών δαπανών, όπως κοινόχρηστα, θέρμανση, ρεύμα, ύδρευση, σκουπίδια κ.λπ.. Δεν απαιτείται δικαιολόγηση των πραγματικών δαπανών – αφαιρείται απευθείας το 20% από τα ακαθάριστα μισθώματα.
- Για διαμέρισμα συνεταιρισμού (bostadsrätt) ή ενοικιαζόμενο που υπενοικιάζεται (hyresrätt): Επιπλέον έκπτωση ίση με το ποσό του μηνιαίου κοινοχρήστου ή ενοικίου που καταβάλλει ο ιδιοκτήτης, αναλογικά για τους μήνες της μίσθωσης. Δηλαδή, μπορεί να αφαιρεθεί από τα έσοδα το ποσό που πληρώνεται στον σύλλογο ιδιοκτητών (στις bostadsrätt) ή το ενοίκιο που πληρώνεται στον κύριο ιδιοκτήτη (στις hyresrätt) για το διάστημα της υπεκμίσθωσης. (Προσοχή: Τυχόν κεφαλαιουχικές εισφορές προς τον σύλλογο δεν εκπίπτουνskatteverket.se.)
Δεν επιτρέπονται επιπλέον εκπτώσεις πέραν των ανωτέρω.
Σημείωση. Για περισσότερες λεπτομέρειες δείτε τις πληροφορίες ανά χώρα
ΙΙΙ. Ειδικά Κίνητρα, Απαλλαγές και Πρόσθετες Επιβαρύνσεις
Ορισμένα κράτη-μέλη (π.χ. Γαλλία, Ιρλανδία, Ισπανία, Λουξεμβούργο, Πορτογαλία) έχουν εισαγάγει ειδικά φορολογικά κίνητρα και προγράμματα (όπως το "Loc'Avantages" στη Γαλλία ή το "RPRIR" στην Ιρλανδία) για την ενθάρρυνση των μακροχρόνιων μισθώσεων σε προσιτές τιμές ή για την προώθηση της μίσθωσης σε κοινωνικούς φορείς, προσφέροντας εκπτώσεις φόρου, πιστωτικά φόρου ή άλλες απαλλαγές.
Συνοπτικά (μπορείτε να δείτε λεπτομέρειες στις πληροφορίες ανά χώρα) :
✻ Γαλλία: Πρόγραμμα "Loc'Avantages" που δίνει φορολογικές εκπτώσεις (15%-65%) για εκμισθωτές που ενοικιάζουν σε τιμές χαμηλότερες από τις αγοραίες.
✻ Γερμανία: Ειδική απόσβεση για νέες κατοικίες προς ενοικίαση (έως 5% ετησίως για 4 έτη).
✻ Ελλάδα: Απαλλαγή από φόρο για εισόδημα φυσικών προσώπων από νέα μίσθωση κατοικίας (διάρκειας ≥3 ετών) για τους πρώτους 36 μήνες, εφόσον το ακίνητο ήταν κενό ή σε βραχυχρόνια μίσθωση (2022-2023).
✻ Ιρλανδία: Residential Premises Rental Income Relief (RPRIR) που ισοδυναμεί με πίστωση φόρου 20% επί των καθαρών κερδών από κατοικίες που ενοικιάζονται, με ανώτατο ποσό έκπτωσης 600€ (2024), 800€ (2025), 1.000€ (2026-27). Επίσης, Rent-a-Room Relief: απαλλαγή από φόρο έως 14.000€ ετησίως για ενοικίαση δωματίων σε κύρια κατοικία.
✻ Ισπανία: Μειώσεις φόρου για συμβόλαια μίσθωσης κύριας κατοικίας που υπογράφηκαν στις ή μετά τις 26 Μαΐου 2023 (90% αν μειωθεί το ενοίκιο, 70% για νέους ενοικιαστές ή κοινωνική στέγαση, 60% για αναβάθμιση ακινήτου, 50% γενικά).
✻ Λουξεμβούργο: Απαλλακτική διάταξη για την «κοινωνική διαχείριση κατοικιών»: 90% του καθαρού μισθωτικού εισοδήματος απαλλάσσεται από φόρο εάν ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει το ακίνητό του μέσω πιστοποιημένου φορέα κοινωνικής μίσθωσης.
✻ Μάλτα: Αν το μίσθωμα αφορά κατοικία που εκμισθώνεται ως κύρια ιδιωτική κατοικία με μακροχρόνιο συμβόλαιο ≥2 ετών, ο εκμισθωτής που επιλέγει τον φόρο 15% μπορεί να δικαιούται επιστροφή φόρου (tax rebate).
✻ Ολλανδία: Απαλλαγή ενοικίου δωματίου (kamerverhuurvrijstelling) για μερική μίσθωση κύριας κατοικίας, αν το σύνολο των ενοικίων δεν υπερβαίνει ένα όριο (~5.998€ για το 2024).
✻ Πορτογαλία: Μειώσεις φόρου για συμβόλαια μακράς διάρκειας (από 25% έως 5% ανάλογα με τη διάρκεια).
✻ Βουλγαρία: Αν και η φορολογία στη χώρα είναι ιδιαιτέρα χαμηλή η Βουλγαρία έχει πρόσθετα κίνητρα που αφορούν έμμεσα τη στέγαση.
- Μείωση 5% της οφειλόμενης υποχρέωσης φόρου εισοδήματος (έως 500 BGN) εάν η ετήσια φορολογική δήλωση υποβληθεί ηλεκτρονικά έως 31 Μαρτίου και δεν υπάρχουν εκκρεμείς δημόσιες υποχρεώσεις.
- Φορολογική ελάφρυνση έως 2.000 BGN για πληρωμές που έγιναν για βελτιώσεις ή επισκευές ακινήτων.
- Τα νέα παντρεμένα ζευγάρια μπορούν να εκπέσουν τους τόκους των στεγαστικών δανείων για τα πρώτα 100.000 BGN του δανείου, υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Η νομική βάση για αυτά τα κίνητρα είναι ο νόμος περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων (Personal Income Tax Act - PITA).
✻ Κύπρος : Κίνητρο απαλλαγής εισοδήματος από ενοίκια ότα το ακίνητο ενοικιάζεται κάτω από το 30% της αγοραίας ιμής. Για να είναι επιλέξιμοι οι ενοικιαστές, πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια εισοδήματος που καθορίζονται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση (π.χ., για άγαμους το όριο είναι 25.000€, για ζευγάρια 45.000€, για οικογένειες 3-5 ατόμων 50.000€-65.000€).
Μη φορολογικά κίνητρα - Ανακοινώσεις
✻ Αυστρία: Η Αυστρία έχει δεσμευτεί να δημιουργήσει επαρκή όγκο προσιτής στέγασης, αν και η προσέγγισή της περιλαμβάνει περισσότερο ρυθμιστικά μέτρα και έμμεσες επιδοτήσεις παρά άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμισθώνουν μακροχρόνια σε προσιτές τιμές. Στο πλαίσιο του κυβερνητικού προγράμματος 2025-2029, προβλέπεται ελάχιστη σταθερή διάρκεια 5 ετών για τις συμβάσεις μίσθωσης. Επίσης, τίθενται περιορισμοί στην αναπροσαρμογή των ενοικίων: αναστολή της αναπροσαρμογής με βάση τον CPI για το 2025, ανώτατο όριο 1% για το 2026 και 2% για το 2027, ενώ από το 2028 θα ισχύει νέος δείκτης για τα ενοίκια κατοικιών, με ανώτατο όριο 3%. Αυτά τα ρυθμιστικά μέτρα επηρεάζουν άμεσα την αγορά ενοικίων, προσπαθώντας να διατηρήσουν την προσιτότητα.
Σημειώνεται ότι η Αυστρία αντί για άμεσα φορολογικά κίνητρα στους ιδιώτες ιδιοκτήτες για προσιτά ενοίκια, φαίνεται να εστιάζει περισσότερο σε ρυθμιστικά μέτρα και άμεσες επιδοτήσεις για την κατασκευή προσιτών κατοικιών μέσω μη κερδοσκοπικών φορέων.
✻ Βέλγιο.: Το Βέλγιο εφαρμόζει μειωμένους συντελεστές ΦΠΑ για ορισμένες εργασίες που σχετίζονται με την κοινωνική στέγαση, καθώς και για την κατασκευή νέων κατοικιών μετά από κατεδάφιση και ανακατασκευή, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Συγκεκριμένα, εφαρμόζεται συντελεστής ΦΠΑ 12% για ορισμένες παροχές και υπηρεσίες που σχετίζονται με την κοινωνική στέγαση. Επιπλέον, υπάρχει μόνιμη εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 6% για την προμήθεια νέων κατοικιών μετά κατεδάφιση και ανακατασκευή. Αυτός ο συντελεστής ισχύει από την 1η Ιουλίου 2025 και μετά, αντικαθιστώντας ένα προσωρινό καθεστώς, και εφαρμόζεται μόνο εάν ο αγοραστής χρησιμοποιεί την κατοικία ως μοναδική και κύρια κατοικία, για μακροχρόνια κοινωνική μίσθωση ή για μακροχρόνια μίσθωση σε άτομα που εγκαθιστούν την κατοικία τους στο ακίνητο
Αν και δεν αποτελεί άμεσο φορολογικό κίνητρο για τους ιδιοκτήτες, το Βέλγιο παρέχει επίσης επιδόματα ενοικίου (Rent Allowance) ως οικονομική βοήθεια στους ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος για την κάλυψη μέρους του ενοικίου, ενώ περιμένουν την κατανομή κοινωνικής κατοικίας. Υπάρχει επίσης ένα ομοσπονδιακό μέτρο που υποστηρίζει την επένδυση σε δεύτερη κατοικία με φορολογικό όφελος για τον επενδυτή, όπου οι κεφαλαιακές αποπληρωμές δανείων για την αγορά δεύτερης κατοικίας δικαιούνται φορολογική μείωση για μακροπρόθεσμη αποταμίευση, έως 30% των αποπληρωμών κεφαλαίου με μέγιστο 2260€.
Η νομική βάση για αυτά τα κίνητρα είναι το Arrêté royal n° 20 (Βασιλικό Διάταγμα αρ. 20) της 20ης Ιουλίου 1970, που καθορίζει τους συντελεστές ΦΠΑ. Επίσης, σχετικές διατάξεις περιλαμβάνονται στον νόμο της 23ης Νοεμβρίου 2023 και στον νόμο περί διαφόρων φορολογικών διατάξεων της 12ης Μαΐου 2024. Η πρόσφατη αλλαγή από προσωρινό σε μόνιμο καθεστώς μειωμένου ΦΠΑ για την κατεδάφιση και ανακατασκευή, καθώς και η σύνδεση με την ενεργειακή απόδοση, υποδηλώνει μια μακροπρόθεσμη δέσμευση στην ανανέωση του κτιριακού αποθέματος και την υποστήριξη της ενεργειακής μετάβασης.
✻ Πολωνία.: Η χώρα βρίσκεται επίσης σε διαδικασία εισαγωγής των Real Estate Investment Trusts (REITs), γνωστών ως SINN (Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości - Εταιρείες Επένδυσης σε Ακίνητα προς Ενοικίαση). Αυτά τα επενδυτικά οχήματα αναμένεται να ξεκινήσουν τη λειτουργία τους το 2025 και στοχεύουν στην υποστήριξη της ανάπτυξης θεσμικών μισθώσεων, ιδίως στον τομέα των νέων διαμερισμάτων.
Βασικά χαρακτηριστικά των προτεινόμενων REITs περιλαμβάνουν:
- Υποχρέωση διανομής τουλάχιστον 90% των κερδών στους μετόχους.
- Προνομιακό φορολογικό συντελεστή 10%, ο οποίος καταβάλλεται μόνο κατά τη διανομή μερισμάτων.
- Δυνατότητα επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα (γραφεία, εμπορικά κέντρα, αποθήκες), φοιτητικές εστίες, οίκους ευγηρίας και διαμερίσματα προς ενοικίαση.
- Εποπτεία από την Επιτροπή Χρηματοπιστωτικής Εποπτείας (Komisja Nadzoru Finansowego).
- Ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο 100 εκατομμύρια PLN (περίπου 24 εκατομμύρια ευρώ) και εισαγωγή στο χρηματιστήριο.
Η εισαγωγή των REITs αναμένεται να συμβάλει στον επαγγελματισμό της αγοράς ενοικίων και στη βελτίωση των προτύπων στέγασης, αυξάνοντας την προσφορά νέων μονάδων και μειώνοντας την πίεση στις τιμές. Ωστόσο, υπάρχουν ανησυχίες ότι χωρίς επαρκείς διασφαλίσεις, τα κεφάλαια αυτά θα μπορούσαν να επιδεινώσουν την κρίση στέγασης, οδηγώντας σε αύξηση των τιμών και μείωση της διαθεσιμότητας για μεμονωμένους αγοραστές. Η νομική βάση για τον ενιαίο φόρο είναι ο Νόμος περί Ενιαίου Φόρου Ορισμένων Εισοδημάτων (Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Οι επίσημες πηγές περιλαμβάνουν το podatki.gov.pl και το Υπουργείο Οικονομικών της Πολωνίας.
ΙV. Επιπλεον επιβαρύνσεις στις Βραχυχρόνιες μισθώσεις (τέλος διαμονής, Τουριστικός φόρος κ.λ.π.)
Πίνακας Επιπλέον Επιβαρύνσεων στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις ανά χώρα της Ε.Ε.
| Χώρα | Επιπλέον Επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια Μίσθωση |
| Γαλλία | Δεν αναφέρονται επιπλέον επιβαρύνσεις τύπου τέλους διαμονής. |
| Γερμανία | Δεν αναφέρονται επιπλέον επιβαρύνσεις τύπου τέλους διαμονής. |
| Ιταλία | Τουριστικός φόρος (taxa di soggiorno) ο οποίος επιβάλλεται από τους δήμους και ποικίλλει ανάλογα με την τοποθεσία και τον τύπο του καταλύματος. |
| Ισπανία | Τουριστικός φόρος (tasa turística) ή φόρος διαμονής, ο οποίος επιβάλλεται από τις αυτόνομες κοινότητες και τους δήμους και ποικίλλει. |
| Δανία | Δεν αναφέρονται επιπλέον επιβαρύνσεις τύπου τέλους διαμονής. |
| Αυστρία | Τέλος διαμονής (Ortstaxe) ή τουριστικό τέλος (Kurtaxe) που επιβάλλεται από τους δήμους και διαφέρει ανά περιοχή. |
| Βέλγιο | Δεν αναφέρονται επιπλέον επιβαρύνσεις τύπου τέλους διαμονής. |
| Βουλγαρία | Τουριστικός φόρος (туристически данък) ο οποίος επιβάλλεται από τους δήμους και είναι περίπου 0,40 λέβα ανά άτομο ανά διανυκτέρευση. |
| Κροατία | Τουριστικός φόρος (turistička pristojba) ο οποίος επιβάλλεται από τους δήμους και ποικίλλει ανάλογα με την κατηγορία τουριστικής ανάπτυξης και την περίοδο. |
| Κύπρος | Δημοτικό Τέλος Διαμονής (Τέλος Διανυκτέρευσης) προς Τοπικές Αρχές. Το ύψος του τέλους καθορίζεται από τον οικείο Δήμο/Κοινότητα. |
| Τσεχία | Τέλος διαμονής (Poplatek z pobytu) το οποίο επιβάλλεται από τους δήμους και φτάνει έως 50 CZK ανά άτομο ανά ημέρα. |
| Εσθονία | Δεν αναφέρονται επιπλέον επιβαρύνσεις τύπου τέλους διαμονής. |
| Φινλανδία | Δεν αναφέρονται επιπλέον επιβαρύνσεις τύπου τέλους διαμονής. |
| Ελλάδα | Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (πρώην τέλος διαμονής), το οποίο επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, και ποικίλλει ανάλογα με τον τύπο του καταλύματος και την εποχή. |
| Ουγγαρία | Τοπικός τουριστικός φόρος (Idegenforgalmi Adó, IFA) που επιβάλλεται από τις τοπικές αυτοδιοικήσεις και ποικίλλει ανάλογα με τον δήμο (ποσοστό επί του καθαρού τέλους διαμονής ή σταθερό ποσό ανά άτομο ανά διανυκτέρευση). |
| Ιρλανδία | Δεν επιβάλλεται τουριστικός φόρος, φόρος διαμονής ή φόρος επισκεπτών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. |
| Λετονία | Δημοτικός Φόρος Τουρισμού (για παράδειγμα, στη Ρίγα από 1 Ιανουαρίου 2023, 0,89 ευρώ ανά επισκέπτη ανά διανυκτέρευση, με μέγιστο 8,90 ευρώ για τη συνολική αδιάλειπτη διαμονή). |
| Λιθουανία | Τουριστικός φόρος (Turisto Rinkliava) που επιβάλλεται από τους δήμους και διαφέρει ανά πόλη (π.χ. Βίλνιους 2,00€, Κάουνας 1,00€). |
| Λουξεμβούργο | Δεν υπάρχουν επί του παρόντος ολοκληρωμένες ειδικές ρυθμίσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις. |
| Μάλτα | Περιβαλλοντική Εισφορά Διαμονής (Environmental Contribution) ύψους 0,50€ ανά άτομο ανά διανυκτέρευση (μέγιστο 5€ ανά συνεχόμενη διαμονή) για τουρίστες 18+. |
| Ολλανδία | Τουριστικός/Φόρος διαμονής (toeristenbelasting) που επιβάλλεται από τους δήμους και ποικίλλει σημαντικά (ποσοστό της τιμής διανυκτέρευσης ή πάγιο ποσό ανά άτομο ανά διανυκτέρευση). |
| Πολωνία | Τοπικό Τέλος (Opłata miejscowa) και Τέλος Θερμαλισμού (Opłata uzdrowiskowa) που καθορίζονται από τα τοπικά συμβούλια και διαφέρουν ανά δήμο. |
| Πορτογαλία | Δημοτικοί φόροι διαμονής (Taxas Municipais Turísticas) που επιβάλλονται από πολλούς δήμους και ποικίλλουν (π.χ. Λισαβόνα 4€/διανυκτέρευση, Πόρτο 3€/διανυκτέρευση). |
| Ρουμανία | Δεν αναφέρονται επιπλέον επιβαρύνσεις τύπου τέλους διαμονής. |
| Σλοβακία | Τέλος διαμονής (daň za ubytovanie/accommodation tax) που αποφασίζεται από τις τοπικές αυτοδιοικήσεις (δήμους) και επιβάλλεται ως σταθερό ποσό ανά άτομο και διανυκτέρευση. |
| Σλοβενία | Τουριστικό και Προωθητικό Τέλος. Το τουριστικό τέλος είναι έως 2,50€ ανά άτομο και ποικίλλει μεταξύ των δήμων. Το προωθητικό τέλος ορίζεται στο 25% του ποσού του τουριστικού τέλους. |
| Σουηδία | Δεν υπάρχει επιπλέον επιβάρυνση (τέλος διαμονής π.χ.) για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. |
V. Πίνακες
Συγκεντρωτικός πίνακας φορολόγησης ενοικίων από μακροχρόνιες μισθώσεις στις χώρες της Ε.Ε.
| Χώρα | Φορολογική Μεταχείριση (Φυσικά Πρόσωπα) | Εκπτώσεις / Έξοδα | Παρατηρήσεις (Μακροχρόνια Μίσθωση) |
|---|---|---|---|
| Αυστρία | Δεν υπάρχει αυτοτελής φορολόγηση για ενοίκια – το εισόδημα από ακίνητα προστίθεται στο συνολικό εισόδημα και φορολογείται με την κλίμακα του φόρου εισοδήματος (έως 55%) | Πλήρης έκπτωση πραγματικών δαπανών (συντήρηση, επισκευές, τόκοι στεγαστικού, αποσβέσεις ~1,5%–2,5% ετησίως). | Το εισόδημα από την ενοικίαση και εκμίσθωση δηλώνεται στο έντυπο φορολογίας εισοδήματος E1 και στο ειδικό παράρτημα E1b για τα εισοδήματα από ενοικίαση και εκμίσθωση |
| Βέλγιο | Το εισόδημα από κατοικίες δεν φορολογείται βάσει πραγματικού ενοικίου αλλά βάσει του τεκμαρτού “καταβλητέου φόρου ακίνητης περιουσίας” (cadastral value) προσαυξημένου ~40%, το οποίο εντάσσεται στην προοδευτική κλίμακα (25%–50%). Αν το ακίνητο νοικιάζεται σε επιχείρηση, τότε φορολογείται το πραγματικό μίσθωμα (προοδευτικά). | Κατοικίες: δεν εκπίπτουν δαπάνες (το τεκμαρτό εισόδημα θεωρείται καθαρό). Επαγγελματική μίσθωση: αυτόματη έκπτωση 40% επί του ακαθάριστου ενοικίου (μέγιστο τα 2/3 του ενοικίου) για έξοδα. | Στην περίπτωση που ένα ακίνητο ενοικιάζεται για μικτή χρήση, π.χ. κατοικία όπου ένα δωμάτιο χρησιμοποιείται ως γραφείο ή ιατρείο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να διαχωρίσει το ιδιωτικό και το επαγγελματικό μέρος. Είναι σημαντικό το συμβόλαιο μίσθωσης να αναφέρει ρητά αυτόν τον διαχωρισμό. |
| Βουλγαρία | Ενιαία φορολόγηση 10% επί του εισοδήματος από ενοίκια (flat tax). | Αυτόματη έκπτωση δαπανών 10% επί του ακαθάριστου μισθώματος (φορολογείται το 90% του μισθώματος). Δεν επιτρέπεται έκπτωση πραγματικών εξόδων πέραν αυτού. | Το 10% αποτελεί τελικό φόρο – το εισόδημα από ενοίκια δεν προστίθεται σε άλλα εισοδήματα. |
| Γαλλία | Το εισόδημα από ακίνητα (μη επιπλωμένα) προστίθεται στα λοιπά και φορολογείται προοδευτικά (κλίμακα 0% έως 45%). Πάνω στο φόρο επιβάλλονται και κοινωνικές εισφορές 17,2%. Επιλογή: Flat tax (Micro-Foncier) ή προσθήκη στην κλίμακα (Régime Réel). |
Καθεστώς Micro-Foncier: για ακαθάριστα ενοίκια ≤ €15.000, έκπτωση 30% και φορολόγηση του 70%. καθεστώς Régime Réel έκπτωση πραγματικών δαπανών (ασφάλιστρα, επισκευές, φόροι, τόκοι)· δυνατότητα αποσβέσεων ~2% ετησίως. |
Αν το ακίνητο ενοικιάζεται επιπλωμένο, το εισόδημα θεωρείται εμπορικό (BIC). Ισχύει καθεστώς Micro-BIC για έσοδα ≤ €77.700: φορολόγηση του 50% (ή 29% αν επιπλωμένο τουριστικό) και έκπτωση 50%/71%. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιπλωμένων κατοικιών φορολογούνται ως BIC και αν τα έσοδα > €23.000, μπορεί να υπαχθούν σε κοινωνικές εισφορές αντί για 17,2%. |
| Γερμανία | Προοδευτική φορολογία εισοδήματος 14%–45% (με συντελεστή 45% για εισόδημα > €277.826). Το εισόδημα από ενοίκια (“Einkünfte aus Vermietung”) προστίθεται στα λοιπά εισοδήματα. | Επιτρέπεται πλήρης έκπτωση όλων των δαπανών: ασφάλιστρα, συντήρηση, διαχείριση, φόρος ακίνητης περιουσίας. Επίσης αποσβέσεις κτιρίου ~2% ετησίως (ή 2,5% αν κατασκευασμένο πριν το 1925). | Προβλέπεται ειδική μεταχείριση για ενοίκια σε συγγενείς < από την αγοραία αξία |
| Δανία | Εισόδημα από ενοίκια κατοικιών φορολογείται ως εισόδημα από κεφάλαιο (με συντελεστή από 27% έως 42%) Αν η μίσθωση είναι > 12 μήνες θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ώς προσωπικό εισόδημα (έως ~56%) |
Προσφέρεται μεγάλο αφορολόγητο: DKK 32.500 (2025) αν το ακίνητο ενοικιάζεται μέσω πλατφόρμας (ή ~DKK 13.100 αν ιδιωτικά). Από το υπερβάλλον ποσό, μόνο το 60% θεωρείται φορολογητέο. Αυτό φορολογείται με ~37% έως 42% (συντελεστές κεφαλαίου). | Το απλοποιημένο καθεστώς εφαρμόζεται σε περιστασιακή εκμίσθωση κύριας ή εξοχικής κατοικίας. Αν το ακίνητο εκμισθώνεται ως επένδυση (δεν κατοικείται από τον ιδιοκτήτη), το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματικό και φορολογείται ως προσωπικό εισόδημα. Βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών καλύπτονται από το όριο αφορολόγητου. |
| Ελλάδα | Αυτοτελής φορολόγηση εισοδήματος από ακίνητα: 15% για €0–12.000, 35% για €12.001–35.000, 45% για πάνω από €35.000. Το εισόδημα από ενοίκια δεν προστίθεται στα λοιπά εισοδήματα | Ποσοστό 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος, για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, καθώς και για λοιπές πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου που εκμισθώνεται. | Για εμπορικές μισθώσεις επιβάλλεται επιπλέον Ψηφιακό τέλος συναλλαγών 3,6%. |
| Εσθονία | Ενιαία φορολόγηση 22% (flat rate) στο καθαρό εισόδημα από ενοίκια. Οι ιδιώτες μπορούν να επιλέξουν φορολόγηση ως μη επιχειρηματικό εισόδημα (οπότε το 22% παρακρατείται στην πηγή) ή να το δηλώσουν ως ατομική δραστηριότητα. | Από το 2022 εισήχθη αυτόματη έκπτωση 20% του ακαθάριστου μισθώματος για έξοδα στις κατοικίες. Αν δηλωθεί ως ατομική δραστηριότητα, μπορούν εναλλακτικά να εκπέσουν πραγματικές τεκμηριωμένες δαπάνες αντί της αυτόματης έκπτωσης. | Αν η μίσθωση θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα (π.χ. εκμίσθωση πολλών διαμερισμάτων με υπηρεσίες), τότε το εισόδημα υπόκειται και σε εισφορές κοινωνικής ασφάλισης. |
| Ιρλανδία | Το εισόδημα από ενοίκια προστίθεται στο συνολικό και φορολογείται προοδευτικά: 20% έως €44.000 και 40% για το υπερβάλλον. Επιπλέον επιβαρύνσεις: εισφορά USC έως 8%.και PRSI (Pay Related Social Insurance): 4,1% επί του κέρδους από ενοίκια για το 2025 | Έκπτωση όλων των δαπανών που σχετίζονται με την ενοικίαση: επισκευές, ασφάλιστρα, δημοτικά τέλη. Οι τόκοι στεγαστικού δανείου εκπίπτουν κατά 100% (για κατοικίες) από το 2019. Προσωρινά ισχύει και μια νέα έκπτωση φόρου (RPRIR) για τα έτη 2024 έως 2027 | Τυχόν ζημία από ενοίκια μπορεί να μεταφερθεί σε επόμενα έτη και να συμψηφιστεί μόνο με μελλοντικά κέρδη από ενοικιάσεις (εισόδημα κατηγορίας Case V). |
| Ισπανία | Το εισόδημα από ενοίκια προστίθεται στο γενικό φορολογητέο εισόδημα και φορολογείται προοδευτικά με την κλίμακα φόρου φυσικών προσώπων (περίπου 19%–47%, ανάλογα την Αυτόνομη Κοινότητα). | Έκπτωση όλων των δαπανών που σχετίζονται με την ιδιοκτησία (ασφάλεια, συντήρηση, δημοτικοί φόροι, τόκοι δανείων). Επίσης, αποσβέσεις κατασκευής ~3% ετησίως. Για μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικίας, παρέχεται αυτόματα έκπτωση 50% επί του καθαρού εισοδήματος (εφόσον η κατοικία ενοικιάζεται ως μόνιμη κατοικία του ενοικιαστή). | Η έκπτωση 50% δεν εφαρμόζεται σε εισόδημα από βραχυχρόνιες/τουριστικές μισθώσεις – αυτά φορολογούνται πλήρως. |
| Ιταλία | Δύο επιλογές: (α) Προοδευτική φορολόγηση μαζί με λοιπά εισοδήματα (κλίμακα 23%–43% για εισόδημα > €50.000). (β) Ειδικός συντελεστής (“Cedolare Secca”): 21% οριστικός φόρος επί των ενοικίων κατοικιών (ή 10% αν πρόκειται για μακροχρόνια μίσθωση με ρυθμιζόμενο χαμηλό μίσθωμα). | Στο κανονικό καθεστώς (προοδευτική φορολόγηση) εκπίπτουν περιορισμένες δαπάνες. Δεν εκπίπτουν οι περισσότερες δαπάνες πλην δημοτικών φόρων και ασφάλειας. Αντίθετα, με τη Cedolare Secca δεν επιτρέπεται καμία έκπτωση – φορολογείται το ακαθάριστο μίσθωμα. (Οι ιδιοκτήτες στο κανονικό καθεστώς φορολογούνται μόνο στο 95% του μισθώματος – υπάρχει απαλλαγή 5%.) | Η Cedolare Secca αφορά κατοικίες και προαιρετικά εφαρμόζεται για ιδιώτες εκμισθωτές. Για βραχυχρόνιες μισθώσεις (< 30 ημέρες) ισχύει επίσης συντελεστής 21% (παρακρατείται από πλατφόρμες). |
| Κροατία | Εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς με 12% φορό επί του καθαρού εισοδήματος. Το καθαρό υπολογίζεται με αυτόματη έκπτωση 30%, δηλαδή φορολογείται το 70% του μισθώματος. Προστίθεται επίσης τοπική προσάυξηση (ανα δήμο) από 10% έως 18% ανάλογα με την τοποθεσία | Έκπτωση δαπανών 30% επί του ακαθάριστου ενοικίου (αντί τεκμηρίωσης εξόδων). Δεν επιτρέπονται περαιτέρω δαπάνες. | Εναλλακτικά με αίτηση του ο ιδιοκτήτης μπορεί να υπαχθεί στο καθεστώς της επιχειρηματικής δραστηριότητας έτσι ώστε να μπορεί να εκπέσει τις πραγματικές δαπάνες και οχι το ποσοστό 30%. Εννοείται ότι σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να τηρεί λογιστικά βιβλία (Knjiga primitaka i izdataka). |
| Κύπρος | Προστίθεται στο συνολικό εισόδημα και φορολογείται προοδευτικά (κλίμακα 0% έως 35% – αφορολόγητο €19.500, 20% έως €28.000, 25% έως €36.300, 30% έως €60.000, 35% πέραν αυτού). | Οι ιδιοκτήτες κατοικιών δικαιούνται αυτόματη έκπτωση 20% επί του ακαθάριστου ενοικίου (για επισκευές) και έκπτωση τόκων στεγαστικού δανείου που αφορά την κατοικία. Όλες οι σχετικές δαπάνες (ασφάλιστρα, δημοτικά τέλη) εκπίπτουν επίσης. | Επιπλέον επιβαρύνσεις: Άμυνα (SDC) 3% στο 75% του ακαθάριστου ενοικίου (για φοροresident ιδιοκτήτες) και ΓεΣΥ 2,65% στο ακαθάριστο. |
|
Τσεχία |
Προστίθεται στο συνολικό εισόδημα και φορολογείται προοδευτικά. Ο φορολογικός συντελεστής είναι 15% για το μέρος του συνολικού εισοδήματος έως ~1,7 εκατ. CZK (περίπου 70.000 €) και 23% για τυχόν υπερβάλλον | Με το σύστημα κατ' αποκοπή έξόδων υπολογίζονται τεκμαρτά έξοδα ως ποσοστό 30%. Ο φορολογούμενος μπορεί να αφαιρέσει από το εισόδημα των ενοικίων τα πραγματικά έξοδα (αποσβέσεις, τόκοι φόρο ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση, έξοδα επίπλωσης, λοιπά) |
Υπάρχει ανώτατο όριο 600.000 CZK στα κατ' αποκοπή έξοδα, που αντιστοιχεί σε εισόδημα 2.000.000 CZK |
| Λεττονία | Δύο επιλογές: (α) Απλοποιημένο καθεστώς: φόρος 10% στο ακαθάριστο ενοίκιο (παρακρατείται στην πηγή, τελικός). (β) Προοδευτικό καθεστώς: Προστίθεται στα λοιπά εισοδήματας αφού αφαιρεθούν οι δαπάνες και φορολογείται με 25,55 για εισόδημα έως 105.300 και με 335 για το υπερβάλλον |
Στο 10% απλοποιημένο δεν αναγνωρίζονται δαπάνες (πλην εξόφλησης δημοτικού φόρου ακίνητης περιουσίας). Στο κανονικό καθεστώς εκπίπτουν τεκμηριωμένες δαπάνες (συντήρηση, τόκοι, φόροι) και αποσβέσεις κ.α. | Το καθεστώς 10% είναι δημοφιλές για ην απλότητά του |
| Λιθουανία | 15% φόρος εισοδήματος στα έσοδα από ενοίκια ακίνητης περιουσίας και 20% για εισόδημα άνω των 120 μέσων εθνικών μισθών (€228.324 το 2024, €253.065 το 2025) Εναλλακτικά μπορεί μέσω Επιχειρηματικής Άδειας (Business Certificate / Verslo Liudijimas) να πληρωθούν μόνο δημοτικά τέλη που διαφέρουν σε κάθε πόλη |
Οι ιδιώτες μπορούν να εκπέσουν χωρίς δικαιολογητικά το 30% του ακαθάριστου μισθώματος. Εναλλακτικά, αν κάποιος έχει γραφτεί ως αυτοαπασχολούμενος επιχειρηματικό καθεστώς (Verslo Liudijimas) στην εκμίσθωση, μπορεί να επιλέξει έκπτωση όλων των τεκμηριωμένων δαπανών αντί για το 30%. |
Εάν ο εκμισθωτής επιλέξει επιχειρηματικό καθεστώς (Verslo Liudijimas) θα πρέπει υποχρεωτικά να μισθώνει σε ιδιώτη για κατοικία και τα έσοδά του να μην υπερβαίνουν τα €45.000. Αν τα ενοίκια υπερβούν αυτό το ποσό, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να αλλάξει καθεστώς. |
| Λουξεμβούργο | Προστίθεται στα λοιπά εισοδήματα και φορολογείται προοδευτικά (κλίμακα 0%–42%, ανώτατο ~45,78% με προσαύξηση). | Εκπίπτουν όλοι οι τόκοι στεγαστικού δανείου και οι φόροι ακινήτου. Για λοιπές δαπάνες (επισκευές, συντήρηση) παρέχεται αυτόματη έκπτωση 35% επί του ακαθάριστου ενοικίου (μέγιστο €2.700 ανά ακίνητο) – ο ιδιοκτήτης μπορεί όμως να επιλέξει να εκπέσει τις πραγματικές δαπάνες αν ήταν υψηλότερες. Επιπλέον, το κτίριο μπορεί να αποσβεστεί (π.χ. 2% ετησίως). | Από το φορολογικό έτος 2024 ισχύει νέα απαλλακτική διάταξη για την «κοινωνική διαχείριση κατοικιών»: εάν ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει το ακίνητό του μέσω πιστοποιημένου φορέα κοινωνικής μίσθωσης (σύμφωνα με τον νόμο της 7/8/2023 για την προσιτή κατοικία), απαλλάσσεται για το 90% του καθαρού μισθωτικού εισοδήματος από φόρο (το ποσοστό αυτό αυξήθηκε από 75% το 2023). Η απαλλαγή αυτή θεσπίστηκε στο άρθρο 115 σημ.22a του τροποποιημένου νόμου περί φόρου εισοδήματος (LIR) και διευκρινίζεται με την εγκύκλιο LIR 115/10. |
| Μάλτα | Ειδικός συντελεστής 15%: οι ιδιώτες μπορούν να επιλέξουν τελικό φόρο 15% επί των ακαθάριστων ενοικίων κατοικιών. Σε διαφορετική περίπτωση, το εισόδημα φορολογείται προοδευτικά (0%–35%). | Στο καθεστώς 15% δεν αναγνωρίζονται δαπάνες (φορολόγηση στο ακαθάριστο). Στο προοδευτικό καθεστώς εκπίπτουν οι σχετικές δαπάνες (συντήρηση, επισκευές, τόκοι δανείων κ.λπ.). | Αν το μίσθωμα αφορά κατοικία που εκμισθώνεται ως κύρια ιδιωτική κατοικία με μακροχρόνιο συμβόλαιο ≥2 ετών, ο εκμισθωτής που επιλέγει τον φόρο 15% μπορεί να δικαιούται επιστροφή φόρου (tax rebate) ως κίνητρο. Το μέτρο αυτό στοχεύει στην προώθηση των σταθερών, μακροχρόνιων μισθώσεων και προϋποθέτει την καταχώριση της μίσθωσης ως “long private residential lease” στην αρμόδια αρχή. |
| Ολλανδία | Το εισόδημα από τα ακίνητα δεν φορολογείται όμως καταβάλλεται τεκμαρτός φόρος που υπολογίζεται με συντελεστές επί της αξίας ακινήτου (Box 3). |
Η μόνη δαπάνη που μπορεί να αφαιρεθεί οχι από τον φόρο αλλά από την αξία του ακινήτου για τον τεκμαρτό υπολογισμό, είναι το ενυπόθηκο δάνειο ή το χρέος που σχετίζεται με το ενοικιαζόμενο ακίνητο αλλά και εδώ υπάρχει περιορισμός. Ισχύει ένα κατώτατο όριο (€3.700 ανά άτομο το 2024) που μειώνει το εκπιπτόμενο ποσό | Τα εισοδήματα από ακίνητα (Box 3) ΔΕΝ προστίθενται στα υπόλοιπα εισοδήματα. Το Box 3 αποτελεί ξεχωριστό σύστημα φορολόγησης με σταθερό συντελεστή 36% επί του τεκμαρτού εισοδήματος όπως ήδη αναφέρθηκε, ανεξάρτητα από τα εισοδήματα του Box 1 (μισθοί, επιχειρηματική δραστηριότητα). |
| Ουγγαρία | Flat tax 15% επί του καθαρού εισοδήματος από ενοίκια. Το εισόδημα αυτό δεν προστίθεται στα λοιπά (ξεχωριστή δήλωση). | Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει είτε έκπτωση 10% επί του ακαθάριστου μισθώματος (χωρίς δικαιολογητικά) είτε έκπτωση όλων των τεκμηριωμένων εξόδων (τόκοι, συντήρηση, αποσβέσεις ~2%). | Το εισόδημα από ενοικίαση κατοικιών δεν υπόκειται σε εισφορά κοινωνικής ασφάλισης (social contribution tax) σύμφωνα με τον ουγγρικό νόμο – δηλαδή οι ιδιώτες εκμισθωτές απαλλάσσονται από την πρόσθετη επιβάρυνση 13% για τέτοιο εισόδημα. Εφόσον ένας ιδιώτης επιλέξει την αναλυτική έκπτωση δαπανών δεν χρειάζεται να τηρεί λογιστικά βιβλία αλλά απαιτείται : Απλή τήρηση αρχείων εξόδων, συστηματική οργάνωση παραστατικών, διαχωρισμός προσωπικών και επαγγελματικών εξόδων, διατήρηση των εγγράφων (δαπανών) έως 8 έτη. Για όλες τις δαπάνες απαιτείται επίσης να έχουν εξοφληθεί μέσω τραπεζικού λογαριασμού, να υπάρχουν συμβάσεις, συμφωνητικά |
| Πολωνία | Από το 2023, το εισόδημα ιδιωτών από ενοίκια κατοικιών φορολογείται μόνο με κατ’ αποκοπή συντελεστή (“ryczałt”). Συντελεστής 8,5% για εισόδημα έως 100.000 PLN (~€21.000) και 12,5% για το υπερβάλλον. | Δεν εκπίπτει καμία δαπάνη | Ο κατ’ αποκοπή φόρος παρακρατείται με μηνιαίες προκαταβολές και είναι τελικός. |
| Πορτογαλία | Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστή 25% (τελικός φόρος) επί του καθαρού ποσού. Ο φορολογούμενος μπορεί εναλλακτικά να επιλέξει να τα συμπεριλάβει στο γενικό εισόδημα (προοδευτική κλίμακα έως 48%). | Εκπίπτουν οι δαπάνες συντήρησης, δημοτικοί φόροι (IMI) και ασφάλιστρα. (Για κατοικίες δεν εκπίπτουν οι τόκοι δανείων). Στο προοδευτικό καθεστώς οι ίδιες εκπτώσεις ισχύουν. Για μακροχρόνιες μισθώσεις προβλέπονται μειωμένοι συντελεστές: 25% (για συμβόλαια έως 5 έτη) - 5-10 έτη: 15% - 10-20 έτη: 10% - 20+ έτη: 5% |
Οι μειώσεις του συντελεστή για μακροχρόνιες μισθώσεις ισχύουν μόνο για μισθώσεις κύριας κατοικίας (habitação permanente) του ενοικιαστή και δεν εφαρμόζονται σε συμβάσεις που υπογράφηκαν μετά την 1/1/2024 με υπερβολικό μίσθωμα (άνω +50% του μέσου, βάσει πρόσφατης αλλαγής). Αν μια σύμβαση λήξει πρόωρα με υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη (ή με κοινή συναίνεση στο vitalício), ο ιδιοκτήτης χάνει αναδρομικά το δικαίωμα στη μείωση και οφείλει να καταβάλει τη διαφορά φόρου που “γλύτωσε” τα προηγούμενα έτη. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει στο Portal das Finanças ότι έχει σύμβαση μακράς διάρκειας, καθώς και να ενημερώσει αν αυτή λήξει νωρίτερα, για να εφαρμοστούν οι σωστοί συντελεστές. |
| Ρουμανία | Flat tax 10% επί του εισοδήματος από ενοίκια (τελικός). | 20% αυτόματη έκπτωση από το ακαθάριστο εισόδημα (λόγω flat tax.) Πέραν αυτού δεν εκπίπτει καμία δαπάνη |
Εκτός από το φόρο εισοδήματος, τα άτομα μπορεί να χρειαστεί να καταβάλουν εισφορές ασφάλισης υγείας (CASS) |
| Σλοβακία | Εισόδημα από ενοίκια προστίθεται στο συνολικό φορολογητέο εισόδημα του φυσικού προσώπου και φορολογείται βάσει της γενικής κλίμακας. Για το φορολογικό έτος 2025 ισχύουν δύο βασικοί συντελεστές: 19% για το τμήμα του εισοδήματος έως 48.441,43 € και 25% για το τμήμα πέραν αυτού του ορίου. | Εκπίπτουν δαπάνες ενέργειας (ρεύμα, νερό, θέρμανση, φυσικό αέριο) που πληρώνει ο ίδιος, τα κοινόχρηστα έξοδα/τέλη συντήρησης πολυκατοικίας (π.χ. εισφορές σε ταμείο κοινοχρήστων βάσει του νόμου 182/1993), και τα έξοδα για υπηρεσίες που παρέχονται στο μίσθιο (φως και καθαρισμός κοινόχρηστων χώρων, ασανσέρ, σκουπίδια, internet, τηλεόραση/ραδιόφωνο κ.ά.). Αφορολόγητο €500 ετησίως: οι πρώτες €500 εισοδήματος από ενοίκια απαλλάσσονται. Το ποσό αυτό αφαιρείται από το ακαθάριστο εισόδημα πριν τον υπολογισμό φόρου. |
Το εισόδημα από ιδιωτικές μισθώσεις δεν μπορεί να καταλήξει σε φορολογική ζημία. Αν οι δαπάνες υπερβαίνουν τα έσοδα, η ζημία δεν αναγνωρίζεται φορολογικά (τυχόν πλεονάζουσες δαπάνες δεν μεταφέρονται) |
| Σλοβενία | Εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς με σταθερό συντελεστή 25% (δεν προστίθεται στα λοιπά εισοδήματα). | Αυτόματη έκπτωση “κανονικών εξόδων” 10% επί των ενοικίων (Εναλλακτικά, μπορεί να ζητηθεί έκπτωση των πραγματικών δαπανών αντί του 10%, με υποβολή αποδείξεων). | Εάν το ακίνητο μισθώνεται σε εταιρεία ή άλλο νομικό πρόσωπο, τότε η εταιρεία-μισθωτής ενεργεί ως φορέας παρακράτησης: παρακρατά τον φόρο 15% και τον αποδίδει στο Δημόσιο, απαλλάσσοντας τον εκμισθωτή από περαιτέρω υποβολή δήλωσης για το εισόδημα αυτό. |
| Σουηδία | Το εισόδημα από ενοίκια θεωρείται κεφαλαιουχικό και φορολογείται με flat 30%. Ωστόσο, παρέχεται ετήσιο αφορολόγητο 40.000 SEK ανά ακίνητο, καθώς και επιπλέον έκπτωση 20% επί του ενοικίου. Μόνο το υπερβάλλον ποσό φορολογείται 30%. | Οι αυτόματες εκπτώσεις (40.000 SEK + 20% του μισθώματος) καλύπτουν τις περισσότερες δαπάνες. Πέραν αυτών, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκπέσει μόνο τυχόν κοινοχρήστες ή άλλες χρεώσεις που πληρώνει ο ίδιος κατά την περίοδο ενοικίασης. | Στην πράξη μικρά εισοδήματα από ενοίκια συχνά απαλλάσσονται λόγω του υψηλού αφορολόγητου. Αν ένα ακίνητο δεν θεωρείται ιδιωτική κατοικία (privatbostad) αλλά εμπορικό ακίνητο, τότε το εισόδημα δεν φορολογείται στην παραπάνω βάση αλλά ως επιχειρηματικό κέρδος. |
| Φινλανδία | Φορολογείται ως εισόδημα από κεφάλαιο (30% για εισόδημα κεφαλαίου έως €30.000 και 34% για μεγαλύτερο ποσό) | Εκπίπτουν όλες οι δαπάνες του συγκεκριμένου εισοδήματος | Οι φορολογούμενοι που εισπράττουν εισοδήματα από ενοίκια πρέπει: -Να υποβάλουν αίτηση για προκαταβολή φόρου μόλις ξεκινήσουν την ενοικίαση ακινήτου. - Να δηλώνουν τα εισοδήματα από ενοίκια στην ετήσια φορολογική τους δήλωση. - Να τηρούν αρχείο με όλα τα σχετικά έγγραφα για περίοδο 6 ετών.
|
Συγκεντρωτικός πίνακας φορολόγησης ενοικίων από Βραχυχρόνιες μισθώσεις στις χώρες της Ε.Ε.
| Χώρα | Φορολογική Μεταχείριση (Βραχυχρόνιες, Ιδιώτες) | Εκπτώσεις / Έξοδα | Παρατηρήσεις (Βραχυχρόνιες Μισθώσεις) |
|---|---|---|---|
| Αυστρία | Όμοιο καθεστώς με τις μακροχρόνιες (προοδευτική φορολόγηση μαζί με τα λοιπά εισοδήματα). Δεν υπάρχει ειδικός συντελεστής για βραχυχρόνιες μισθώσεις. | Όμοια με μακροχρόνιες – πλήρης έκπτωση πραγματικών δαπανών. | Αν παρέχονται υπηρεσίες ξενοδοχείου (πρωινό, καθαριότητα κατά τη διαμονή κ.λπ.), το εισόδημα μπορεί να χαρακτηριστεί επιχειρηματικό. Σε διαφορετική περίπτωση, ακόμα και οι Airbnb μισθώσεις θεωρούνται απλό εισόδημα από ενοίκια. Εάν η Βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνει τους 6 μήνες θεωρείται μακροχρόνια. Κάθε ομοσπονδιακό κρατίδιο (Bundesland) της Αυστρίας έχει το δικό του νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. |
| Βέλγιο | Δεν υπάρχει διαφοροποίηση: εφόσον η βραχυχρόνια μίσθωση είναι για ιδιώτη μισθωτή, ο ιδιοκτήτης φορολογείται στο τεκμαρτό εισόδημα (όπως και στη μακροχρόνια) αντί για το πραγματικό ενοίκιο. | – | Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε τουρίστες αντιμετωπίζονται ως μισθώσεις κατοικίας (τεκμαρτό εισόδημα), εκτός αν παρέχονται σημαντικές υπηρεσίες ή γεύματα, οπότε μπορεί να θεωρηθεί επαγγελματική δραστηριότητα. |
| Βουλγαρία | Όμοια φορολόγηση 10% (flat) στο εισόδημα, χωρίς διαφοροποιήσεις. | Αυτόματη έκπτωση 10% του εισοδήματος (όπως και στις μακροχρόνιες). | Υπάρχουν επιπλέον επιβαρύνσεις (τουριστικός φόρος) |
| Γαλλία | Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι τυπικά επιπλωμένες μισθώσεις: φορολογούνται ως επαγγελματικό εισόδημα (BIC). Μπορούν να υπαχθούν στο Micro-BIC (φορολόγηση 50% του εισοδήματος, δηλ. 50% έκπτωση) ή στο κανονικό καθεστώς (φορολόγηση καθαρών κερδών). | Micro-BIC: αυτόματη έκπτωση 50% (ή 71% αν το ακίνητο έχει επίσημη τουριστική κατάταξη). Κανονικό: έκπτωση όλων των εξόδων και αποσβέσεων, όπως επιχείρηση. | Αν τα ακαθάριστα έσοδα > €23.000 και ο ιδιοκτήτης ταυτόχρονα έχει και άλλα εισοδήματα < €23.000, η δραστηριότητα θεωρείται “επαγγελματική επιπλωμένη μίσθωση” και τότε υπόκειται σε κοινωνικές εισφορές (~35–40%) αντί για 17,2%. |
| Γερμανία | Δεν προβλέπεται διαφορετική κλίμακα – παραμένει προοδευτική φορολόγηση μαζί με τα λοιπά εισοδήματα. | Πλήρης έκπτωση πραγματικών εξόδων. | Βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες θεωρείται απλή εκμίσθωση. Αν όμως παρέχονται υπηρεσίες παρόμοιες ξενοδοχείου, η εφορία μπορεί να το αναταξινομήσει ως εμπορική δραστηριότητα (οπότε επιβαρύνεται και με Trade Tax περίπου 14%, με απαλλαγή €24.500 για ατομική επιχείρηση). |
| Δανία | Οι πλατφόρμες (Airbnb κ.λπ.) αποστέλλουν δεδομένα απευθείας στην εφορία, αλλά η φορολογία είναι ίδια: εφαρμόζεται το αφορολόγητο DKK 32.500 και φορολόγηση του 60% πέραν αυτού. | Αυτόματες εκπτώσεις (όπως στις μακροχρόνιες): μεγάλο αφορολόγητο + 40% επί του υπερβάλλοντος. | Το ίδιο καθεστώς threshold-method ισχύει για ενοικίαση κύριας κατοικίας έως 70% του έτους ή εξοχικής. Για μισθώσεις (χωρίς συνεργαζόμενη πλατφόρμα) το αφορολόγητο είναι χαμηλότερο (~DKK 13.100). |
| Ελλάδα | Φορολόγηση με τους ίδιους συντελεστές (15%/35%/45%) όπως οι μακροχρόνιες μισθώσεις – δεν υπάρχει ειδικό καθεστώς. | Και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εκπίπτει ποσοστό 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος εκτός εάν ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα οπότε εκπίπτουν όλες οι δαπάνες που γίνονται για την επιχειρηματική δραστηριότητα. | Ο εκμισθωτής οφείλει να δηλώσει τη μίσθωση ως βραχυχρόνια σε ειδική πλατφόρμα (Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής). Αν παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες (πέρα της απλής διαμονής), ή εάν μισθώνει από 3 ακίνητα και άνω θεωρείται ότι ασκεί επιχείρηση (οπότε φορολόγηση με κλίμακα 9%–44%) |
| Εσθονία | Αν ο ιδιώτης δεν έχει εγγραφεί ως επιχειρηματίας, το εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης φορολογείται επίσης με 20% (flat), χωρίς όμως την αυτόματη έκπτωση 20%. Αν έχει εγγραφεί ως επιτηδευματίας, μπορεί να φορολογηθεί ως επιχειρηματικό κέρδος. | Χωρίς αυτόματη έκπτωση – μόνο τεκμηριωμένες δαπάνες αν τηρεί βιβλία. | Η βραχυχρόνια εκμίσθωση (π.χ. Airbnb) θεωρείται “παροχή υπηρεσίας” και επομένως δεν τυγχάνει του ευνοϊκού 20% deduction. Πολλοί μικρο-εκμισθωτές δεν εγγράφονται ως Ατομική Επιχείρηση, οπότε απλώς πληρώνουν 20% στο ακαθάριστο. |
| Ιρλανδία | Φορολόγηση ως συνήθως (20%/40% προοδευτικά, συν USC). Δεν υπάρχει ειδικός συντελεστής. ανάλογα με τα όρια μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα. | Έκπτωση όλων των δαπανών. | Επισημαίνεται ότι υφίσταται και ειδική απαλλακτική διάταξη για ενοικίαση δωματίων σε κύρια κατοικία (Rent-a-Room Relief): αν ένας ιδιοκτήτης ενοικιάζει επιμέρους δωμάτιο στο σπίτι όπου διαμένει, το εισόδημα απαλλάσσεται από φόρο έως ποσού €14.000 ετησίως (η απαλλαγή δεν καλύπτει όμως την ενοικίαση ολόκληρης κατοικίας ούτε επαγγελματικά καταλύματα). |
| Ισπανία | Φορολόγηση με την ίδια προοδευτική κλίμακα που φορολογούνται οι μακροχρόνιες μισθώσεις | Έκπτωση όλων των δαπανών (όπως και στις μακροχρόνιες). | Δεν ισχύει η έκπτωση 50% – το καθαρό εισόδημα φορολογείται 100%. Επιπλέον, σε πολλές Περιφέρειες απαιτείται ο ιδιοκτήτης να διαθέτει άδεια τουριστικού καταλύματος. Αν παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες καθαρισμού, μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα. |
| Ιταλία | Επιλέξιμο καθεστώς Cedolare Secca 21% (ισχύει και για συμβάσεις <30 ημερών). Διαφορετικά, προοδευτική φορολόγηση. | Cedolare: καμία έκπτωση εξόδων. Προοδευτική: περιορισμένες εκπτώσεις (όπως προ μακροχρόνιων). | Οι πλατφόρμες υποχρεούνται να παρακρατούν 21% φόρο από τα ενοίκια και να τον αποδίδουν αν ο εκμισθωτής δεν δηλώσει ΑΦΜ. Αν η δραστηριότητα θεωρηθεί “τουριστικό κατάλυμα” με υπηρεσίες, απαιτείται έναρξη επιχείρησης (με φορολογία εισοδήματος ή ΦΠΑ). |
| Κροατία | Σύστημα κατ' αποκοπή φορολόγησης (paušalni porez) Απαιτείται άδεια παροχής φιλοξενίας σε νοικοκυριά από την αρμόδια αρχή. Το όριο για Κατ' Αποκοπή Φορολόγηση (Paušalno oporezivanje) είναι μέχρι 20 κρεβάτια/κλίνες συνολικά ή μέχρι 10 δωμάτια ή μέχρι 10 μονάδες camping / 30 επισκέπτες ταυτόχρονα. |
Το όριο για Κατ' Αποκοπή Φορολόγηση (Paušalno oporezivanje) είναι μέχρι 20 κρεβάτια/κλίνες συνολικά ή μέχρι 10 δωμάτια ή μέχρι 10 μονάδες camping / 30 επισκέπτες ταυτόχρονα. | Απαιτείται από τους ιδιοκτήτες να εγγραφούν στο μητρώο τουριστικών καταλυμάτων και να καταβάλουν το οικείο τέλος διανυκτέρευσης. |
| Κύπρος | Όμοια προοδευτική φορολόγηση (έως 35%). | Όμοιες εκπτώσεις (20% + τόκοι + αποσβέσεις). | Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση κατοικίας υπόκειται και σε 3% SDC (για domiciled ιδιοκτήτες) και 2,65% εισφορά ΓεΣΥ, όπως και τα λοιπά ενοίκια. Από το 2023 υπάρχει πλαίσιο αδειοδότησης των καταλυμάτων Airbnb. |
| Τσεχία | Οι περιστασιακές βραχυχρόνιες μισθώσεις (λιγότερο από 30 ημέρες) αντιμετωπίζονται ως εισόδημα από ενοικίαση και ισχύουν τα παραπάνω (15%/23%) | Όμοιες εκπτώσεις 30% κ.λπ. | |
| Λεττονία | Όμοιο καθεστώς με τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι ιδιώτες συνήθως επιλέγουν τον απλοποιημένο φόρο 10% στο εισόδημα, ανεξαρτήτως διάρκειας μίσθωσης. | Ίδιες με την Μακροχρόνια . Επιπλέον Προμήθειες πλατφορμών (τέλη Airbnb, Booking.com), φωτογραφία και δημιουργία καταχώρισης, κόστη διαφήμισης, επαγγελματικές υπηρεσίες (λογιστική, νομική), τραπεζικά τέλη για συναλλαγές ενοικίασης, συνδρομές λογισμικού για διαχείριση ακινήτων | Για ενοικιάσεις μέσω πλατφορμών, οι νέες τροποποιήσεις απαιτούν από το Airbnb, το Booking.com και παρόμοιες πλατφόρμες να αναφέρουν πληροφορίες εισοδήματος απευθείας στη VID, ενισχύοντας την παρακολούθηση της φορολογικής συμμόρφωσης. |
| Λιθουανία | Δεν υφίσταται διαφοροποίηση – 15% (ή 20% για πολύ υψηλά εισοδήματα) με δυνατότητα έκπτωσης 30% (μόνο αν δηλωθεί ως ατομική δραστηριότητα). | – | Πολλοί ιδιοκτήτες Airbnb στη Λιθουανία δηλώνουν την δραστηριότητα ως «παροχή καταλύματος» (επιχείρηση) ώστε να εκπίπτουν είτε το 30% είτε όλες τις δαπάνες. |
| Λουξεμβούργο | Όμοια προοδευτική φορολόγηση. | Όμοιες εκπτώσεις (35% ή πραγματικές δαπάνες). | Δεν υπάρχει ειδικό καθεστώς. Αν όμως ο εκμισθωτής παρέχει υπηρεσίες καθαριότητας, γευμάτων κ.λπ., ενδέχεται να θεωρηθεί ότι ασκεί φιλοξενία επαγγελματικά (οπότε το εισόδημα θα αντιμετωπιστεί ως εμπορικό κέρδος). |
| Μάλτα | Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες επιλέγουν τον ίδιο συντελεστή 15% τελικό φόρο. | – | Για να ενοικιαστεί νόμιμα ένα ακίνητο σε τουρίστες, απαιτείται άδεια και εγγραφή στο Μητρώο Τουριστικών Καταλυμάτων. Φορολογικά, πάντως, δεν αλλάζει κάτι – εφαρμόζεται ο ίδιος φόρος 15% (ή προοδευτικά αν δεν επιλεγεί). |
| Ολλανδία | Κατά κανόνα, τα εισοδήματα Airbnb ιδιωτών δεν φορολογούνται (ανήκουν στο Box 3 όπως και οι μακροχρόνιες μισθώσεις). | – | Η ενοικίαση κατοικίας για βραχυχρόνια περίοδο δεν αλλάζει τον χαρακτήρα του εισοδήματος. Ωστόσο, αν συνδυάζεται με παροχή γευμάτων, καθαρισμού καθημερινά κ.λπ., η εφορία μπορεί να το θεωρήσει ξενοδοχειακή δραστηριότητα – οπότε το εισόδημα θα φορολογηθεί στο Box 1 (προοδευτικά). |
| Ουγγαρία |
Τρεις διαφορετικές επιλογές φορολόγησης (εφόσον δεν ξεπερνούν τα όρια που υπάρχουν για τη βραχυχρόνια μίσθωση) |
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει είτε έκπτωση 10% επί του ακαθάριστου μισθώματος (χωρίς δικαιολογητικά) είτε έκπτωση όλων των τεκμηριωμένων εξόδων (τόκοι, συντήρηση, αποσβέσεις ~2%). Στο κατ αποκοπή καθεστώς δεν υπάρχει έκπτωση | Εφόσον εκμισθώνονται βραχυχρόνια έως 3 ακίνητα χρησιμοποιώντας απλοποιημένες μεθόδους φορολόγησης, με κάθε ακίνητο να περιορίζεται σε μέγιστο 8 δωμάτια και 16 κρεβάτια (πρόσβαση στο ευνοϊκό καθεστώς κατ' αποκοπή φόρου (tételes átalányadó) των 38.400 HUF ανά δωμάτιο ετησίως) Σε αντίθετη περίπτωση απαιτείται (εκμίσθωση άνω των 3 ακινήτων) λεπτομερή τήρηση λογιστικών αρχείων, υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, και η υπηρεσία διαμονής εντάσσεται σε ΦΠΑ 5%. |
| Πολωνία | Δεν υπάρχει ξεχωριστός φορολογικός συντελεστής για τη βραχυχρόνια μίσθωση· ισχύει η ίδια αντιμετώπιση με την μακροχρόνια. Δηλαδή, ένας ιδιώτης που νοικιάζει το διαμέρισμά του σε τουρίστες θα πληρώσει επίσης 8,5%–12,5% επί των εσόδων. | – | Αν ο ιδιοκτήτης παρέχει και άλλες υπηρεσίες (π.χ. οργανώνει τουριστικά πακέτα ή γεύματα), τότε πρέπει να λειτουργήσει με έναρξη επιχείρησης |
| Πορτογαλία | Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (Alojamento Local) αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα (Κατηγορία B). Υπό το απλοποιημένο καθεστώς, μόνο 50% του ακαθάριστου εισοδήματος θεωρείται κέρδος (35% αν βρίσκεται σε περιοχή χαμηλής πυκνότητας), και αυτό προστίθεται στο φορολογητέο εισόδημα (φορολ. κλίμακα έως 48%). | Δεν εκπίπτουν δαπάνες στο απλοποιημένο (είναι ενσωματωμένες στο 50%/65% που απαλλάσσεται). Αν τηρούνται βιβλία (κανονικό καθεστώς), εκπίπτουν όλες οι δαπάνες και το κέρδος φορολογείται προοδευτικά. |
Οι ιδιοκτήτες μπορούν εναλλακτικά να επιλέξουν φορολόγηση ως επενδυτικό εισόδημα Κατηγορίας F (28% τελικός φόρος), αλλά η Φορολογική Διοίκηση συνήθως απαιτεί την ταξινόμηση ως Κατηγορία B όταν διαφημίζεται ως τουριστικό κατάλυμα. |
| Ρουμανία | Φορολογία ίδια με την μακροχρόνια (10% επί 80% των εσόδων = 8% του ακαθάριστου) |
Το ίδιο με τη μακροχρόνια (20% έκπτωση) | Οι ιδιοκτήτες που νοικιάζουν μέσω πλατφορμών οφείλουν να εγγραφούν σε ειδικό μητρώο και να εισπράττουν τον φόρο διαμονής (1–3%). Αν εκμισθώνουν >5 δωμάτια, πρέπει να ιδρύσουν εταιρεία σύμφωνα με τον νόμο. |
| Σλοβακία | Καμία διαφοροποίηση: ίδιοι συντελεστές (19%/25%) εκτός εάν θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα | Ίδιες εκπτώσεις (πραγματικά έξοδα + €500 αφορολόγητο). | Επιβάλλεται επιπλέον τέλος διαμονής (daň za ubytovanie/accommodation tax) το οποίο αποφασίζεται από τις τοπικές αυτοδιοικήσεις (δήμους) και επιβάλλεται ως σταθερό ποσό ανά άτομο και διανυκτέρευση. |
| Σλοβενία | Καμία διαφοροποίηση: συντελεστής 25% επί 90% του εισοδήματος (10% έκπτωση). | 2 διαφορετικά καθεστώτα Δαπανών α) Καθεστώς “normiranci” ( ατομική δραστηριότητα με τεκμαρτά έξοδα 80% έξοδα 20% έσοδα και επί αυτούν φόρος 20%). β)Καθεστώς επιχειρηματικής δραστηριότητας (εκπίπτουν όλες οι δαπάνες) |
- Διάρκεια μισθώσεων έως 5 μήνες το χρόνο: Ο ιδιώτης μπορεί να νοικιάζει τουριστικά το ακίνητό του συνολικά για το πολύ 5 μήνες (150 ημέρες) μέσα σε ένα ημερολογιακό έτος. Αυτό σημαίνει ότι όλες οι σύντομες μισθώσεις του αθροιστικά δεν πρέπει να υπερβούν το όριο των 150 διανυκτερεύσεων σε έναν χρόνο, ώστε να θεωρείται “περιστασιακή” η δραστηριότητα. |
| Σουηδία | Όμοια αντιμετώπιση με την μακροχρόνια : flat 30% στο εισόδημα μετά τις ίδιες εκπτώσεις (40.000 SEK + 20%). | Ίδιες αυτόματες εκπτώσεις. | Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών (π.χ. Airbnb) μπορούν να θεωρηθούν από τη σουηδική εφορία ως οικονομική/επιχειρηματική δραστηριότητα εφόσον λάβουν χαρακτήρα παρόμοιο με παροχή υπηρεσιών ξενοδοχείου και πληρούν ορισμένα κριτήρια. |
| Φινλανδία | Όμοια αντιμετώπιση με τις μακροχρόνιες μισθώσεις σε ότι αφορά την φορολογία και τους συντελεστές φορολόγησης | Επιτρέπεται και εδώ η έκπτωση όλων των δαπανών (π.χ. προμήθειες σε πλατφόρμες, καθαρισμοί, αναλώσιμα) ώστε να φορολογηθεί μόνο το καθαρό κέρδος. | Η φινλανδική φορολογική διοίκηση Vero έχει τονίσει ότι λαμβάνει αυτόματα πληροφορίες από τις ψηφιακές πλατφόρμες για τα εισοδήματα που αποκτούν οι πολίτες, διασφαλίζοντας την ορθή φορολόγηση. |
.Πληροφορίες ανά χώρα
1. Αυστρία
2. Βέλγιο
3. Βουλγαρία
4. Γαλλία
5. Γερμανία
6. Δανία
7. Ελλάδα
8. Εσθονία
9. Ιρλανδία
10. Ισπανία
11. Ιταλία
12. Κροατία
13. Κύπρος
14. Λετονία
15. Λιθουανία
16. Λουξεμβούργο
17. Μάλτα
18. Ολλανδία
19. Ουγγαρία
20. Πολωνία
21. Πορτογαλία
22. Ρουμανία
23. Σλοβακία
24. Σλοβενία
25. Σουηδία
26. Τσεχία
27. Φινλανδία
✔ Γαλλία
Μακροχρόνια μίσθωση
Η φορολογία εισοδημάτων από ενοίκια στη Γαλλία για τα φυσικά πρόσωπα ακολουθεί ένα πολύπλοκο (ίσως το ποιο πολύπλοκο από όλες τις χώρες της Ε.Ε. αλλά αρκετά καλά δομημένο σύστημα που διαφοροποιείται μεταξύ φυσικών και νομικών προσώπων, ενώ παράλληλα κάνει σημαντική διάκριση μεταξύ επιπλωμένων και μη επιπλωμένων ακινήτων. Οι γαλλικές φορολογικές αρχές εφαρμόζουν συγκεκριμένους κανόνες με στόχο τη βέλτιστη φορολόγηση των εισοδημάτων αυτών, προσφέροντας παράλληλα κίνητρα για συγκεκριμένους τύπους επενδύσεων.
Το θεμελιώδες πλαίσιο για τη φορολόγηση εισοδημάτων από ενοίκια στη Γαλλία καθορίζεται από τον Γενικό Φορολογικό Κώδικα (Code Général des Impôts - CGI). Τα άρθρα 14 έως 33 του CGI καθορίζουν αναλυτικά τους κανόνες φορολόγησης για τα ακίνητα που δεν είναι επιπλωμένα, ενώ τα εισοδήματα από επιπλωμένα ακίνητα υπάγονται στις διατάξεις περί εμπορικών κερδών (άρθρα 50-0 και επόμενα).
α) Revenus Fonciers (Εισοδήματα από μη επιπλωμένα ακίνητα) άρθρα 14-15 του CGI (Code Général des Impôts).
β) Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC (Εισοδήματα από επιπλωμένα ακίνητα). Το εισόδημα αυτό θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Ι. Φορολογικά καθεστώτα για μη επιπλωμένα ακίνητα
Τα φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από μη επιπλωμένα ακίνητα μπορούν να φορολογηθούν με βάση ένα από τα δύο καθεστώτα:
1. Καθεστώς Micro-Foncier (Απλοποιημένο) εφόσον το ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια δεν υπερβαίνει τα €15.000
Τα βασικά στοιχεία αυτού του καθεστώτος :
-Αυτόματη έκπτωση εξόδων 30% επί του ακαθάριστου εισοδήματος
-Δεν υπάρχει δυνατότητα έκπτωσης πραγματικών εξόδων για το ακίνητο
-Απλοποιημένη δήλωση (μόνο αναφορά του ακαθάριστου εισοδήματος)
-Δεν μπορεί να υπάρξει φορολογική ζημιά
-Πάντα φορολογείται το 70% του ακαθάριστου εισοδήματος, ανεξάρτητα από τα πραγματικά έξοδα
2. Régime Réel (Τυπικό Καθεστώς). Tο καθεστώς αυτό είναι υποχρεωτικό όταν το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια υπερβαίνει τα €15.000.
2.1 Τα βασικά στοιχεία αυτού του καθεστώτος :
- Επιτρέπει την έκπτωση πραγματικών εξόδων από το εισόδημα ενοικίων
- Απαιτεί την υποβολή αναλυτικού φορολογικού εντύπου 2044
- Μπορεί να υπάρξει φορολογική ζημιά (όταν οι δαπάνες είναι μεγαλύτερε από τα ενοίκια) (δείτε παρακάτω)
- Πιο περίπλοκες λογιστικές απαιτήσεις αλλά δυνητικά πιο συμφέρον όταν τα έξοδα υπερβαίνουν το 30% του εισοδήματος
2.2 Εκπιπτόμενα έξοδα υπό το καθεστώς Régime Réel
Σύμφωνα με το άρθρο 31 του CGI, τα εκπιπτόμενα έξοδα περιλαμβάνουν:
- Φόρος ακίνητης περιουσίας (taxe foncière) και συναφείς φόροι
- Ασφάλιστρα σχετικά με το ενοικιαζόμενο ακίνητο
- Έξοδα διαχείρισης και διοίκησης
- Έξοδα κοινοχρήστων (εκτός από αυτά που μπορούν να ανακτηθούν από τους ενοικιαστές)
- Κόστος συντήρησης και επισκευής
- Έξοδα φύλαξης ακινήτου
- Ορισμένες εργασίες βελτίωσης (εκτός από κατασκευή, ανακατασκευή ή επέκταση)
- Τόκοι και σχετικά έξοδα δανείων που χρησιμοποιήθηκαν για την απόκτηση, επισκευή ή βελτίωση του ακινήτου
2. 3. Φορολογική ζημιά (Déficit Foncier)
Φορολογική ζημιά από ενοίκια προκύπτει όταν τα εκπιπτόμενα έξοδα υπερβαίνουν τα έσοδα από ενοίκια σε ένα δεδομένο έτος υπό το καθεστώς Régime Réel.
Η αντιμετώπιση των ζημιών ακολουθεί συγκεκριμένους κανόνες:
-Η ζημιά που προκύπτει από μη χρηματοοικονομικά έξοδα μπορεί να αφαιρεθεί από το συνολικό εισόδημα μέχρι €10.700 ετησίως.
-Ειδικό όριο €21.400 για εργασίες ενεργειακής ανακαίνισης που επιτρέπουν σε ένα ακίνητο να βελτιωθεί από ενεργειακή κλάση E, F ή G σε κλάση A, B, C ή D
- Το μέρος που υπερβαίνει το όριο ή προκύπτει από τόκους δανείων μπορεί να συμψηφιστεί μόνο με εισόδημα από ενοίκια για τα επόμενα 10 έτη
-Για να επωφεληθεί κάποιος από τον συμψηφισμό ζημιών με το συνολικό εισόδημα, το ακίνητο πρέπει να παραμείνει ενοικιασμένο για 3 έτη μετά το έτος στο οποίο προκύπτει ζημιά.
ΙΙ. Φορολόγηση επιπλωμένων μισθώσεων (BIC)
1. Οι επιπλωμένες μισθώσεις φορολογούνται βάσει των κανόνων για τα Εμπορικά και Βιομηχανικά Κέρδη (Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC άρθρο 35 του CGI), με διάκριση μεταξύ:
- Μη επαγγελματιών εκμισθωτών (LMNP): Ετήσιο εισόδημα κάτω των €23.000 ή λιγότερο από άλλο επαγγελματικό εισόδημα
- Επαγγελματιών εκμισθωτών (LMP): Ετήσιο εισόδημα άνω των €23.000 και μεγαλύτερο από άλλο επαγγελματικό εισόδημα
2. Φορολογικά καθεστώτα για επιπλωμένες μισθώσεις:
- Καθεστώς Micro-BIC: Εφόσον το ετήσιο εισόδημα από ακίνητα είναι μικρότερο των €77.700 παρέχετε έκπτωσης κατ' αποκοπή 50% και το υπόλοιπο φορολογείται με την κλίμακα φυσικών προσώπων (δείτε παρακάτω) ή 71% για δραστηριότητες παροχής καταλυμάτων (όχι τουριστικών) .
- Καθεστώς Réel: Υποχρεωτικό άνω των €77.700, προαιρετικό κάτω από αυτό, επιτρέποντας την έκπτωση πραγματικών εξόδων συμπεριλαμβανομένης της απόσβεσης. Στην πραγματικότητα υπάρχει και εδώ διάκριση δύο υπο-καθεστώτων (Réel Simplifié για έσοδα > €77.700 έως €254.000 και Réel Normal για εσοδα > από €254.000)
ΙΙΙ. Συντελεστής φορολόγησης ενοικίων για φυσικά πρόσωπα.
Τα εισοδήματα από ενοίκια δεν φορολογούνται ξεχωριστά, αλλά προστίθενται στο συνολικό εισόδημα και φορολογούνται μαζί ως μέρος του συνολικού εισοδήματος που υπόκειται σε φόρο αφού φυσικά αφαιρεθούν οι ανάλογες εκπτώσεις που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία
Για το 2025 η κλίμακα φορολογίας είναι η εξής :
| Εισοδηματική Κλίμακα (ανά μερίδα) | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| Έως €11.497 | 0% |
| €11.498 έως €29.315 | 11% |
| €29.316 έως €83.823 | 30% |
| €83.824 έως €180.294 | 41% |
| Άνω των €180.295 | 45% |
Επιπλέον του φόρου εισοδήματος, τα εισοδήματα από ενοίκια υπόκεινται σε κοινωνικές εισφορές με συνολικό ποσοστό 17,2%, που αποτελείται από:
- CSG (Contribution Sociale Généralisée): 9,2%
- CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale): 0,5%
- Prélèvement de solidarité: 7,5%
Παράδειγμα υπολογισμού φόρου με Régime Réel
Ας υποθέσουμε μια περίπτωση ενοικίασης επιπλωμένου ακινήτου:
Ετήσια έσοδα από ενοίκια: €30.000
Δαπάνες:
- Αμοιβή λογιστή: €800
- Ασφάλεια ακινήτου: €400
- Κοινόχρηστα: €1.200
- Φόρος ακίνητης περιουσίας: €1.000
- Τόκοι δανείου: €5.000
-Επισκευές και συντήρηση: €2.000
-Αποσβέσεις ακινήτου (2,5% της αξίας κτήσης €200.000): €5.000
-Αποσβέσεις επίπλων (10% της αξίας €20.000): €2.000
Σύνολο δαπανών: €17.400
Φορολογητέο εισόδημα: €30.000 - €17.400 = €12.600 (το εισόδημα αυτό φορολογείται με την κλίμακα φυσικών προσώπων)
Φορολογικά κίνητρα
Επιπλέον στη Γαλλία ισχύει το πρόγραμμα "Loc'Avantages" μέχρι το 2027, το οποίο δίνει φορολογικές εκπτώσεις για εκμισθωτές οι οποίοι ενοικιάζουν σε τιμές χαμηλότερες από τις αγοραίες.
Για να επωφεληθεί κανείς από το πρόγραμμα, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το ακίνητο πρέπει να είναι μη επιπλωμένο και να εκμισθώνεται ως κύρια κατοικία. Η διάρκεια της μίσθωσης πρέπει να είναι τουλάχιστον 6 έτη, εξασφαλίζοντας σταθερότητα για τους ενοικιαστές. Οι ενοικιαστές πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα ανώτατα όρια εισοδήματος, διασφαλίζοντας ότι το μέτρο ωφελεί τα νοικοκυριά που πραγματικά το χρειάζονται. Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκμισθώνει σε μέλος της οικογένειάς του, και το ακίνητο δεν πρέπει να έχει ενεργειακή απόδοση DPE F ή G. Αυτός ο αποκλεισμός ακινήτων με χαμηλή ενεργειακή απόδοση συνδέει το φορολογικό κίνητρο με περιβαλλοντικούς στόχους και την ποιότητα διαβίωσης, υποδηλώνοντας ότι η πολιτική δεν στοχεύει μόνο στην αύξηση της προσφοράς, αλλά και στη διασφάλιση ότι τα ακίνητα που επιδοτούνται είναι κατάλληλα και βιώσιμα.
Το πρόγραμμα θεσπίστηκε από το άρθρο 67 του νόμου αριθ. 2021-1900 της 30ής Δεκεμβρίου 2021 (νόμος περί οικονομικών για το 2022). Οι αιτήσεις πρέπει να κατατεθούν μεταξύ 1ης Μαρτίου 2022 και 31ης Δεκεμβρίου 2027. Η αντικατάσταση του "Louer abordable" από το "Loc'Avantages" και η ρητή αναφορά της μη συσσωρευσιμότητάς του με άλλα επενδυτικά σχήματα (Pinel, Denormandie) υποδηλώνει μια στρατηγική μετατόπιση στην γαλλική στεγαστική πολιτική, με συνειδητή κυβερνητική απόφαση να κατευθύνει τους επενδυτές προς ένα συγκεκριμένο, πιο στοχευμένο μηχανισμό για την προσιτή στέγαση.
Οι φορολογικές εκπτώσεις ποικίλλουν ανάλογα με το επίπεδο μείωσης του μισθώματος που επιλέγει ο ιδιοκτήτης:
Χωρίς διαμεσολάβηση:
- Loc1 (15% μείωση μισθώματος): 15% μείωση φόρου
- Loc2 (30% μείωση μισθώματος): 35% μείωση φόρου
- Loc3 (45% μείωση μισθώματος): 65% μείωση φόρου (μόνο με διαμεσολάβηση)
- Για όλα τα επίπεδα η μείωση φόρου αυξάνεται κατά 5-10 ποσοστιαίες μονάδες.
Σημαντικές αλλαγές στο πρόγραμμα για το 2025-2027
Η φορολογική μείωση μετατρέπεται σε φορολογική πίστωση (crédit d'impôt). Αυτό σημαίνει ότι αν το ποσό της φορολογικής ωφέλειας υπερβαίνει τον οφειλόμενο φόρο, το υπόλοιπο επιστρέφεται.
Επίσης, το όριο για φορολογικές εκπτώσεις αυξάνεται από 10.000€ σε 18.000€, επιτρέποντας μεγαλύτερη ωφέλεια για τους επενδυτές.
Πρόσθετες παροχές
Οι ιδιοκτήτες που επιλέγουν διαμεσολάβηση για επίπεδα Loc2 ή Loc3 μπορούν να λάβουν επιπλέον πριμ έως 2.000€ (αυξάνεται κατά 1.000€ για ακίνητα κάτω των 40m²).
Το πρόγραμμα παρέχει επίσης επιδοτήσεις για εργασίες ανακαίνισης, με ποσοστά που φτάνουν το 35% του κόστους των εργασιών.
Το πρόγραμμα απαιτεί υπογραφή σύμβασης με τον Εθνικό Οργανισμό Κατοικίας (ANAH) και έχει στόχο να κάνει την ενοικίαση πιο προσιτή για νοικοκυριά με μέτρια εισοδήματα.
I.V. Πηγές
Code Général des Impôts (CGI):
- Άρθρο 14-15: Ορισμός εισοδήματος από ενοίκια, κατηγοριοποίηση ως "revenus fonciers"
- Άρθρο 28: Ορίζει ότι το καθαρό εισόδημα από ενοίκια ισούται με το ακαθάριστο εισόδημα μείον τα επιλέξιμα έξοδα ακινήτου
- Άρθρο 29: Ορίζει το ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια
- Άρθρο 31: Καθορίζει τα εκπιπτόμενα έξοδα από το εισόδημα από ενοίκια
-Άρθρο 32: Θεσπίζει το απλοποιημένο φορολογικό καθεστώς "micro-foncier"
- Άρθρο 50-0: Καθορίζει κανόνες για τα εισοδήματα από επιπλωμένες μισθώσεις
Διευκρινιστικές Εγκύκλιοι.
Το Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFiP) παρέχει λεπτομερείς διοικητικές οδηγίες για την εφαρμογή των φορολογικών νόμων:
- BOI-RFPI-CHAMP: Ορίζει το πεδίο εφαρμογής της φορολόγησης εισοδήματος από ενοίκια
- BOI-RFPI-BASE: Περιγράφει λεπτομερώς τον καθορισμό της φορολογικής βάσης για το εισόδημα από ενοίκια
- BOI-RFPI-DECLA: Καλύπτει τις υποχρεώσεις δήλωσης για το εισόδημα από ενοίκια
- BOI-RFPI-CTRL: Αφορά τους ελέγχους και τους ειδικούς φόρους στο εισόδημα από ενοίκια
- BOI-BIC-CHAMP-40: Καλύπτει τους φορολογικούς κανόνες για τις επιπλωμένες μισθώσεις
- BOI-TVA-CHAMP-50-10: Περιγράφει λεπτομερώς τους κανόνες ΦΠΑ που ισχύουν για τις μισθώσεις
- Direction Générale des Finances Publiques - https://www.impots.gouv.fr
- https://www.impots.gouv.fr/particulier/location-vide-de-meubles
- https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A18045?lang=en
- https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux
- https://www.economie.gouv.fr/cedef/fiches-pratiques/quelles-sont-les-principales-mesures-fiscales-pour-2024
✔ Γερμανία
Η φορολογία εισοδήματος από ενοικίαση ακινήτων στη Γερμανία ρυθμίζεται με το άρθρο 21 του νόμου περί Φόρου Εισοδήματος (Einkommensteuergesetz - EStG).
Σύμφωνα με το §21 Abs. 1 του EStG, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) περιλαμβάνουν τα εξής εισόδηματα :
-Eισοδήματα από μίσθωση ακίνητης περιουσίας (γη, κτίρια)
- Εισοδήματα από μίσθωση κινητών περιουσιακών στοιχείων
- Εισοδήματα από προσωρινή παραχώρηση δικαιωμάτων
- Εισοδήματα από πώληση απαιτήσεων μίσθωσης
Μακροχρόνια μίσθωση
Τα εισοδήματα από ενοίκια δεν φορολογούνται ξεχωριστά αλλά προστίθενται στα άλλα εισοδήματα για τον προσδιορισμό του συνολικού φορολογητέου εισοδήματος.
Η κλιμακα που εφαρμόζεται σύμφωνα με το άρθρο §32a του EStG είναι
Grundtarif
| Ζώνη | Ετήσιο Εισόδημα (€) | Συντελεστής Φορολογίας | Τύπος Φορολογίας |
|---|---|---|---|
| 1 | 0 - 12.084 | 0% | Αφορολόγητο (Grundfreibetrag) |
| 2 | 12.085 - 17.430 | 14% - 24% | Προοδευτικός |
| 3 | 17.431 - 68.430 | 24% - 42% | Προοδευτικός |
| 4 | 68.431 - 277.825 | 42% | Σταθερός |
| 5 | 277.826+ | 45% | Σταθερός ("Reichensteuer") |
Επιπλέον Επιβαρύνσεις
| Τύπος Φόρου | Ποσοστό | Όρια Εφαρμογής |
|---|---|---|
| Εισφορά Αλληλεγγύης (Solidaritätszuschlag) | 5,5% επί της φορολογίας εισοδήματος | Μόνο αν η ετήσια φορολογία > €19.950 |
| Εκκλησιαστικός Φόρος (Kirchensteuer) | 8-9% επί της φορολογίας εισοδήματος | Μόνο για μέλη αναγνωρισμένων εκκλησιών |
Έκπτωση δαπανών
Ο Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος προβλέπει διάφορες εκπτώσεις που μπορούν να αφαιρεθούν από το εισόδημα από ενοίκια:
Απόσβεση (Absetzung für Abnutzung - AfA)
Σύμφωνα με το §7 Abs. 4 EStG, τα κτίρια μπορούν να αποσβεστούν με τους εξής συντελεστές:
- Για κτίρια που ολοκληρώθηκαν πριν την 1η Ιανουαρίου 1925: 2,5% ετησίως (40ετής περίοδος)
- Για κτίρια που ολοκληρώθηκαν μετά τις 31 Δεκεμβρίου 1924: 2% ετησίως (50ετής περίοδος)
- Για κτίρια που ολοκληρώθηκαν μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2022: 3% ετησίως (33ετής περίοδος)
Ειδική απόσβεση για νέες κατοικίες προς ενοικίαση
Το §7b EStG προβλέπει ειδική πρόσθετη απόσβεση για νέες κατοικίες προς ενοικίαση (δείτε και παρακάτω τα κίνητρα):
- Έως 5% ετησίως για 4 έτη (επιπλέον της κανονικής απόσβεσης)
- Ισχύει για κτίρια με αιτήσεις που κατατέθηκαν μεταξύ 31 Αυγούστου 2018 και 1 Οκτωβρίου 2029
- Με μέγιστο όριο κόστους €4.000 ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικήσιμης επιφάνειας
Έξοδα συντήρησης και επισκευής (Erhaltungsaufwendungen)
Σύμφωνα με το §9 Abs. 1 EStG:
- Τα έξοδα συντήρησης και επισκευής μπορούν να εκπέσουν πλήρως στο έτος πληρωμής
- Σημαντικά έξοδα ανακαίνισης που υπερβαίνουν το 15% του κόστους απόκτησης του κτιρίου εντός των πρώτων τριών ετών θεωρούνται μέρος του κόστους απόκτησης και πρέπει να αποσβεστούν
Χρηματοοικονομικά έξοδα
Όπως προσδιορίζεται στο §9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG:
- Οι τόκοι υποθήκης μπορούν να εκπέσουν πλήρως
- Τα τέλη δανείου και τα χρηματοοικονομικά έξοδα εκπίπτουν
- Οι εφάπαξ πληρωμές μπορούν να εκπέσουν άμεσα αν δεν υπερβαίνουν το 5% του ποσού του δανείου
Βραχυπρόθεσμες μισθώσεις
Σύμφωνα με την απόφαση BFH IX R 11/07, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις εξακολουθούν να θεωρούνται εισόδημα από μίσθωση βάσει του §21 EStG, εκτός αν παρέχονται εκτεταμένες ξενοδοχειακές υπηρεσίες.
Μισθώσεις προς συγγενικά πρόσωπα
Το §21 Abs. 2 EStG προβλέπει ότι η μίσθωση διαιρείται σε πληρωμένο και μη πληρωμένο τμήμα (ουσιαστικά πραγματικό μείον τεκμαρτό ενοίκιο). Συγκεκριμένα από το 2021 όταν το ενοίκιο είναι λιγότερο από 50% της τοπικής αγοραίας τιμής, τότε η μίσθωση διαιρείται σε πληρωμένο και μη πληρωμένο τμήμα ενώ όταν το ενοίκιο είναι τουλάχιστον 66% της τοπικής αγοραίας τιμής, τότε η μίσθωση αναγνωρίζεται πλήρως ως κερδοσκοπική δραστηριότητα. Δηλαδή ο φορολογούμενος μπορεί να εκπέσει από το εισόδημα του ενοικίου τις δαπάνες που αναφέρθηκαν ανωτέρω.
Τι σημαίνει όμως το "πληρωμένο"και "μη πληρωμένο" τμήμα της μίσθωσης :
Πληρωμένο τμήμα (Entgeltlicher Teil) - Θεωρείται εισόδημα από μίσθωμα και εκπίπτουν μόνο οι δαπάνες που αντιστοιχούνε αυτό το κομμάτι.
Μη πληρωμένο τμήμα (Unentgeltlicher Teil) - Θεωρείται δωρεά, δεν φορολογείται αλλά δεν εκπίπτουν και τα έξοδα κατά αναλογία που αντιστοιχούν στο ποσό αυτό.
Στο παράδειγμα που δίνει το BMF (υπουργείο οικονομικών) : Ο φορολογούμενος D μισθώνει στον γιο του μια κατοικία έναντι 400€ μηνιαίως (συμπεριλαμβανομένων των επιμερισμών), ενώ η τοπική αγοραία τιμή είναι 700€ μηνιαίως. Οι δαπάνες στο έτος για το μίσθωμα ανέρχονται σε 5.900€. Το μίσθωμα αντιστοιχεί στο 66.67% της αγοραίας τιμής.
Για τη φορολόγηση του έτους, η μίσθωση διαιρείται σε πληρωμένο και μη πληρωμένο τμήμα με αποτέλεσμα στα έσοδα των 4.800€ να αντιστοιχούν μόνο 66.66% των εξόδων 5.900€ (= 3.933€).
Το αποτέλεσμα από τον επιμερισμό αυτό των εξόδων είναι να φορολογηθεί ο εκμισθωτής για 867€ εισόδημα από ενοίκιο.
Κίνητρα
Η Γερμανική κυβέρνηση έχει επανενεργοποιήσει μια ειδική διάταξη απόσβεσης (§ 7b του νόμου περί φόρου εισοδήματος - EStG) με στόχο την ενθάρρυνση της κατασκευής νέων κατοικιών προς ενοικίαση.4 Αυτό το κίνητρο επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να διεκδικήσουν πρόσθετες αποσβέσεις πέραν των κανονικών, συμβάλλοντας στην αύξηση της προσφοράς νέων ακινήτων.
Η ειδική απόσβεση ανέρχεται σε 5% ετησίως για 4 έτη και προστίθεται στην κανονική γραμμική απόσβεση (π.χ. 2% ετησίως).
Η διάταξη ισχύει για αιτήσεις οικοδομικής άδειας ή ειδοποιήσεις κατασκευής που υποβλήθηκαν μετά την 31η Δεκεμβρίου 2022 και πριν την 1η Οκτωβρίου 2029.
Υπάρχουν ανώτατα όρια για το κόστος κατασκευής ή απόκτησης, ενώ πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης για την κατοικία.
Η απαίτηση για συγκεκριμένες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης για τα νέα ακίνητα που δικαιούνται την απόσβεση δείχνει μια διπλή στόχευση: αύξηση της προσφοράς και προώθηση της βιώσιμης κατασκευής. Αυτό συμβάλλει στη μείωση του ενεργειακού αποτυπώματος του κτιριακού τομέα και στη μείωση του κόστους διαβίωσης για τους ενοικιαστές μέσω χαμηλότερων λογαριασμών ενέργειας.
Πηγές: Bundesministerium der Finanzen (BMF) - Einkommensteuergesetz (EStG) §32a
https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2021/C-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html
https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/einkommensteuer.html
https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/eingabeformekst.xhtml
https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/EN/Issues/Taxation/taxation.html
https://www.bundesfinanzministerium.de
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/
https://datenbank.nwb.de/Dokument/303877/
✔ Ιταλία
Μακροχρόνια μίσθωση - Βραχυχρόνια μίσθωση
Η φορολόγηση εισοδήματος από ενοίκια στην Ιταλία λειτουργεί με δύο παράλληλα συστήματα ανάλογα με την κατάσταση του φορολογούμενου.
Για τα φυσικά πρόσωπα, η επιλογή μεταξύ της τυπικής φορολόγησης και του συστήματος ενιαίου φορολογικού συντελεστή (cedolare secca) μπορεί να επηρεάσει σημαντικά τη συνολική φορολογική επιβάρυνση.
Το ιταλικό φορολογικό σύστημα κατατάσσει τα εισοδήματα από ενοίκια στην κατηγορία των "redditi fondiari" (εισοδήματα από ακίνητη περιουσία) σύμφωνα με το Άρθρο 6 του Ενοποιημένου Κειμένου για τους Φόρους Εισοδήματος (TUIR - DPR 917/1986). Η φορολόγηση διαφέρει σημαντικά μεταξύ φυσικών προσώπων και επιχειρήσεων, καθώς και μεταξύ διαφορετικών τύπων μισθώσεων.
Τα εισοδήματα από ενοίκια υπόκεινται σε υποχρεωτική δήλωση στην ετήσια φορολογική δήλωση (Modello 730 ή Modello Redditi PF), ανεξάρτητα από το φορολογικό καθεστώς που επιλέγεται. Οι συμβάσεις ενοικίασης που υπερβαίνουν τις 30 ημέρες πρέπει να καταχωρούνται στην Agenzia delle Entrate (Υπηρεσία Εσόδων)
Φορολόγηση για φυσικά πρόσωπα
Τα φυσικά πρόσωπα στην Ιταλία έχουν δύο βασικές επιλογές για τη φορολόγηση εισοδήματος από ενοίκια:
1. Κανονική Φορολόγηση (Tassazione Ordinaria)
Με αυτό το σύστημα, τα εισοδήματα από ενοίκια προστίθενται στο συνολικό εισόδημα του φορολογούμενου και φορολογούνται σύμφωνα με τις προοδευτικές κλίμακες του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων (IRPEF). Οι ισχύοντες συντελεστές (από το 2024) είναι:
IRPEF 2025
| Κλιμάκιο Εισοδήματος | Συντ. | Περιγραφή |
|---|---|---|
| €0 - €28.000 | 23% | Πρώτο κλιμάκιο |
| €28.001 - €50.000 | 35% | Δεύτερο κλιμάκιο |
| άνω των €50.000 | 43% | Τρίτο κλιμάκιο |
Έκπτωση δαπανών
Το φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια υπολογίζεται ως το 95% του ακαθάριστου εισοδήματος λόγω μιας έκπτωσης 5% για έξοδα. Για ορισμένες συμβάσεις "συμφωνημένου ενοικίου" (canone concordato) σε περιοχές με υψηλή στεγαστική ζήτηση, εφαρμόζεται επιπλέον έκπτωση 30%.
Πρόσθετες επιβαρύνσεις
Επιπλέον του IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche - φόρος εισοδήματος για τα φυσικά πρόσωπα), επιβάλλονται περιφερειακά και δημοτικά πρόσθετα τέλη, καθώς και φόροι καταχώρησης (2% του ετήσιου ενοικίου) και χαρτόσημο (€16 ανά 4 σελίδες συμβολαίου).
2.Σύστημα ενιαίου φορολογικού συντελεστή (Cedolare Secca)
Πρόκειται για ένα προαιρετικό εναλλακτικό σύστημα που θεσπίστηκε με το Άρθρο 3 του Νομοθετικού Διατάγματος 23/2011. Οι ισχύοντες συντελεστές είναι:
- 21% για τυπικές συμβάσεις ενοικίασης
- 10% για συμβάσεις "συμφωνημένου ενοικίου" σε περιοχές με υψηλή στεγαστική ζήτηση
- 26% για βραχυχρόνιες μισθώσεις (κάτω των 30 ημερών) από το δεύτερο ακίνητο και μετά (το πρώτο ακίνητο μπορεί να φορολογηθεί με 21%)
Έκπτωση δαπανών
Το σύστημα αυτό αντικαθιστά τον IRPEF, τα περιφερειακά και δημοτικά πρόσθετα τέλη, τον φόρο καταχώρησης και το χαρτόσημο με έναν ενιαίο φόρο. Δεν επιτρέπονται εκπτώσεις από το ακαθάριστο εισόδημα (φορολογείται το 100%).
Σημαντικό : Ο ιδιοκτήτης που επιλέγει το cedolare secca πρέπει να παραιτηθεί από το δικαίωμα αύξησης του ενοικίου βάσει του δείκτη πληθωρισμού (ISTAT) για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (έως 30 ημέρες), από την 1η Ιανουαρίου 2024, ο συντελεστής cedolare secca είναι 26%, αλλά μειώνεται στο 21% για εισόδημα από ένα ακίνητο ανά φορολογικό έτος (κατ' επιλογή του φορολογούμενου). Στην Ιταλία σε αντίθεση με την Ελλάδα η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των τεσσάρων ακινήτων θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα.
Νομοθετικό πλαίσιο:
Φορολογία εισοδήματος (TUIR) - DPR 917/1986
- Άρθρο 26: Ρυθμίζει πώς αποδίδονται τα εισοδήματα από ακίνητα στους φορολογούμενους
- Άρθρο 36: Ορίζει τι συνιστά φορολογητέο εισόδημα από κτίρια
- Άρθρο 37: Καθορίζει τον τρόπο υπολογισμού του εισοδήματος από κτίρια
- Άρθρο 90: Κύρια διάταξη για τα επενδυτικά ακίνητα επιχειρήσεων
Νόμος περί Μισθώσεων Κατοικιών - Νόμος 431/1998
- Άρθρο 2: Ορίζει τις τυπικές συμβάσεις μίσθωσης (4+4 έτη) και τις συμβάσεις με ρυθμιζόμενα ενοίκια
- Άρθρο 3: Καθορίζει τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες οι εκμισθωτές μπορούν να αρνηθούν ανανέωση
Ενιαίος Φορολογικός Συντελεστής για Ενοίκια - Νομοθετικό Διάταγμα 23/2011
- Άρθρο 3 - "Cedolare secca sugli affitti": Εισάγει το προαιρετικό εναλλακτικό σύστημα φορολόγησης
Κανονισμοί Βραχυχρόνιων Μισθώσεων - DL 50/2017
- Άρθρο 4: Ορίζει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και επεκτείνει την επιλογή "cedolare secca" σε αυτές
Επίσημες εγκύκλιοι
- Εγκύκλιος για Βραχυχρόνιες Μισθώσεις - Εγκύκλιος 24/E/2017
- Εγκύκλιος για Πρόσφατες Αλλαγές στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις - Εγκύκλιος 10/E/2024
- Εγκύκλιος για τον Ενιαίο Φορολογικό Συντελεστή - Εγκύκλιος 26/E/2011 -
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/297757/Circolare+n.+24+del+12+10+2017_Circolare+n.+24+del+12-10-2017.pdf/17455858-2b8c-dc1c-0c0a-fab3c296d1b6
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/6101200/circolare+locazioni+brevi+.+10+del+10+maggio++2024.pdf/6b3c5a29-9158-959b-91fb-8cdab88367eb
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/299885/Circolare+26E+del+01+06+2011_circ+26e+del+1+giugno+2011.pdf/bd57efe2-c126-9a67-a975-80063f6409f2
Πηγές:
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:::2011;23
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:::1998;431
https://www.fiscoetasse.com/new-rassegna-stampa/1034-irpef-2025-le-3-aliquote-e-gli-scaglioni.html
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/1998/12/15/098G0483/sg
https://www.fiscoetasse.com/normativa-prassi/10770-la-disciplina-dei-contratti-di-locazione.html
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/english
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/regole-generali-per-persone-fisiche
https://www.mef.gov.it/en/index.html
https://www.mef.gov.it/servizi/servizi.html
https://www.mef.gov.it/ufficio-stampa/comunicati/2022/Dichiarazioni-dei-redditi-persone-fisiche-Irpef-e-dichiarazioni-IVA-per-lanno-di-imposta-2020/
https://www.lavoro.gov.it/notizie/pagine/legge-di-bilancio-2025-le-misure-lavoratori-imprese-e-famiglie
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/1986/12/31/086U0917/sg
https://www.legislazionetecnica.it/55896/normativa-edilizia-appalti-professioni-tecniche-sicurezza-ambiente/d-pr-22-12-1986-n-917/testo-unico-delle-imposte-sui-redditi-tuir
✔ Ισπανία
Μακροχρόνια μίσθωση
Τα εισοδήματα από ενοίκια στην Ισπανία για φυσικά πρόσωπα κατηγοριοποιούνται ως "rendimientos de capital inmobiliario" (εισοδήματα από ακίνητη περιουσία) και υπάγονται στον Φόρο Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (IRPF - Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
Εξαίρεση: Όταν η δραστηριότητα εκμίσθωσης πληροί την προϋπόθεση απασχόλησης τουλάχιστον ενός εργαζομένου πλήρους απασχόλησης με σύμβαση εργασίας (Άρθρο 27.2, Νόμος 35/2006), θεωρείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Εκπτώσεις δαπανών
1. Η φορολογητέα βάση για το εισόδημα των ενοικίων υπολογίζεται ως εξής:
+Ακαθάριστο εισόδημα: Το συνολικό ποσό των ενοικίων που εισπράχθηκαν
- Μείον εκπιπτόμενες δαπάνες (Άρθρο 23 του νόμου 35/2006):
-Τόκοι δανείων για την αγορά ή βελτίωση του ακινήτου
- Φόροι ακίνητης περιουσίας (IBI) και άλλοι μη κρατικοί φόροι
- Κόστος επισκευής και συντήρησης
- Επισφαλείς απαιτήσεις (Ισχύουν ειδικοί κανόνες π.χ. εκπίπτουν μόνο αν ο ενοικιαστής βρίσκεται σε διαδικασίες πτώχευσης ή έχουν περάσει τουλάχιστον έξι μήνες από την πρώτη προσπάθεια είσπραξης)
- Ασφάλιστρα
- Κοινόχρηστα και υπηρεσίες
- Νομικά έξοδα για συμβόλαια, είσπραξη οφειλών κλπ.
- Απόσβεση (3% ετησίως επί της αξίας απόκτησης των κτιρίων, εξαιρουμένης της αξίας του οικοπέδου)
- Απόσβεση επίπλων και συσκευών (10% ετησίως)
Σημείωση : Η Agencia Tributaria (Ισπανική Φορολογική Υπηρεσία) απαιτεί από τους ιδιοκτήτες ακινήτων να διατηρούν πλήρη αρχεία όλων των εισοδημάτων και δαπανών από ενοίκια. Αυτά τα αρχεία πρέπει να περιλαμβάνουν επίσημα τιμολόγια, αποδείξεις πληρωμής και υποστηρικτική τεκμηρίωση για κάθε εκπιπτόμενη δαπάνη. Παρόλο που αυτή η τεκμηρίωση δεν υποβάλλεται με τη φορολογική δήλωση, πρέπει να είναι διαθέσιμη σε περίπτωση φορολογικού ελέγχου.
Οι εκπιπτόμενες δαπάνες επίσης καταγράφονται στη δήλωση εισοδήματος (δείτε παρακάτω)
2. Μειώσεις φόρου -Κίνητρα (Άρθρο 23.παρ. 2, Νόμος 35/2006, όπως τροποποιήθηκε από το Νόμο 12/2023):
α) Για συμβόλαια μίσθωσης που υπογράφηκαν πριν τις 26 Μαΐου 2023 εφαρμόζεται μείωση 60% επί του καθαρού κέρδους από ενοίκια
β) Για συμβόλαια μίσθωσης που υπογράφηκαν στις ή μετά τις 26 Μαΐου 2023 (με ισχύ από 1 Ιανουαρίου 2024) εφαρμόζονται οι ακόλουθες μειώσεις:
- 90% μείωση όταν νέα μισθωτήρια συμβόλαια υπογράφονται σε περιοχές με αυξημένο πρόβλημα στην αναζήτηση κατοικιών, με μείωση ενοικίου τουλάχιστον 5% σε σχέση με το προηγούμενο συμβόλαιο
- 70% μείωση όταν το ακίνητο ενοικιάζεται σε ενοικιαστές ηλικίας 18-35 ετών σε περιοχές στις οποίες υπάρχει πρόβλημα στην εύρεση κατοικιών προς ενοικίαση, ή όταν ενοικιάζεται σε δημόσιους φορείς ή μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς για κοινωνική στέγαση
- 60% μείωση όταν το ακίνητο υπέστη εργασίες αναβάθμισης τα δύο χρόνια πριν από το συμβόλαιο
- 50% μείωση σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση όπου το ακίνητο ενοικιάζεται ως κύρια κατοικία
Αυτές οι μειώσεις εφαρμόζονται μόνο στο καθαρό κέρδος από ενοίκια που υπολογίζεται στην αυτοαξιολόγηση του φορολογουμένου.
Η ύπαρξη διαφορετικών ποσοστών μείωσης, τα οποία συνδέονται άμεσα με την προσφορά προσιτών ενοικίων και την κατάσταση της αγοράς (τεταμένες ζώνες), καταδεικνύει μια προσαρμοστική πολιτική που ανταποκρίνεται σε συγκεκριμένες ανάγκες.
Αυτή η πολυεπίπεδη στρατηγική επιδιώκει να κατευθύνει τις επενδύσεις και τις μισθώσεις σε περιοχές και ομάδες πληθυσμού που έχουν τη μεγαλύτερη ανάγκη. Επιπλέον, η παροχή μειώσεων για ανακαινισμένα ακίνητα και για ακίνητα που διατίθενται σε νέους ή κοινωνικούς φορείς αναδεικνύει την πρόθεση της κυβέρνησης να βελτιώσει την ποιότητα του οικιστικού αποθέματος και να ενισχύσει την κοινωνική στέγαση.
3. Φορολογική κλίμακα
Τα εισοδήματα από ενοίκια δεν φορολογούνται ξεχωριστά αλλά ενσωματώνονται στη γενική φορολογητέα βάση του φορολογουμένου μαζί με εισοδήματα από μισθωτή εργασία και άλλα τακτικά εισοδήματα. Στη συνέχεια, υπόκεινται στις προοδευτικές κλίμακες φορολόγησης του Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (IRPF).
Γενική Βάση Φορολογίας (Base Imponible General)
| Κλιμάκιο Εισοδήματος | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| Έως 12.450 € | 19% |
| 12.451 € - 20.200 € | 24% |
| 20.201 € - 35.200 € | 30% |
| 35.201 € - 60.000 € | 37% |
| 60.001 € - 300.000 € | 45% |
| Άνω των 300.000 € | 47% |
4. Υποχρεώσεις δήλωσης και διαδικασίες υποβολής
Οι φορολογούμενοι με εισόδημα από ενοίκια πρέπει να :
α) Δηλώσουν το εισόδημα στην ετήσια φορολογική δήλωση IRPF (Modelo 100) που υποβάλλεται συνήθως μεταξύ Απριλίου και Ιουνίου του έτους που ακολουθεί το φορολογικό έτος.
β) Αναφέρουν λεπτομερώς κάθε ενοικιαζόμενο ακίνητο ξεχωριστά στην ενότητα Γ (Rendimientos del Capital Inmobiliario) της φορολογικής δήλωσης, συμπεριλαμβάνοντας:
- Στοιχεία ακινήτου (κτηματολογική αναφορά, διεύθυνση κλπ.)
- Ακαθάριστο εισόδημα που εισπράχθηκε
- Εκπιπτόμενες δαπάνες ανά κατηγορία
- Καθαρό εισόδημα και μειώσεις φόρου (βάσει συμβολαίων)
- Αριθμός ημερών που το ακίνητο ήταν ενοικιασμένο κατά τη διάρκεια του φορολογικού έτους
Δεν απαιτούνται τριμηνιαίες ή προκαταβολές φόρου ειδικά για εισοδήματα από ενοίκια, σε αντίθεση με τα επιχειρηματικά εισοδήματα όπου οι τριμηνιαίες πληρωμές είναι υποχρεωτικές.
4.1 Πώς καταγράφονται οι δαπάνες στη φορολογική δήλωση
Τα εισοδήματα από ενοίκια και οι εκπιπτόμενες δαπάνες αναφέρονται στην ετήσια Δήλωση Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων, γνωστή ως Modelo 100, συγκεκριμένα στο Anexo C (Παράρτημα Γ) που είναι αφιερωμένο στα "Rendimientos del Capital Inmobiliario" (Εισοδήματα Κεφαλαίου Ακίνητης Περιουσίας).
5. Ειδικοί κανόνες
5.1 Τύπος ακινήτου:
- Η φύση του ακινήτου δεν επηρεάζει τον τρόπο φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια
- Όταν ένα ακίνητο είναι μερικώς ενοικιασμένο (π.χ., ένα δωμάτιο σε κύρια κατοικία), μόνο το αναλογικό μέρος των εξόδων που αντιστοιχεί στον ενοικιασμένο χώρο μπορεί να εκπέσει
5.2 Ενοικίαση σε μέλη οικογένειας:
- Το Άρθρο 24 του LIRPF ορίζει ότι όταν ένα ακίνητο ενοικιάζεται σε σύζυγο ή συγγενείς έως τρίτου βαθμού (συμπεριλαμβανομένων συγγενών εξ αγχιστείας), το καθαρό εισόδημα από ενοίκια δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το τεκμαρτό εισόδημα που θα ίσχυε βάσει του καθεστώτος "imputación de rentas inmobiliarias" (τεκμαρτό καθεστώς).
5.3 Τουριστικές ενοικιάσεις έναντι μακροχρόνιων κατοικιών:
- Οι τουριστικές ενοικιάσεις (χωρίς παροχή υπηρεσιών ξενοδοχείου) αντιμετωπίζονται όπως τα υπόλοιπα εισοδήματα από ενοίκια
- Αν παρέχονται υπηρεσίες ξενοδοχείου (τακτικός καθαρισμός, αλλαγή κλινοσκεπασμάτων, γεύματα κλπ.), το εισόδημα θεωρείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι ως εισόδημα από ενοίκια
- Οι μειώσεις που αναφέρθηκαν πιο πάνω ισχύουν μόνο για ακίνητα που ενοικιάζονται ως κύρια κατοικία, όχι για τουριστικές ενοικιάσεις ή δευτερεύουσες κατοικίες
5.3. Περιφερειακές διαφορές στη φορολογία ενοικίων
Στην Ισπανία, η φορολογία εισοδημάτων από ενοίκια υπόκειται τόσο σε εθνικούς κανονισμούς μέσω του Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (IRPF) όσο και σε περιφερειακές διαφοροποιήσεις που καθορίζονται από τις 17 αυτόνομες κοινότητες.
Διαφορές στους φορολογικούς συντελεστές μεταξύ περιφερειών
Ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων (IRPF) έχει διαιρεμένη δομή όπου περίπου το 50% εμπίπτει στον κρατικό έλεγχο και το 50% στον έλεγχο της αυτόνομης κοινότητας. Αυτό σημαίνει ότι ενώ το βασικό πλαίσιο είναι συνεπές σε εθνικό επίπεδο, οι περιφέρειες μπορούν να καθορίσουν τους δικούς τους φορολογικούς συντελεστές για το δικό τους τμήμα του φόρου.
Υπάρχουν σημαντικές διαφορές στους περιφερειακούς φορολογικούς συντελεστές που επηρεάζουν τη φορολογία εισοδημάτων από ενοίκια:
Μαδρίτη: Διατηρεί έναν από τους χαμηλότερους περιφερειακούς φορολογικούς συντελεστές στην Ισπανία, με ποσοστά που κυμαίνονται από 9% για βάσεις κάτω των €12.450 έως 21% για εισοδήματα άνω των €53.407, με αποτέλεσμα συνολικό συνδυασμένο συντελεστή (κρατικό + περιφερειακό) που κυμαίνεται από 18,5% έως 45,5%.
Καταλονία: Επιβάλλει μερικούς από τους υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές, με περιφερειακούς συντελεστές από 12% για χαμηλότερες εισοδηματικές κλίμακες έως 25,5% για εισοδήματα άνω των €175.000, δημιουργώντας συνδυασμένο συντελεστή που μπορεί να φτάσει το 50%.
Βαλένθια: Έχει εφαρμόσει μερικούς από τους υψηλότερους περιφερειακούς συντελεστές, με μέγιστο συνδυασμένο συντελεστή που μπορεί να φτάσει το 54% για υψηλές εισοδηματικές κλίμακες, σημαντικά υψηλότερο από το 45,5% της Μαδρίτης.
Ειδικές περιφερειακές εκπτώσεις που σχετίζονται με εισοδήματα από ενοίκια
Αρκετές αυτόνομες κοινότητες προσφέρουν συγκεκριμένες εκπτώσεις για εισοδήματα από ενοίκια που μπορούν να μειώσουν σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση για τους εκμισθωτές:
Αραγονία: Προσφέρει αξιοσημείωτη έκπτωση 30% στο περιφερειακό τμήμα του IRPF που αντιστοιχεί σε εισοδήματα από ενοίκια για εκμισθωτές που διαθέτουν ακίνητα στην κυβέρνηση της Αραγονίας για προγράμματα κοινωνικής στέγασης.
Βαλένθια: Παρέχει έκπτωση 5% στα εισοδήματα από ενοίκια που λαμβάνονται, με μέγιστη βάση €3.000 ετησίως, για νέα συμβόλαια ενοικίασης, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο βρίσκεται σε καθορισμένες περιοχές σύμφωνα με το σύστημα τιμών αναφοράς της Κοινότητας της Βαλένθια και η εγγύηση έχει καταχωρηθεί κατάλληλα.
Βαλεαρίδες Νήσοι: Εφάρμοσαν διάφορες εκπτώσεις για εκμισθωτές:
--75% των εξόδων που καταβάλλονται για ασφαλιστικά ασφάλιστρα που καλύπτουν αθέτηση πληρωμής ενοικίου, έως μέγιστο €440 ετησίως.
--50% των εξόδων που σχετίζονται με τη συντήρηση ενοικιαζόμενων ακινήτων (συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης για ζημιές, κόστος επισκευής και συντήρησης, κοινόχρηστα κλπ.), με μέγιστη έκπτωση €1.500 (αυξημένη σε €1.800 εάν το ακίνητο ενοικιάζεται στη Διοίκηση των Βαλεαρίδων).
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, οι εκμισθωτές μπορούν να εκπέσουν το 30% των εισοδημάτων από μακροχρόνιες ενοικιάσεις στις Βαλεαρίδες Νήσους, έως €3.600 ετησίως, με την προϋπόθεση ότι η ενοικίαση αφορά κύρια κατοικία με συμβόλαια τουλάχιστον πέντε ετών.
Μαδρίτη: Πρόσφατα εισήγαγε (για το 2024) έκπτωση €1.000 ανά ακίνητο για εκμισθωτές που ενοικιάζουν προηγουμένως κενά ακίνητα, με την προϋπόθεση ότι η διάρκεια του συμβολαίου είναι τουλάχιστον τρία χρόνια και ο εκμισθωτής κατέχει όχι περισσότερα από πέντε ενοικιαζόμενα ακίνητα.
6. Νομοθετικό πλαίσιο:
Νόμος 35/2006 Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) - Ley 35/2006 - Νόμος για τον Φόρο Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων
- Άρθρο 22: Ορίζει το ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητη περιουσία (Rendimientos del Capital Inmobiliario)
- Άρθρο 23: Καθορίζει τις εκπιπτόμενες δαπάνες και τις μειώσεις για εισοδήματα από ενοίκια
- Άρθρο 24: Ρυθμίζει το εισόδημα σε περίπτωση οικογενειακών σχέσεων
- Άρθρο 27.2: Διακρίνει πότε η εκμίσθωση θεωρείται οικονομική δραστηριότητα
Βασιλικό Διάταγμα 439/2007 (Real Decreto 439/2007) - Εγκρίνει τους Κανονισμούς Φορολογίας Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων
- Άρθρο 13: Αναλύει τις εκπιπτόμενες δαπάνες για εισοδήματα από ακίνητη περιουσία
- Άρθρο 14: Ρυθμίζει τις δαπάνες απόσβεσης για εισοδήματα από ακίνητη περιουσία
Πηγές
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764 (Ley 35/2006 del IRPF)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820 (Real Decreto 439/2007)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186 (Ley 58/2003 General Tributaria)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 (Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12318 (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda)
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/irpf/novedades-impuesto/novedades-publicadas-informa-2025/novedades-publicadas-informa-mes-enero.html
https://www.agenciatributaria.es
https://www.boe.es
https://sede.agenciatributaria.gob.es/AEAT.sede/Inicio/Ayuda/Manuales__Folletos_y_Videos/Manuales_practicos/IRPF/
https://sede.agenciatributaria.gob.es/AEAT.sede/procedimientoini/G229.shtml
✔ Δανία
Μακροχρόνια μίσθωση
Η Δανία διαθέτει και αυτή ένα λίγο πολύπλοκο φορολογικό σύστημα για τα εισοδήματα από ενοικιάσεις ακινήτων με διαφορετικούς κανόνες ανάλογα με τον τύπο της ενοικίασης, το είδος του ακινήτου και το καθεστώς του ιδιοκτήτη. Βάσει των επίσημων πηγών της δανικής φορολογικής αρχής (Skattestyrelsen), υπάρχουν σημαντικές φορολογικές εκπτώσεις για συγκεκριμένους τύπους ενοικίασης.
1. Διάκριση μεταξύ τύπων ενοικίασης
Η δανική νομοθεσία διακρίνει δύο βασικούς τύπους ενοικίασης για φυσικά πρόσωπα:
α) Μερική ενοικίαση (Partial Rental): Αφορά ενοικίαση ολόκληρης της κατοικίας για λιγότερο από 12 μήνες ή μερική ενοικίαση (π.χ. ένα δωμάτιο). Φορολογείται ως εισόδημα από κεφάλαιο (kapitalindkomst).
β) Εμπορική ενοικίαση (Commercial Rental): Αφορά ενοικίαση ολόκληρου του ακινήτου για περισσότερο από 12 μήνες όταν ο ιδιοκτήτης δεν κατοικεί σε αυτό. Θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (selvstændig erhvervsvirksomhed), απαιτεί τήρηση λογιστικών βιβλίων και φορολογείται ως εισόδημα προσωπικό εισόδημα (personlig indkomst). Συνεπώς εάν ένα φυσικό πρόσωπο χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα ενοικιάζει ακίνητο για πάνω από 12 μήνες είναι υποχρεωμένο στην τήρηση Βιβλίων.
Η παραπάνω διάκριση ισχύει ειδικά για ιδιόκτητες κατοικίες. Για συνεταιριστική στέγαση (andelsboliger) και για υπενοικιάσεις, η κατηγοριοποίηση ως εμπορική ενοικίαση (επιχειρηματική δραστηριότητα) συνήθως δεν εφαρμόζεται, ακόμη και για περιόδους που υπερβαίνουν τους 12 μήνες. Ωστόσο με αρκετές αποφάσεις του Εθνικού φορολογικού δικαστηρίου εφαρμόζνται κάποιες εξαιρέσεις και το σύστημα γίνεται αρκετά ποιο πολύπλοκο για το τι θεωρείται τελικά εμπορική μίσθωση ή μίσθωση με εισόδημα από κεφάλαιο (βλ. εδώ).
2. Φορολογικές εκπτώσεις για φυσικά πρόσωπα - (έκπτωση δαπανών)
Υπάρχουν δύο μέθοδοι υπολογισμού του φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια:
α) Τυποποιημένη έκπτωση (Standard Deduction):
Για βραχυχρόνια ενοικίαση (< 4 μήνες):
- Μέσω πλατφόρμας που δηλώνει τα εισοδήματα: 32.500 DKK (2025)
- Ιδιωτική ενοικίαση: 13.100 DKK (2025)
- Φορολόγηση μόνο του 60% του ποσού πάνω από την έκπτωση
Για μακροχρόνια ενοικίαση (> 4 μήνες):
- Ιδιοκτήτες: Έκπτωση 1/3% της αξίας του ακινήτου (τουλάχιστον 24.000 DKK)
β) Λογιστική έκπτωση (Accounting Deduction):
- Φορολόγηση βάσει πραγματικού εισοδήματος μείον πραγματικά έξοδα
- Απαιτεί τήρηση αρχείων και αποδείξεων
- Εκπεστέα έξοδα περιλαμβάνουν λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, συντήρηση, τόκους δανείων κλπ.
Γ) Εξοχικές κατοικίες (Holiday Homes)
- Μέσω πρακτορείου/πλατφόρμας: Έκπτωση 47.900 DKK (2025)
- Ιδιωτική ενοικίαση: Έκπτωση 13.100 DKK (2025)
- Φορολόγηση του 60% του ποσού που υπερβαίνει την έκπτωση
- Απαλλαγή από φόρο αξίας ακινήτου για την περίοδο ενοικίασης
3. Φορολογικοί συντελεστές για φυσικά πρόσωπα
Οπως αναφέρθηκε ανωτέρω για μερική ενοικίαση το εισόδημα φορολογείται ως "εισόδημα κεφαλαίου" (kapitalindkomst) με συντελεστή έως 42% (2025). Μετά την εφαρμογή της βασικής έκπτωσης, μόνο το 60% του υπερβαίνοντος ποσού είναι φορολογητέο, ενώ το 40% είναι αφορολόγητο.
Για τις εμπορικές ενοικιάσεις, το εισόδημα φορολογείται ως "προσωπικό εισόδημα" (personlig indkomst) με προοδευτικούς συντελεστές που μπορούν να φτάσουν έως και 52,07% (55,90% συμπεριλαμβανομένων των εισφορών στην αγορά εργασίας ή AM-bidrag).
Η κλίμακα που ισχύει :
| Κατηγορία | Ποσό σε DKK | Ποσό σε € | Συντελεστής Φορολογίας | Σημειώσεις |
|---|---|---|---|---|
| Αφορολόγητο Όριο | 51.600 | ~6.914 € | 0% | Ετήσιο προσωπικό αφορολόγητο |
| Εισφορά στην Αγορά Εργασίας (AM-bidrag) | — | — | 8% | Εφαρμόζεται σε όλο το εισόδημα πριν από άλλες κρατήσεις |
| Κατώτερη Κλίμακα Φόρου (Bottom-bracket tax) | Εισόδημα άνω του αφορολόγητου | — | 12,01% | Εφαρμόζεται στο προσωπικό εισόδημα μετά την αφαίρεση του αφορολόγητου |
| Ανώτερη Κλίμακα Φόρου (Top-bracket tax) | Άνω των 611.800 | ~82.380 € | 15% | Εφαρμόζεται στο εισόδημα που υπερβαίνει το όριο μετά την αφαίρεση της εισφοράς AM-bidrag |
| Δημοτικός Φόρος | — | — | 25,068% (μέσος όρος 2025) | Ορίζεται από κάθε δήμο |
| Φόρος Μερισμάτων και Κεφαλαιακών Κερδών | Έως 67.500 | ~9.045 € | 27% | Για εισοδήματα από μερίσματα και κεφαλαιακά κέρδη έως το όριο |
| Άνω των 67.500 | 42% | Για το ποσό που υπερβαίνει το όριο | ||
| Ανώτατο Όριο Συνολικής Φορολογίας | — | — | 52,07% | Συμπεριλαμβάνει κρατικό, δημοτικό και υγειονομικό φόρο, εξαιρείται η εισφορά AM-bidrag |
Συνοπτικά :
α) Μερική Ενοικίαση (delvis udlejning):
- Ενοικιάζεται μόνο μέρος του ακινήτου (π.χ. ένα δωμάτιο), ενώ ο ιδιοκτήτης ζει στο υπόλοιπο
- Ολόκληρο το ακίνητο ενοικιάζεται για λιγότερο από 12 συνεχόμενους μήνες
- Το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα κεφαλαίου (kapitalindkomst)
- Ισχύει έκπτωση φόρου (bundfradrag)
- Οι ζημιές δεν εκπίπτουν
β) Εμπορική Ενοικίαση (erhvervsmæssig udlejning):
- Ολόκληρο το ιδιόκτητο ακίνητο ενοικιάζεται για τουλάχιστον 12 συνεχόμενους μήνες
- Ο ιδιοκτήτης δεν κατοικεί και δεν έχει πρόσβαση στο ακίνητο κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου
- Η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική (selvstændig erhvervsvirksomhed)
- Το εισόδημα φορολογείται ως προσωπικό εισόδημα (personlig indkomst)
- Απαιτείται υποχρεωτικά η τήρηση λογιστικών βιβλίων
- Ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει αναλυτική φορολογική δήλωση
- Δεν ισχύουν οι κανόνες τυποποιημένης έκπτωσης
Βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb
Η Δανία υπέγραψε την πρώτη στον κόσμο συμφωνία με το Airbnb για την αυτόματη μεταφορά δεδομένων εισοδήματος στις φορολογικές αρχές, που ισχύει από την 1η Ιουλίου 2019. Σύμφωνα με τη νομοθεσία:
Όρια ενοικίασης:
- 70 νύχτες ετησίως για κύριες κατοικίες (δυνατότητα αύξησης στις 100 νύχτες από τους δήμους)
- 30 νύχτες για πλατφόρμες που δεν συνεργάζονται με τις φορολογικές αρχές
Φορολογικές απαλλαγές:
- Έως 28.000 DKK για κύριες κατοικίες
- Έως 40.000 DKK για εξοχικές κατοικίες
Δήλωση εισοδημάτων: Αυτόματη από τις συνεργαζόμενες πλατφόρμες στην SKAT
Η νομική βάση για τις φορολογικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών ακινήτων στη Δανία περιλαμβάνει:
- Νόμος Φορολογικής Αξιολόγησης (Ligningsloven), ιδιαίτερα τα άρθρα 15P και 15Q
- Νόμος Φορολογίας Προσωπικού Εισοδήματος (Personskatteloven)
Αρθρο 4: Καθορίζει τα είδη εισοδημάτων που υπόκεινται σε φορολόγηση
Άρθρο 5.4: Ρυθμίζει τους κανόνες σχετικά με την έκπτωση για τα έξοδα
- Νόμος Φορολογίας Αξίας Ακινήτων (Ejendomsværdiskatteloven)
- Νόμος περί Λογιστικής (Bogføringsloven) για τις απαιτήσεις τήρησης βιβλίων
Πηγές :
https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2048527&chk=219882
https://skat.dk/en-us/help/tax-rates
https://info.skat.dk/data.aspx?oid=1948850
https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2019/806
https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2019/927
https://skat.dk/en-us/individuals/property/renting-out-a-home/renting-out-a-home-you-dont-live-in
https://skat.dk/en-us/individuals/property/renting-out-a-home/renting-out-a-room-or-a-home-you-live-in
https://www.legaldesk.dk/privat/lejekontrakt/skat-ved-udlejning-af-bolig
https://skat.dk/en-us/individuals/property/renting-out-a-home/renting-out-your-holiday-home
✔ Αυστρία
Μακροχρόνια μίσθωση
Η φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοικίαση ακινήτων στην Αυστρία διέπεται από το άρθρο 28 του Αυστριακού Νόμου περί Φόρου Εισοδήματος (Einkommensteuergesetz 1988, EStG). Σύμφωνα με το άρθρο αυτό, ρυθμίζονται τα ζητήματα που αφορούν τη φορολόγηση εισοδήματος από "Vermietung und Verpachtung" (Ενοικίαση και Εκμίσθωση).
Στην Αυστρία, το εισόδημα από ενοίκια δεν φορολογείται με ξεχωριστό συντελεστή, αλλά προστίθεται στο συνολικό φορολογητέο εισόδημα του φορολογούμενου και υπόκειται στους κανονικούς προοδευτικούς συντελεστές φορολόγησης εισοδήματος.
Κλίμακα φορολογίας
| Εισόδημα (σε €) | Συντελεστής Φορολογίας |
|---|---|
| Έως 13.308 | 0% |
| Από 13.309 έως 21.617 | 20% |
| Από 21.618 έως 35.836 | 30% |
| Από 35.837 έως 69.166 | 40% |
| Από 69.167 έως 103.072 | 48% |
| Από 103.073 έως 1.000.000 | 50% |
| Πάνω από 1.000.000 | 55% (έως το 2025) |
Σημείωση: Ο συντελεστής 55% για εισοδήματα άνω του 1.000.000 € ισχύει έως το τέλος του 2025 και προβλέπεται να μειωθεί σε 50% από το 2026.
Υπολογισμός Φορολογητέου Εισοδήματος από Ενοίκια
Το φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ των εισπραχθέντων ενοικίων και των εκπιπτόμενων δαπανών.
Εκπτωση δαπανών
Οι εκπιπτόμενες δαπάνες περιλαμβάνουν:
- Δαπάνες τόκων: Οι τόκοι που καταβάλλονται για στεγαστικό δάνειο μπορούν να αφαιρεθούν από τα έσοδα από ενοίκια.
- Απόσβεση επίπλων: Το 10% του κόστους της επίπλωσης μπορεί να αφαιρείται ετησίως ως απόσβεση από το εισόδημα από ενοίκια.
- Απόσβεση κτιρίου (Absetzung für Abnutzung, AfA): Το κτίριο υπόκειται σε απόσβεση για φορολογικούς σκοπούς μέσω της απόσβεσης για φθορά.
- Δαπάνες συντήρησης και επισκευής: Οι δαπάνες για μη τακτικά ετήσια έργα συντήρησης μπορούν, κατόπιν αιτήματος, να κατανεμηθούν ομοιόμορφα σε δέκα έτη. Για κτίρια που χρησιμοποιούνται για κατοικία, οι δαπάνες επισκευής που δεν καλύπτονται από αφορολόγητες επιδοτήσεις πρέπει να κατανέμονται ομοιόμορφα σε δέκα έτη.
- Δαπάνες κατασκευής: Οι ακόλουθες δαπάνες, εφόσον αποτελούν δαπάνες κατασκευής, μπορούν κατόπιν αιτήματος να κατανεμηθούν ομοιόμορφα σε δεκαπέντε έτη:
--Δαπάνες σύμφωνα με τα άρθρα 3 έως 5 του Νόμου περί Μισθώσεων σε κτίρια που υπόκεινται στις διατάξεις του Νόμου περί Μισθώσεων.
--Δαπάνες για μέτρα ανακαίνισης, εφόσον υπάρχει δέσμευση για επιδότηση.
--Δαπάνες λόγω του Νόμου περί Προστασίας Μνημείων.
Όποιος ενοικιάζει ακίνητο στην Αυστρία πρέπει να δηλώσει το εισόδημα στο τέλος του έτους και να πληρώσει φόρο εισοδήματος εάν το εισόδημα είναι πάνω από το αφορολόγητο όριο. Το εισόδημα από την ενοικίαση και εκμίσθωση δηλώνεται στο έντυπο φορολογίας εισοδήματος E1 και στο ειδικό παράρτημα E1b για τα εισοδήματα από ενοικίαση και εκμίσθωση.
Βραχυχρόνια μίσθωση
Το Mietrechtsgesetz (MRG) είναι ο βασικός νόμος που ρυθμίζει τις μισθώσεις στην Αυστρία και θεσπίστηκε στις 12 Νοεμβρίου 1981 (Bundesgesetz vom 12. November 1981 über das Mietrecht). Ωστόσο, για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τουριστικού χαρακτήρα υπάρχουν σημαντικές εξαιρέσεις:
- Βάσει του § 1 παρ. 2 αριθ. 4 του MRG, οι μισθώσεις που προορίζονται για διακοπές και αναψυχή (Ferienwohnungen) εξαιρούνται πλήρως από το πεδίο εφαρμογής του Mietrechtsgesetz.
- Επίσης, βάσει του § 1 παρ. 2 αριθ. 5 του MRG, τα δωμάτια σε επιχειρήσεις φιλοξενίας όπως ξενοδοχεία και πανσιόν επίσης εξαιρούνται.
Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση βραχυχρόνιων μισθώσεων εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB), ειδικότερα τα άρθρα §§ 1090 επ.
Σύμφωνα με τον Αυστριακό Νόμο περί Μισθώσεων (Mietrechtsgesetz - MRG), βραχυχρόνιες μισθώσεις ορίζονται ρητά στο § 1 Παράγραφος 2 Γραμμή 3 ως συμβάσεις μίσθωσης που λήγουν χωρίς ειδοποίηση μετά από μέγιστη περίοδο έξι μηνών (είτε στην αρχική τους διάρκεια είτε σε παράτασή της).
Αντίστοιχα, μακροχρόνιες μισθώσεις ορίζονται ως συμβάσεις μίσθωσης που υπερβαίνουν τους έξι μήνες σε διάρκεια
Επιπλέον, για φορολογικούς σκοπούς (ειδικά για το ΦΠΑ), ο Νόμος Φορολογικών Τροποποιήσεων του 2016 καθορίζει ως βραχυχρόνιες τις μισθώσεις ακινήτων με διάρκεια όχι μεγαλύτερη των 14 ημερών.
ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Επιβολή ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η εφαρμογή ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακολουθεί διαφοροποιημένους συντελεστές ανάλογα με τη διάρκεια και τον σκοπό της μίσθωσης:
Συντελεστές ΦΠΑ ανά κατηγορία
Μισθώσεις έως 14 ημέρες: Υπόκεινται σε 20% ΦΠΑ όταν ο ιδιοκτήτης λειτουργεί ως επιχειρηματίας και το ακίνητο χρησιμοποιείται κυρίως για φορολογητέες δραστηριότητες.
Μισθώσεις για κατοικία: Υπόκεινται σε 10% ΦΠΑ όταν πρόκειται για μισθώσεις με σκοπό την κατοικία (Wohnzwecke), συμπεριλαμβανομένων των τουριστικών βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb.
Μισθώσεις άνω των 14 ημερών: Γενικά απαλλάσσονται από ΦΠΑ σύμφωνα με το § 6 Abs 1 Z 16 UStG 1994, με εξαίρεση τις μισθώσεις για κατοικία που υπόκεινται σε 10%.
Όριο απαλλαγής μικρών επιχειρήσεων
Το όριο απαλλαγής για μικρές επιχειρήσεις (Kleinunternehmer) αυξήθηκε για το 2025 στα €55.000 από €35.000 που ίσχυε προηγουμένως. Οι μικρές επιχειρήσεις κάτω από αυτό το όριο απαλλάσσονται από την υποχρέωση είσπραξης ΦΠΑ.
Φορολογική αντιμετώπιση εισοδημάτων από Βραχυχρόνια μίσθωση
Τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις κατατάσσονται στην κατηγορία **"Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung"** (Εισοδήματα από μίσθωση και εκμίσθωση).
Επιπλέον επιβαρύνσεις στην Βραχυχρόνια μίσθωση
Επιπλέον στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβάλλεται και τέλος διαμονής .
Τα ποσοστά διαφέρουν ανά περιοχή:
- Στη Βιέννη: 3,2% της τιμής ενοικίασης ανά διανυκτέρευση
- Σε άλλες περιοχές: διαφορετικά ποσοστά (π.χ. Λιντς: 1,70 ευρώ ανά άτομο και διανυκτέρευση + 0,05 ευρώ για το Ταμείο Προώθησης Τουρισμού)
Νομοθετικό πλαίσιο
- Νόμος: Einkommensteuergesetz (EStG) - Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος
- Άρθρα για εισοδήματα ενοικίων: §§ 21-23 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
- Αποσβέσεις: § 16 παρ. 1 εδ. 8
- Επιταχυνόμενη απόσβεση: § 7b
Πηγές
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/BJNR010050934.html
https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/arbeitnehmerveranlagung/steuertarif-steuerabsetzbetraege/steuertarif-steuerabsetzbetraege.html
https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Dokumentnummer=NOR40099700
https://www.usp.gv.at/en/themen/steuern-finanzen/einkommensteuer-ueberblick/weitere-informationen-est/tarifstufen.html
https://www.thelocal.at/20241220/how-austrias-income-tax-brackets-will-change-in-2025
https://www.taxesforexpats.com/country-guides/austria/us-tax-preparation-in-austria.html
https://www.bmf.gv.at/en/topics/taxation/rentals-and-leasing.html
https://www.expatica.com/at/finance/taxes/income-tax-austria-101980/
https://www.investorsinproperty.com/buyers-info/austria/what-taxes-will-i-have-to-pay
https://www.wko.at/en/current-values
https://www.jusline.at/gesetz/estg/paragraf/28
https://www.oesterreich.gv.at/en/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420001.html
✔ ΒΕΛΓΙΟ
Μακροχρόνια μίσθωση
Στο Βέλγιο τα ενοίκια κατοικιών που εκμισθώνονται σε ιδιώτες για ιδιωτική χρήση δεν φορολογούνται με βάση το πραγματικό εισόδημα, αλλά βάσει του τεκμαρτού «ετήσιου κτηματικού εισοδήματος» (revenu cadastral / kadastraal inkomen) του ακινήτου. Το τεκμαρτό αυτό ποσό (το οποίο είναι συνήθως πολύ χαμηλότερο από το πραγματικό ενοίκιο) αναπροσαρμόζεται με δείκτη και προσαυξάνεται κατά 40%, και επί αυτού επιβάλλεται φόρος με την προοδευτική κλίμακα του φόρου φυσικών προσώπω
Κτηματολογικό Εισόδημα (Revenu Cadastral/Kadastraal Inkomen)
Το κτηματολογικό εισόδημα (RC/KI) αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας και του φορολογητέου εισοδήματος από ακίνητα. Πρόκειται ουσιαστικά για ένα τεκμαρτό εισόδημα το οποίο αντιστοιχεί στο μέσο ετήσιο καθαρό εισόδημα που θα μπορούσε να αποφέρει ένα ακίνητο στον ιδιοκτήτη του. Η ημερομηνία αναφοράς για τον καθορισμό αυτού του εισοδήματος είναι η 1η Ιανουαρίου 1975.
Η ακαθάριστη μισθωτική αξία μειώνεται κατά 40% για τα κτίρια και 10% για τα οικόπεδα για να προκύψει το κτηματολογικό εισόδημα.
Πως υπολογίζεται όμως το φορολογητέο εισόδημα στο Βέλγιο
1. Ενοικίαση σε Ιδιώτη για Ιδιωτική Χρήση
Όταν ένα ακίνητο ενοικιάζεται σε φυσικό πρόσωπο που το χρησιμοποιεί αποκλειστικά για ιδιωτική κατοικία (όχι για επαγγελματικούς σκοπούς), το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται ως εξής: Φορολογητέο εισόδημα = Αναπροσαρμοσμένο κτηματολογικό εισόδημα + 40%.
Σύμφωνα με το άρθρο 7, § 1, 2°, α του Κώδικα Φόρου Εισοδήματος (CIR 92), ο ιδιοκτήτης φορολογείται βάσει του κτηματολογικού εισοδήματος (RC) του ακινήτου, αναπροσαρμοσμένου με τον δείκτη που καθορίζεται ετησίως, και επιπλέον προσαυξημένου κατά 40%.
Παράδειγμα:
Έστω ακίνητο με κτηματολογικό εισόδημα €900. Για το έτος εισοδήματος 2024, ο συντελεστής αναπροσαρμογής είναι 2,1763. Φορολογητέο εισόδημα = €900 x 2,1763 x 1,4 = €2.742,14
Αυτό το ποσό προστίθεται στα άλλα εισοδήματα του φορολογούμενου και φορολογείται σύμφωνα με τις προοδευτικές φορολογικές κλίμακες (25%-50%) (δείτε παρακάτω). Αν ο φορολογούμενος ανήκει στην υψηλότερη κλίμακα (50%), θα πληρώσει μέγιστο φόρο €1.371,07 για το εισόδημα από ενοίκια.
Ενοικίαση για Επαγγελματική Χρήση (πραγματικό εισόδημα και όχι τεκμαρτό)
Όταν ένα ακίνητο ενοικιάζεται σε φυσικό πρόσωπο που το χρησιμοποιεί για επαγγελματικούς σκοπούς ή σε νομικό πρόσωπο, ισχύουν διαφορετικοί κανόνες.
Σύμφωνα με το άρθρο 7, § 1, 2°, β και γ του CIR 92, το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται βάσει των πραγματικών ενοικίων που εισπράττονται. Δηλαδή φορολογητέο εισόδημα = Ακαθάριστο ετήσιο ενοίκιο + Πλεονεκτήματα μίσθωσης - 40% κατ' αποκοπή έξοδα
Τα κατ' αποκοπή έξοδα 40% δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα 2/3 του μη αναπροσαρμοσμένου, αναπροσδιορισμένου κτηματολογικού εισοδήματος.
Παράδειγμα:
Ακίνητο με κτηματολογικό εισόδημα €900, μηνιαίο ενοίκιο €900 (ετήσιο €10.800), Φορολογητέο εισόδημα = €10.800 x 0,6 = €6.480
Αν ο φορολογούμενος ανήκει στην υψηλότερη κλίμακα (50%), θα πληρώσει φόρο €3.240, που είναι σημαντικά υψηλότερος από την περίπτωση ενοικίασης για ιδιωτική χρήση.
3. Μικτή Χρήση (Ιδιωτική και Επαγγελματική)
Στην περίπτωση που ένα ακίνητο ενοικιάζεται για μικτή χρήση, π.χ. κατοικία όπου ένα δωμάτιο χρησιμοποιείται ως γραφείο ή ιατρείο, ο ιδιοκτήτης πρέπει να διαχωρίσει το ιδιωτικό και το επαγγελματικό μέρος. Είναι σημαντικό το συμβόλαιο μίσθωσης να αναφέρει ρητά αυτόν τον διαχωρισμό.
Κλίμακα φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων
| Φορολογικός Συντελεστής | Ετήσιο Φορολογητέο Εισόδημα (€) |
|---|---|
| 25% | 0 – 15.820 |
| 40% | 15.821 – 27.920 |
| 45% | 27.921 – 48.320 |
| 50% | Άνω των 48.320 |
Βραχυχρόνια μίσθωση
Εάν ο μισθωτής είναι ιδιώτης που χρησιμοποιεί το ακίνητο για βραχυχρόνια ιδιωτική διαμονή (π.χ. τουρίστας μέσω Airbnb), η φορολογική μεταχείριση παραμένει ίδια – ο εκμισθωτής φορολογείται στο τεκμαρτό (indexed cadastral value) όπως και στην μακροχρόνια μίσθωση.
Εκπτωση δαπανών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις
Αν παρέχονται ξενοδοχειακές υπηρεσίες (π.χ. πρωινό, τακτικό καθάρισμα), η δραστηριότητα μπορεί να χαρακτηριστεί επαγγελματική και να φορολογηθεί ως επιχειρηματικό κέρδος (με ξεχωριστή δήλωση).
Φορολόγηση Εισοδήματος από Ενοικίαση Επιπλωμένων Ακινήτων
Στην περίπτωση ενοικίασης επιπλωμένων ακινήτων (π.χ. μέσω Airbnb), η φορολόγηση είναι πιο σύνθετη, καθώς το εισόδημα διαχωρίζεται σε τρία μέρη:
1. Εισόδημα από ακίνητη περιουσία: Φορολογείται όπως περιγράφηκε παραπάνω ανάλογα με τη χρήση.
2. Εισόδημα από κινητή περιουσία (έπιπλα): Το 40% των συνολικών εσόδων από την ενοικίαση που προέρχονται από την επίπλωση ταξινομείται ως κινητό εισόδημα. Αυτό το κινητό εισόδημα υπόκειται σε σταθερό φορολογικό συντελεστή 30%. Για τις εκπτώσεις, οι φορολογούμενοι μπορούν να επιλέξουν μεταξύ των πραγματικών δαπανών που πραγματοποιήθηκαν (π.χ. τραπεζικές χρεώσεις) ή ενός νόμιμου κατ' αποκοπή ποσοστού 50% του κινητού εισοδήματος. Το κατ' αποκοπή 50% είναι συχνά πιο συμφέρον για τους φορολογούμενους. Η νομική βάση για αυτό είναι ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος 1992 (CIR 92), ειδικότερα το Άρθρο 17, §1, 5°.
3. Διάφορα εισοδήματα (υπηρεσίες όπως καθαρισμός): Εάν η βραχυχρόνια μίσθωση περιλαμβάνει πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από την απλή διαμονή, όπως καθαρισμό, πρωινό ή παροχή λευκών ειδών, το εισόδημα που προκύπτει από αυτές τις υπηρεσίες φορολογείται ξεχωριστά ως «διάφορο εισόδημα». Αυτό το διάφορο εισόδημα υπόκειται σε φορολογικό συντελεστή 33%. Οι δαπάνες που πραγματοποιούνται άμεσα για την παροχή αυτών των υπηρεσιών είναι γενικά εκπίπτουν. Η νομική βάση για αυτό είναι ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος 1992 (CIR 92), ειδικότερα το Άρθρο 53, 33° α).
ΦΠΑ
Η βραχυχρόνια επιπλωμένη διαμονή, ιδίως όταν συνοδεύεται από στενά συνδεδεμένες υπηρεσίες (π.χ. υποδοχή, τακτικός καθαρισμός, πρωινό), ενδέχεται να υπόκειται σε Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) με μειωμένο συντελεστή 6%.
Αντιθέτως, η γενική εξαίρεση ΦΠΑ εφαρμόζεται συνήθως στις μισθώσεις μη επιπλωμένων καταλυμάτων ή επιπλωμένων καταλυμάτων που μισθώνονται για περιόδους άνω των τριών μηνών. Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι το ειδικό καθεστώς ΦΠΑ για Μικρές Επιχειρήσεις (που ισχύει για επιχειρήσεις με ετήσιο κύκλο εργασιών κάτω των 25.000 ευρώ) ενδέχεται να μην ισχύει για επιπλωμένες μισθώσεις που είναι για λιγότερο από τρεις μήνες και περιλαμβάνουν στενά συνδεδεμένες υπηρεσίες.
Νομοθεσία
Τα βασικά άρθρα του Βελγικού Κώδικα Φόρου Εισοδήματος (Code des impôts sur les revenus 1992) που σχετίζονται με τη φορολόγηση εισοδήματος από ενοικίαση ακινήτων είναι:
Άρθρο 6: Ορίζει τους διάφορους τύπους φορολογητέων εισοδημάτων στο φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, συμπεριλαμβανομένων των εισοδημάτων από ακίνητα.
Άρθρο 7: Καθορίζει τον τρόπο φορολόγησης των διαφόρων τύπων εισοδημάτων από ακίνητα:
- § 1, 1°: Φορολόγηση μη ενοικιαζόμενων ακινήτων
- § 1, 2°, α: Φορολόγηση ακινήτων που ενοικιάζονται σε φυσικά πρόσωπα για ιδιωτική χρήση
- § 1, 2°, β: Φορολόγηση ακινήτων που ενοικιάζονται για επαγγελματική χρήση
- § 1, 2°, γ: Φορολόγηση ακινήτων που ενοικιάζονται από διευθυντή σε εταιρεία του
Άρθρα 10-11: Φορολόγηση εισοδημάτων από ακίνητα για επικαρπωτές και κατόχους δικαιωμάτων επιφανείας και εμφύτευσης.
Άρθρο 13 : Αύξηση τεκμαρτού εισοδήματος
Άρθρο 32, 3°: Αναφέρεται στην αναταξινόμηση ορισμένων εισοδημάτων από ακίνητα ως επαγγελματικά εισοδήματα.
Άρθρο 251: Ορίζει τον φόρο ακίνητης περιουσίας (précompte immobilier).
Πηγές :
https://fin.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenus-immobiliers/declarer
https://fin.belgium.be/en/private-individuals/property/cadastre/cadastral-income/belgium
https://www.accountable.eu/en-be/blog/tax-rental-income/
https://www.globalpropertyguide.com/europe/belgium/taxes-and-costs
https://www.rsm.global/belgium/en/service/real-estate-management/quick-overview-belgian-real-estate-1
https://www.vlaanderen.be/en/property-tax
https://taxsummaries.pwc.com/belgium/individual/income-determination
https://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/location/revenus_locatifs
https://fin.belgium.be/en/private-individuals/tax-return/income/tax-rates
https://www.pim.be/faq-officielle-de-la-fiscalite-des-revenus-immobiliers-nouvelle-version/
https://www.pim.be/faq-items/comment-est-taxe-le-proprietaire-dimmeuble-en-belgique/
https://finances.belgium.be
https://finances.wallonie.be/files/live/sites/finances/files/NOSTRA/textes%20legaux/code%20des%20impots%20sur%20le%20revenu%20-%20exercice%202022.pdf
✔ Βουλγαρία
Μακροχρόνια μίσθωση
Η Βουλγαρία εφαρμόζει αναλογικό φόρο 10% στα καθαρά εισοδήματα από ενοίκια ακινήτων. Κατά τον υπολογισμό του φορολογητέου εισοδήματος, από τα ακαθάριστα μισθώματα εκπίπτει αυτομάτως ένα ποσοστό 10% για δαπάνες (νομοθετημένη έκπτωση).
Εκπτώσεις δαπανών
Ο εκμισθωτής δεν χρειάζεται να προσκομίσει αποδείξεις δαπανών για αυτή την έκπτωση. Δεν προβλέπεται αφορολόγητο ποσό ειδικά για τα ενοίκια – ωστόσο το γενικό ετήσιο αφορολόγητο (εφόσον ισχύει) καλύπτει τα πρώτα λεβ εισοδήματος συνολικά. Όπως αναφέρθηκε ανωτέρω εκπίπτει μόνο ένα ποσοστό 10% για δαπάνες.
Υποβολή δήλωσης
Η δήλωση και καταβολή γίνεται συνήθως με τριμηνιαίες προκαταβολές 10% (αν ο μισθωτής είναι επιχείρηση, παρακρατά τον φόρο κάθε τρίμηνο και τον αποδίδει στο δημόσιο. Από το 2023 καταργήθηκε η εισφορά κοινωνικής ασφάλισης 3.3% που ίσχυε για εισοδήματα από ενοίκια, επομένως Τα φυσικά πρόσωπα επιβαρύνονται μόνο με τον φόρο 10%.
Φορολογικός Συντελεστής
| Εισόδημα | Φορολογικός Συντελεστής | Παρατηρήσεις |
|---|---|---|
| Όλα τα εισοδήματα | 10% | Ενιαίος συντελεστής (flat tax) |
Διαδικασία παρακράτησης και καταβολής φόρου
Ενοικίαση σε φυσικά πρόσωπα:
Τα φυσικά πρόσωπα που ενοικιάζουν ακίνητα σε άλλα φυσικά πρόσωπα πρέπει να καταβάλλουν προκαταβολές φόρου για το εισόδημα από ενοίκια. Οι προκαταβολές καταβάλλονται ανά τρίμηνο στο λογαριασμό της Εθνικής Υπηρεσίας Εσόδων (NRA) στη διεύθυνση κατοικίας του εκμισθωτή. Ο προκαταβλητέος φόρος υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας το εισόδημα από ενοίκια του αντίστοιχου τριμήνου (μειωμένο κατά 10% έξοδα) με φορολογικό συντελεστή 10%.
Φορολογία εισοδήματος από ενοίκια για άτομα με μειωμένη ικανότητα εργασίας
Τα άτομα με μειωμένη ικανότητα εργασίας 50% και άνω υπόκεινται σε προκαταβολή φόρου για εισόδημα από ενοίκια αφού το φορολογητέο εισόδημά τους από όλες τις πηγές υπερβεί τα 7.920 BGN.
Εκπτώσεις
| Κατηγορία | Ποσό (BGN) | Προϋποθέσεις |
|---|---|---|
| Άτομα με αναπηρία 50%+ | 7.920 | Ετησίως από τη φορολογική βάση |
| Παιδιά | Ποικίλλει | Ανάλογα με τον αριθμό παιδιών |
| Παιδιά με αναπηρία | 12.000 | Ετησίως ανά παιδί |
Βραχυχρόνια μίσθωση
Η φορολογική μεταχείριση δεν διαφοροποιείται – το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών φορολογείται επίσης με ενιαίο συντελεστή 10% (με την ίδια έκπτωση δαπανών 10%). Αν ο εκμισθωτής παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες (π.χ. γεύματα, καθημερινή καθαριότητα), ενδέχεται η δραστηριότητα να χαρακτηριστεί επιχειρηματική.
Για την Βραχυχρόνια μίσθωση απαιτείται επίσης εγγραφή στο Μητρώο Τουριστικών Καταλυμάτων.
Επιπλέον επιβάρυνση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Τέλος ισχύει και στην Βουλγαρία ένας ιδιότυπος φόρος διαμονής για την Βραχυχρόνια μίσθωση. Ονομάζεται τουριστικός φόρος και είναι περίπου 0,40 λέβα ανά άτομο ανά διανυκτέρευση. Για ιδιοκτήτες με έως 20 δωμάτια υπάρχει επίσης ια ετήσια επιβάρυνση (25-250 λέβα ανά δωμάτιο). Το καθεστώς φορολόγησης με τουριστικό φόρο ρυθμίζεται από τα Άρθρα 61p - 61t του Νόμου περί Τοπικών Φόρων και Τελών (ЗМДТ).
Σημειώνεται ότι οι ηλεκτρονικές πλατφόρμες διαμοιρασμού και σε αυτή τη χώρα υποχρεούνται πλέον να παρέχουν στοιχεία στην φορολογική διοίκηση, ώστε να διασταυρώνεται η δήλωση τέτοιων εισοδημάτων.
Νομοθετικό πλαίσιο
Νόμος: Income Taxes on Natural Persons Act (ITNPA) / Νόμος περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων
Άρθρα για εισοδήματα ενοικίων:
- Άρθρο 31 (μείωση εισοδήματος κατά 10% ως αναγνωρισμένα έξοδα)
- Άρθρο 33 (προσδιορισμός φορολογητέου εισοδήματος)
- Άρθρο 34 (ετήσια βάση φορολόγησης)
- Άρθρο 55 παρ. 1 (τριμηνιαία δήλωση)
https://www.bulgaria-tax-law.bg/taxation-rental-income.html
https://www.rsm.global/bulgaria/industry/investment-real-estate-development-and-management/quick-overview-bulgarian-real-estate
https://taxsummaries.pwc.com/bulgaria/individual/taxes-on-personal-income
https://cms.law/en/int/expert-guides/country-tax-guide/bulgaria
https://www.minfin.bg/en/827
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Bulgaria/Taxes-and-Costs
https://www.bulgaria-tax-law.bg/income-taxes-natural-persons-act.html
https://taxsummaries.pwc.com/bulgaria/individual/income-determination
https://ruskov-law.eu/bulgaria/article/tax-airbnb.html
https://ruskov-law.eu/bulgaria/article/advance-payments-income-tax.html
https://www.bulgaria-tax-law.bg/income-taxes.html
https://www.bulgaria-tax-law.bg/taxes-other-income.html
https://www.skmbg.com/bulgarian-tax-laws/corporate-income-tax-act/
https://www.go-eu.com/en/taxes-in-bulgaria.html
https://nap.bg
https://www.tourism.government.bg/en/kategorii/zakoni/tourism-act
✔ Κροατία
Στην κροατική φορολογική νομοθεσία, τα εισοδήματα από ενοικίαση ακινήτων κατατάσσονται στην κατηγορία "Εισόδημα από Ακίνητη Περιουσία και Δικαιώματα Περιουσίας" (Dohodak od imovine i imovinskih prava).
Μακροχρόνια μίσθωση (Dugoročni najam)
Το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις φορολογείται ως "εισόδημα από περιουσία και περιουσιακά δικαιώματα" (dohodak od imovine i imovinskih prava) σύμφωνα με το Άρθρο 27 του Νόμου περί Φόρου Εισοδήματος. Ο φόρος υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ των εσόδων από ενοίκια και των εκπιπτόμενων δαπανών, με μηνιαίες προκαταβολές βάσει απόφασης της Φορολογικής Διοίκησης.
Κλίμακα φόρου
| Φορολογικό Στοιχείο | Συντελεστής | Νομική Βάση |
|---|---|---|
| Φόρος Εισοδήματος | 12% | Άρθρο 56, Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος |
| Τοπική Προσαύξηση (Prirez) | Ποικίλλει ανά δήμο | Αποφάσεις τοπικής αυτοδιοίκησης |
| - Δήμοι | Έως 10% | |
| - Πόλεις <30.000 κατοίκους | Έως 12% | |
| - Πόλεις >30.000 κατοίκους | Έως 15% | |
| - Πόλη του Ζάγκρεμπ | Έως 18% |
Παράδειγμα
Βασικός φόρος: 12% × (έσοδα ενοικίων - 30% έξοδα) = 12% × 70% = 8,4% επί των μικτών εσόδων + τοπική προσαύξηση (ανάλογα με την τοποθεσία)
Το εισόδημα από ενοίκια αντιμετωπίζεται ξεχωριστά από το εισόδημα από εργασία για τις μηνιαίες προκαταβολές φόρου. Ωστόσο, κατά την ετήσια εκκαθάριση, όλα τα εισοδήματα συνυπολογίζονται στην ετήσια φορολογική δήλωση για τον τελικό υπολογισμό (Άρθρα 8 και 50 του Νόμου περί Φόρου Εισοδήματος).
Εκπιπτόμενες δαπάνες
| Τύπος Δαπάνης | Ποσοστό Έκπτωσης | Νομική Βάση |
|---|---|---|
| Τυπική Έκπτωση | 30% των εσόδων από ενοίκια | Άρθρο 27(2), Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος |
| Πραγματικές Δαπάνες* | Πραγματικά κόστη με τεκμηρίωση | Διαθέσιμο κατόπιν αιτήματος και φορολόγηση ως επιχειρηματική δραστηριότητα * |
Σημαντικό: Από 1 Ιανουαρίου 2025, ο φόρος καταβάλλεται σύμφωνα με την τοποθεσία του ακινήτου, όχι τον τόπο κατοικίας του ιδιοκτήτη
* Εναλακτικά με αίτησή του ο ιδιοκτήτης μπορεί να υπαχθεί στο καθεστώς της επιχειρηματικής δραστηριότητας έτσι ώστε να μπορεί να εκπέσει τις πραγματικές δαπάνες και οχι το ποσοστό 30%. Ενοείται ότι σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να τηρεί λογιστικά βιβλία (Knjiga primitaka i izdataka).
Ενδεικτικά οι δαπάνες που μπορεί να αφαιρεθούν όταν επιλέξει ο φορολογούμενος την επιχειρηματική δραστηριότητα είναι :
- Συντήρηση και επισκευές ακινήτου
- Κόστη διαχείρισης ακινήτου
- Ασφάλιστρα
- Κόστη κοινοχρήστων που πληρώνει ο ιδιοκτήτης
- Αποσβέσεις
Φορλογία φυσικών προσώπων με επιχειρηματική δραστηριότητα
| Φορολογικό Κλιμάκιο | Ετήσιο Εισόδημα | Μηνιαίο Εισόδημα | Εύρος Συντελεστών |
|---|---|---|---|
| Κατώτερο Κλιμάκιο | Έως €60.000 | Έως €5.000 | 15% - 23,6% |
| Ανώτερο Κλιμάκιο | Πάνω από €60.000 | Πάνω από €5.000 | 25% - 35,4% |
Όριο ένταξης στο ΦΠΑ και εισόδημα από ενοίκια
Τονίζεται ότι οι μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών σε φυσικά πρόσωπα στην Κροατία είναι πλήρως απαλλαγμένες από ΦΠΑ ανεξάρτητα από το ύψος του εισοδήματος, που σημαίνει ότι το όριο των €60.000 (για τήρηση βιβλίων και υπαγωγή στο καθεστώς ΦΠΑ) που ισχύει στην Κροατία δεν ισχύει για αυτό το εισόδημα από ενοίκια.
Ο Κροατικός Νόμος περί ΦΠΑ (Zakon o PDV-u) δημιουργεί σαφή διάκριση μεταξύ ενοικίασης κατοικιών για στεγαστικούς σκοπούς και εμπορικών ή βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων. Το Άρθρο 40, παράγραφος 1, σημείο l) του Νόμου ΦΠΑ, μαζί με το Άρθρο 73 του Κανονισμού ΦΠΑ (Pravilnik o porezu na dodanu vrijednost), ορίζει ότι "η ενοικίαση στεγαστικών χώρων και τμημάτων διαμερισμάτων για σκοπούς κατοίκησης απαλλάσσεται από την πληρωμή ΦΠΑ" ("Najam stambenih prostorija i dijelova stana u svrhu stanovanja oslobođen je plaćanja PDV-a"). Αυτή η απαλλαγή επεκτείνεται σε όλες τις παρεπόμενες υπηρεσίες που περιλαμβάνονται στο ενοίκιο, όπως κοινόχρηστα, θέρμανση και αποκομιδή απορριμμάτων.
Η Κροατική Φορολογική Αρχή επιβεβαιώνει ρητά μέσω πολλαπλών επίσημων εγγράφων (σειρά Klasa 410-19) ότι οι ιδιοκτήτες κατοικιών μπορούν να κερδίζουν απεριόριστα ποσά από μακροχρόνιες μισθώσεις χωρίς να εισέλθουν στο σύστημα ΦΠΑ, υπό την προϋπόθεση ότι ενοικιάζουν σε ιδιώτες γι μόνιμη κατοικία.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις (Τύπου Airbnb - Kratkoročni najam/Τουριστικές Ενοικιάσεις)
Το εισόδημα από βραχυχρόνιες/τουριστικές μισθώσεις φορολογείται με σύστημα κατ' αποκοπή φορολόγησης (paušalni porez) σύμφωνα με το Άρθρο 82 του Νόμου περί Φόρου Εισοδήματος. Απαιτείται άδεια παροχής φιλοξενίας σε νοικοκυριά από την αρμόδια αρχή και ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να είναι υπόχρεος ΦΠΑ (όριο: €60.000 ετησίως).
Κλίμακα φόρου
| Κατηγορία Τουριστικής Ανάπτυξης | Εύρος Συντελεστή ανά Κλίνη/Μονάδα Ετησίως | Νομική Βάση |
|---|---|---|
| Ελάχιστος Συντελεστής | €150 | Άρθρο 4, Κανονισμός Τουριστικών Ενοικιάσεων |
| Μέγιστος Συντελεστής | €1.500 | Άρθρο 4, Κανονισμός Τουριστικών Ενοικιάσεων |
| Πραγματικός Συντελεστής | Καθορίζεται από τοπική αυτοδιοίκηση | Δημοτικές αποφάσεις |
Καθορισμός συντελεστή: Ο συντελεστής βασίζεται στον δείκτη τουριστικής ανάπτυξης του δήμου και διαφέρει ανά τοποθεσία εντός του δήμου (ανά οικισμό ή οδό)
Όρια κατ'αποκοπή φορολόγησης
Το όριο για Κατ' Αποκοπή Φορολόγηση (Paušalno oporezivanje) είναι μέχρι 20 κρεβάτια/κλίνες συνολικά ή μέχρι 10 δωμάτια ή μέχρι 10 μονάδες camping / 30 επισκέπτες ταυτόχρονα.
Εάν το φυσικό πρόσωπο ξεπεράσει τα παραπάνω όρια δεν μπορεί πλέον να χρησιμοποιεί το σύστημα κατ' αποκοπή φορολόγησης και πρέπει να τηρεί υποχρεωτικά λογιστικά βιβλία (έσοδα-έξοδα) και φορολογείται πλέον όπως αναφέρθηκε ανωτέρω για τις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Διευκρινίσεις : Δεν απαιτείται άνοιγμα επιχείρησης (obrt) απλώς λόγω αριθμού καταλυμάτων. Ο αριθμός των καταλυμάτων δεν είναι το κριτήριο - το κριτήριο είναι ο αριθμός κρεβατιών και τα έσοδα. Ακόμα και με ένα κατάλυμα, αν ξεπεράσεις τα €60.000, μπαίνεις στο ΦΠΑ
Επιπλέον επιβαρύνσεις στην βραχυχρόνια μίσθωση
Ο τουριστικός φόρος (turistička pristojba) συνεχίζει ως η κύρια τουριστική χρέωση, διέπεται από τον Νόμο περί Τουριστικού Φόρου (NN 52/2019, 32/2020, 42/2020). Σύμφωνα με την Κροατική Φορολογική Διοίκηση (porezna-uprava.hr), οι διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων πρέπει να εισπράττουν:
€1,33-2,65 ανά άτομο ανά διανυκτέρευση κατά την υψηλή περίοδο (Απρίλιος-Σεπτέμβριος) και €0,93-1,86 ανά άτομο ανά διανυκτέρευση κατά τη χαμηλή περίοδο (Οκτώβριος-Μάρτιος). Εναλλακτικά, οι διαχειριστές μπορούν να πληρώσουν ετήσιο κατ' αποκοπή ποσό €46-133 ανά κρεβάτι (350-1.000 HRK με επίσημη ισοτιμία ευρώ). Οι περιφερειακές συνελεύσεις καθορίζουν συγκεκριμένους συντελεστές εντός αυτών των εθνικών ορίων, με μειώσεις 30% διαθέσιμες για περιοχές υποβοηθούμενης ανάπτυξης.
Ο φόρος ισχύει για όλους τους παρόχους καταλυμάτων, με εξαιρέσεις για παιδιά κάτω των 12, εποχικούς εργαζόμενους που διαμένουν πάνω από 30 ημέρες, και άτομα που χρησιμοποιούν κατάλυμα αποκλειστικά για εργασιακούς σκοπούς. Οι εισπράξεις πρέπει να αποδίδονται στους τοπικούς τουριστικούς οργανισμούς την 1η και 15η κάθε μήνα, με κατανομή που ακολουθεί καθορισμένο τύπο: 65% στους τοπικούς τουριστικούς οργανισμούς (με το 30% αυτού να πηγαίνει στους δήμους), 15% σε περιφερειακούς οργανισμούς, 15% στον Κροατικό Οργανισμό Τουρισμού, 2,5% για ανάπτυξη υποανάπτυκτων περιοχών, και 1% στον Κροατικό Ερυθρό Σταυρό.
Όλες οι τουριστικές εγγραφές πρέπει να καταχωρούνται στο σύστημα eVisitor εντός 24 ωρών από την άφιξη, όπως επιβάλλεται από το Υπουργείο Τουρισμού και Αθλητισμού (mint.gov.hr). Οι ποινές μη συμμόρφωσης κυμαίνονται από €133-266 για τυπικές παραβάσεις έως €533-1.333 για επαναλαμβανόμενες παραβάσεις.
Νομοθετικό πλαίσιο
Το βασικό νομοθετικό πλαίσιο που ρυθμίζει τη φορολόγηση εισοδημάτων από ακίνητα στην Κροατία είναι:
-Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος (Zakon o porezu na dohodak) - NN 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20, 152/24
--Άρθρο 27: Ορίζει το εισόδημα από περιουσία και περιουσιακά δικαιώματα, συμπεριλαμβανομένων των εισοδημάτων από ενοίκια
--Άρθρο 27(2): Καθορίζει ότι για εισοδήματα από εκμίσθωση κινητών και ακινήτων περιουσιακών στοιχείων αναγνωρίζονται έξοδα ύψους 30% των μισθωμάτων
--Άρθρο 28: Καθορίζει ότι εάν το ενοίκιο δεν έχει δηλωθεί ή δεν έχει δηλωθεί σε τιμές αγοράς, η φορολογική αρχή θα προσδιορίσει το εισόδημα βάσει των τιμών αγοράς
--Άρθρο 57: Αναφέρεται στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία με βάση την εκμίσθωση και το εισόδημα από την ενοικίαση σπιτιών, διαμερισμάτων και δωματίων σε ταξιδιώτες
--Άρθρο 62: Ορίζει ότι ο φόρος εισοδήματος καταβάλλεται έως την τελευταία ημέρα του μήνα για τον τρέχοντα μήνα με συντελεστή 12% (από 1/1/2024)
- Κανονισμός περί Κατ' Αποκοπή Φορολόγησης Δραστηριοτήτων Ενοικίασης και Τουριστικής Διαμονής (Pravilnik o paušalnom oporezivanju djelatnosti iznajmljivanja i organiziranja smještaja u turizmu) - NN 1/19, 1/20, 1/21, 156/22, 1/23, 16/25
-Κανονισμός περί Φόρου Εισοδήματος (Pravilnik o porezu na dohodak)
-Νόμος περί Φόρου Κερδών (Zakon o porezu na dobit) για τα νομικά πρόσωπα
Πηγές
https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2016_12_115_2525.html
https://www.porezna-uprava.hr/en/Pages/Profit-Tax.aspx
https://porezna-uprava.gov.hr/hr/iznajmljivac-turistima/4446
https://porezna-uprava.gov.hr/en/income-tax/7363
https://porezna-uprava.gov.hr/en/jdpporeznadohodakeng/7322
https://www.zakon.hr/z/85/zakon-o-porezu-na-dohodak
https://finacro.hr/en/dobro-je-znati/news-related-to-income-from-property-and-property-rights-2025/
https://porezna-uprava.gov.hr/hr/dohodak-od-otudjenja-nekretnina-i-imovinskih-prava/4647
https://porezna-uprava.gov.hr/hr/imovina-i-imovinska-prava/4645
https://kpmg.com/hr/en/home/insights/2023/10/Croatian%20parliament%20adopts%20tax%20legislation%20amendments.html
https://www.rsm.global/croatia/en/service/real-estate-management/quick-overview-croatian-real-estate
https://www.expatincroatia.com/law-changes-2025/
https://www.expatincroatia.com/rent-tourist-accommodation/
https://lawyerscroatia.com/property-tax-croatia/
https://www.globalpropertyguide.com/europe/croatia/taxes-and-costs
https://www.croatiaweek.com/how-croatias-new-property-tax-will-work/
https://taxsummaries.pwc.com/croatia/individual/income-determination
https://porezna-uprava.gov.hr/hr/dohodak-od-najma-zakupa-iznajmljivanja-stanova-soba-i-postelja-putnicima-i-turistima-te-imovinskih-prava/4646
https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2000_12_127_2355.html
https://www.porezna-uprava.hr/hr_propisi/_layouts/15/in2.vuk2019.sp.propisi.intranet/propisi.aspx#id=pro1623
✔ Κύπρος
Μακροχρόνια μίσθωση
Η φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοικίαση ακινήτων στην Κύπρο διέπεται κυρίως από:
- Τον περί Φορολογίας του Εισοδήματος Νόμο του 2002 - 118(I)/2002, ο οποίος ρυθμίζει τη φορολογία εισοδήματος για όλα τα είδη εισοδημάτων, συμπεριλαμβανομένων των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία.
- Τον περί Έκτακτης Εισφοράς για την Άμυνα της Δημοκρατίας Νόμος, ο οποίος επιβάλλει πρόσθετη φορολογία στα εισοδήματα από ενοίκια μέσω της Έκτακτης Αμυντικής Εισφοράς (ΕΑΕ).
Φορολόγηση εισοδημάτων από ενοίκια για Φυσικά Πρόσωπα
Τα εισοδήματα από ενοίκια για τα φυσικά πρόσωπα φορολογούνται με βάση την προοδευτική κλίμακα φορολογίας εισοδήματος της Κύπρου αφού προστεθούν στα υπόλοιπα εισοδήματα.:
| Φορολογητέο Εισόδημα (€) | Φορολογικός Συντελεστής (%) | Ποσό Φόρου (€) | Συνολικός Φόρος (€) |
|---|---|---|---|
| 0-19.500 | 0 | - | - |
| 19.501-28.000 | 20 | 1.700 | 1.700 |
| 28.001-36.300 | 25 | 2.075 | 3.775 |
| 36.301-60.000 | 30 | 7.110 | 10.885 |
| 60.000 και άνω | 35 |
Σύμφωνα με το Άρθρο 5 του περί Φορολογίας του Εισοδήματος Νόμου, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει οποιαδήποτε μισθώματα, δικαιώματα πνευματικής ιδιοκτησίας ή ευρεσιτεχνίας, αμοιβές ή άλλα κέρδη που προκύπτουν από ιδιοκτησία.
Εκπιπτόμενες Δαπάνες
Για τα εισοδήματα από ενοίκια, αναγνωρίζονται οι ακόλουθες εκπτώσεις:
- Έκπτωση 20% επί των μεικτών ενοικίων πριν την έκπτωση τόκων δανείου και έκπτωση για ετήσια φθορά. Αυτή η έκπτωση αφορά δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.
Επιπλέον εκπίπτουν :
-Τόκοι δανείων - για την απόκτηση του ενοικιαζόμενου ακινήτου
- Κεφαλαιουχικές εκπτώσεις (Capital Allowances) - 3% ετησίως για 33,33 έτη επί του κόστους του κτιρίου
- Ασφάλιστρα για το ενοικιαζόμενο ακίνητο
- Έξοδα διαχείρισης (management fees)
- Τοπικοί φόροι και δημοτικά τέλη
- Εισφορές ΓεΣΥ (2,65% - εκπεστέες για φόρο εισοδήματος)
- Κοινόχρηστα (αν πληρώνονται από ιδιοκτήτη)
Έκτακτη Αμυντική Εισφορά (ΕΑΕ)
Εκτός από το φόρο εισοδήματος, τα εισοδήματα από ενοίκια υπόκεινται και σε Έκτακτη Αμυντική Εισφορά με τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
- Συντελεστής: 3% επί του 75% των ακαθάριστων ενοικίων (δηλαδή μετά από έκπτωση 25% για δαπάνες).
Η ΕΑΕ εφαρμόζεται μόνο σε άτομα που είναι φορολογικοί κάτοικοι στην Κύπρο και έχουν κατοικία (domicile) στην Κύπρο. Από την 16η Ιουλίου 2015, η ΕΑΕ δεν εφαρμόζεται σε άτομα που είναι φορολογικοί κάτοικοι της Κύπρου αλλά δεν έχουν κατοικία (domicile) στη Δημοκρατία.
Παράδειγμα υπολογισμού ΕΑΕ - Έσοδα από ενοίκιο το μήνα: 1.000€ - Μειωμένο κατά 20%: 1.000€ x 80% = 800€ = ΕΑΕ (3%): 800€ x 3% = 24€ το μήνα
Εισφορά στο Γενικό Σύστημα Υγείας (ΓεΣΥ)
Τα εισοδήματα από ενοίκια υπόκεινται επίσης σε εισφορά για το ΓεΣΥ με συντελεστής: 2,65% επί των ακαθάριστων εσόδων από ενοίκια.
Η εισφορά ΓεΣΥ καταβάλλεται μέχρι του ποσού των €180.000 ετησίως από όλα τα εισοδήματα (αποδοχές, συντάξεις και άλλα εισοδήματα).
Κίνητρα
Για την Κύπρο, το σχέδιο "Ανακαινίζω-Ενοικιάζω" προσφέρει σημαντικά φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων, με στόχο την παροχή προσιτών ενοικίων, ιδίως μετά από ανακαίνιση.
Αναλυτικότερα:
Απαλλαγή από Φόρο Εισοδήματος και Ειδική Αμυντική Εισφορά:
Το βασικό κίνητρο είναι η πλήρης απαλλαγή (0% φορολογία) του εισοδήματος που προκύπτει από προσιτά ενοίκια, τόσο από τον φόρο εισοδήματος όσο και από τις ειδικές αμυντικές εισφορές.[1, 2] Αυτό σημαίνει ότι για την περίοδο που το ακίνητο εκμισθώνεται σε προσιτές τιμές σε επιλέξιμους ενοικιαστές, ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει καθόλου φόρο για αυτό το συγκεκριμένο εισόδημα.
Συγκεκριμένα, η απαλλαγή καταργεί την ειδική αμυντική εισφορά 3%επί του εισοδήματος από ενοίκια που προέρχεται από ακίνητα που διατίθενται στο πλαίσιο του σχεδίου.[1, 2]
Επίσης, το εισόδημα αυτό απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων ή τον εταιρικό φόρο. Οι συντελεστές φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων στην Κύπρο είναι προοδευτικοί (π.χ., 0% για ετήσιο εισόδημα έως 19.500€, και έως 35% για εισόδημα άνω των 60.000€).
Με την απαλλαγή, ο ιδιοκτήτης γλιτώνει την καταβολή αυτών των ποσοστών φόρου για το συγκεκριμένο εισόδημα.
Μείωση Συντελεστή Φόρου για Ενοικίαση κάτω από την Αγοραία Τιμή:
Η προσιτή τιμή ενοικίου ορίζεται ως 30% κάτω από τις τιμές της αγοράς.
Δεν υπάρχει μείωση του συντελεστή φόρου εισοδήματος ως τέτοια όταν ενοικιάζεται κάτω από το 30% της αγοραίας τιμής. Αντίθετα, το κίνητρο είναι η πλήρης απαλλαγή του εισοδήματος από φόρο εισοδήματος και ειδική αμυντική εισφορά, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του σχεδίου (δηλαδή, το ενοίκιο είναι 30% κάτω από την αγοραία τιμή και ο ενοικιαστής πληροί τα κριτήρια εισοδήματος). Ουσιαστικά, ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει καθόλου φόρο για αυτό το εισόδημα, κάτι που είναι πιο ευνοϊκό από μια απλή μείωση συντελεστή.
Για να είναι επιλέξιμοι οι ενοικιαστές, πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια εισοδήματος που καθορίζονται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση (π.χ., για άγαμους το όριο είναι 25.000€, για ζευγάρια 45.000€, για οικογένειες 3-5 ατόμων 50.000€-65.000€). Οι ενοικιαστές δεν πρέπει να είναι συγγενείς του ιδιοκτήτη. Αυτά τα αυστηρά κριτήρια εισοδήματος και ο ορισμός του "30% κάτω από την αγοραία αξία" διασφαλίζουν ότι τα οφέλη κατευθύνονται προς τα νοικοκυριά που πραγματικά έχουν ανάγκη.
Βραχυχρόνιες Μισθώσεις
Τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων φορολογούνται με τους ίδιους συντελεστές όπως και οι μακροχρόνιες μισθώσεις, και ρυθμίζονται από τον νόμο 9(I)/2020 - Ο περί Ρύθμισης της Ίδρυσης και Λειτουργίας Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων.
Όταν πληρούνται ορισμένες προυποθέσεις το εισόδημα μπορεί να χαρακτηριστεί ώς εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα :
- Εγγραφή στο Μητρώο Αυτοεξυπηρετούμενων Καταλυμάτων του Υφυπουργείου Τουρισμού
- Εγγραφή στο Μητρώο ΦΠΑ με επιβολή ΦΠΑ 9% επί του εισοδήματος
- Βραχυχρόνια, επαναλαμβανόμενη ενοικίαση συνήθως σε διαφορετικά άτομα κάθε φορά
Επιπλέον επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Δημοτικό Τέλος Διαμονής (Τέλος Διανυκτέρευσης) προς Τοπικές Αρχές
Εφαρμογή: Επιβάλλεται υπέρ του οικείου Δήμου ή Κοινοτικού Συμβουλίου για κάθε διανυκτέρευση σε αδειοδοτημένο αυτοεξυπηρετούμενο τουριστικό κατάλυμα. Η υποχρέωση αυτή ισχύει από τις 7/2/2022, ημερομηνία έναρξης εφαρμογής του σχετικού νόμου. Πρακτικά, όλα τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα (τουριστικές επαύλεις, κατοικίες, διαμερίσματα) που προσφέρονται σε βραχυχρόνια μίσθωση οφείλουν να αποδίδουν στις τοπικές αρχές ένα τέλος για κάθε διαμονή που πραγματοποιείται. (Για λεπτομέρειες εφαρμογής – π.χ. ύψος τέλους ανά διανυκτέρευση – οι ιδιοκτήτες μπορούν να ενημερώνονται από τον οικείο Δήμο/Κοινότητα.)
Η πρόβλεψη αυτή εισήχθη με τον περί Ρύθμισης της Ίδρυσης και Λειτουργίας Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμο του 2019 (Ν.34(I)/2019), όπως τροποποιήθηκε. Ο νόμος αυτός δημιούργησε το Μητρώο Αυτοεξυπηρετούμενων Καταλυμάτων και υπάγει τα εν λόγω καταλύματα – εκτός από τις άλλες υποχρεώσεις – και στην καταβολή του τέλους διαμονής προς την τοπική αυτοδιοίκηση. (Σημειώνεται ότι μελλοντικά έχει προταθεί η αντικατάσταση του τέλους αυτού από ενιαίο “πράσινο τέλος διανυκτέρευσης”, όμως έως σήμερα ισχύει το υφιστάμενο καθεστώς μέσω των Δήμων.)
Πηγές
https://www.mof.gov.cy/tax
http://www.cylaw.org/nomoi/indexes/2002_1_118.html
https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/cy/pdf/2024/tax-card-2024-greek.pdf
https://www.mcmillanwoods.com.cy/parakratisi-kai-pliromi-ektaktis-prosforas/
https://rightax.com.cy/%CE%AD%CE%BA%CF%84%CE%B1%CE%BA%CF%84%CE%B7-%CE%B1%CE%BC%CF%85%CE%BD%CF%84%CE%B9%CE%BA%CE%AE-%CE%B5%CE%B9%CF%83%CF%86%CE%BF%CF%81%CE%AC/
https://taxapp.cy/el/ypologismos-forou-eisodimatos-kypros/
https://www.brief.com.cy/oikonomia/kypros/eisfora-amynas-apo-enoikia-kataboli-kathe-6-mines-anti-miniaios https://www.mof.gov.cy/mof/tax/taxdep.nsf/index_gr/index_gr
https://www.cylaw.org
http://www.mof.gov.cy/mof/tax/taxdep.nsf/circulars_en/circulars_en
✔ Τσεχία
Μακροχρόνια μίσθωση
Σύμφωνα με το Άρθρο 9 του Νόμου περί Φόρου Εισοδήματος, η φορολογητέα βάση για εισόδημα από ενοίκια μπορεί να υπολογιστεί με δύο τρόπους:
Έκπτωση δαπανών
1. Με το σύστημα κατ' αποκοπή έξόδων (έκπτωση δαπανών)
Με αυτό το σύστημα υπολογίζονται τεκμαρτά έξοδα ως ποσοστό 30% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια. Ωστόσο, υπάρχει ανώτατο όριο 600.000 CZK στα κατ' αποκοπή έξοδα, που αντιστοιχεί σε εισόδημα 2.000.000 CZK.
2. Με βάση τα πραγματικά έξοδα: Ο φορολογούμενος μπορεί να αφαιρέσει από το εισόδημα των ενοικίων τα πραγματικά έξοδα που πραγματοποιήθηκαν για την απόκτηση, διασφάλιση και διατήρηση του εισοδήματος. Αυτά περιλαμβάνουν:
- Αποσβέσεις του ακινήτου (εκτός από οικόπεδα)
- Τόκους στεγαστικών δανείων για την αγορά του ακινήτου
- Φόρο ακίνητης περιουσίας
- Ασφάλιση ακινήτου
- Έξοδα επισκευών και συντήρησης
- Προμήθειες μεσιτών
- Έξοδα επίπλωσης (αν η αξία του επίπλου δεν υπερβαίνει τα 40.000 CZK ανά αντικείμενο)
- Λοιπά έξοδα που σχετίζονται άμεσα με την ενοικίαση
Σε κάθε περίπτωση ισχύει το αφορολόγητο όριο περίπου 2.000 € (24.840 CZK) που ισχύει γενικά καλύπτει και τα ενοίκια.
Η επιλογή της μεθόδου υπολογισμού εξαρτάται από την ατομική κατάσταση του φορολογουμένου. Συνήθως, η μέθοδος των πραγματικών εξόδων οδηγεί σε χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση, ιδιαίτερα όταν μπορούν να εφαρμοστούν αποσβέσεις για το ακίνητο. Ωστόσο, η μέθοδος των κατ' αποκοπή εξόδων είναι απλούστερη διοικητικά, καθώς απαιτεί μόνο την καταγραφή των εισοδημάτων χωρίς αναλυτική καταγραφή των εξόδων.
| Μέθοδος | Λεπτομέρεια | Απαιτήσεις |
|---|---|---|
| Κατ' Αποκοπή Έκπτωση | 30% των εσόδων από ενοίκια (μέγιστο €23.887/έτος) | Μόνο αρχεία εσόδων απαιτούνται |
| Πραγματικά Έξοδα | Έκπτωση όλων των αποδεδειγμένων εξόδων | Απαιτούνται λεπτομερή αρχεία εξόδων |
Φορολογία
Ο φορολογικός συντελεστής είναι 15% για το μέρος του συνολικού εισοδήματος έως ~1,7 εκατ. CZK (περίπου 70.000 €) και 23% για τυχόν υπερβάλλον.
Σημείωση : Τα ποσά σε ευρώ έχουν υπολογισθεί με ισοτιμία Μαίου 2025.
| Ετήσιο Εισόδημα | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| €0 - (1,582,812 CZK ) €70.000 | 15% |
| Άνω των (1,582,812 CZK ) €70.000 | 23% |
Το καθαρό εισόδημα από ενοίκια προστίθεται με τα υπόλοιπα εισοδήματα και φορολογείται βάσει της άνω κλίμακας.
Τα καθαρά ενοίκια δηλώνονται χωριστά (έντυπο «Προσάρτημα §9») και φορολογούνται αυτοτελώς, αλλά προστίθενται με τα υπόλοιπα έσοδα για τον υπολογισμό του φόρου βάσει της προοδευτικής κλίμακας.
Βραχυχρόνια μίσθωση
Οι περιστασιακές βραχυχρόνιες μισθώσεις (λιγότερο από 30 ημέρες) αντιμετωπίζονται ως εισόδημα από ενοικίαση και ισχύουν τα παραπάνω (15%/23%, έκπτωση 30% κ.λπ.).
Εάν όμως ο φορολογούμενος παρέχει υπηρεσίες παρόμοιες με ξενοδοχείο (τακτική αλλαγή σεντονιών, καθαριότητα, πρωινό κ.λπ.) ή ενοικιάζει πολλά καταλύματα βραχυχρόνια, οι αρχές μπορεί να το θεωρήσουν επιχειρηματική δραστηριότητα (§7).
Τότε το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ελεύθερο επάγγελμα, φορολογείται με τους ίδιους συντελεστές (15/23%), αλλά υπόκειται και σε εισφορές κοινωνικής ασφάλισης ~29% επί του καθαρού κέρδους.
Στην πράξη, για λίγες μισθώσεις Airbnb χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, οι ιδιοκτήτες δηλώνουν τα έσοδα στο §9 και πληρώνουν μόνο τον 15%.
Στο τσεχικό φορολογικό σύστημα, το εισόδημα των φυσικών προσώπων χωρίζεται σε διάφορες κατηγορίες σύμφωνα με το Νόμο περί Φόρου Εισοδήματος: (Αρ. 586/1992 Coll. - Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů)
Επιπλέον επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Τέλος Διαμονής («Poplatek z pobytu»)
Το «Poplatek z pobytu» (τέλος διαμονής) είναι ένα τέλος που επιβάλλεται σε διαμονές διάρκειας έως και 60 συνεχόμενων ημερολογιακών ημερών με έναν μόνο πάροχο διαμονής. Η νομική του βάση είναι το Άρθρο 3α, Παράγραφος 1 του Νόμου αριθ. 565/1990 Coll., περί τοπικών τελών, όπως τροποποιήθηκε. Η αιτιολογική έκθεση του Νόμου περί Τοπικών Τελών επέλεξε σκόπιμα τον όρο «pobyt» (διαμονή) αντί για «ubytování» (καταλύματα) για να διευρύνει το πεδίο εφαρμογής του τέλους.
Αυτό έγινε για να αποφευχθεί η σύνδεση του τέλους αποκλειστικά με μια σύμβαση διαμονής βάσει του Άρθρου 2326 επ. του Αστικού Κώδικα, η οποία συνήθως απαιτεί η διαμονή να παρέχεται σε εγκατάσταση που προορίζεται για τον σκοπό αυτό σύμφωνα με τους κανονισμούς δημόσιου δικαίου (κατασκευής).
Ως εκ τούτου, το τέλος διαμονής εφαρμόζεται στην παροχή πληρωμένης διαμονής ακόμη και αν βασίζεται σε σύμβαση διαφορετική από σύμβαση διαμονής, όπως σύμβαση μίσθωσης ή ανώνυμη σύμβαση, υπό την προϋπόθεση ότι το αντικείμενό της είναι η πληρωμένη παροχή διαμονής. Ο ανώτατος συντελεστής του τέλους διαμονής ανέρχεται σε 50 CZK ανά άτομο ανά ημέρα. Το ακριβές ποσό καθορίζεται από τον εκάστοτε δήμο.
Νομοθετικό πλαίσιο
Σχετικά άρθρα και παράγραφοι
Άρθρο 9 (§ 9): Εισοδήματα από μίσθωση (Příjmy z nájmu) - Ρυθμίζει τη φορολόγηση εισοδημάτων από ενοικίαση ακινήτων και κινητών περιουσιακών στοιχείων
-Παράγραφος 1: Καθορίζει τι θεωρείται εισόδημα από μίσθωση, συμπεριλαμβανομένης της μίσθωσης ακινήτων, διαμερισμάτων και κινητής περιουσίας
- Παράγραφος 2: Ορίζει ότι το εισόδημα από μίσθωση που λαμβάνουν σύζυγοι από κοινή περιουσία φορολογείται μόνο στο όνομα του ενός συζύγου
- Παράγραφος 3: Καθορίζει ότι το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται αφαιρώντας τα έξοδα που δαπανήθηκαν για την απόκτηση, τη διασφάλιση και τη διατήρηση του εισοδήματος
- Παράγραφος 4: Παρέχει τη δυνατότητα εφαρμογής κατ' αποκοπή έξοδα ύψους 30% του εισοδήματος από μίσθωση με ανώτατο όριο τα 600.000 CZK, αντί της δήλωσης πραγματικών εξόδων
- Παράγραφος 5: Ορίζει υποχρεώσεις τήρησης αρχείων για φορολογούμενους που εφαρμόζουν την κατ' αποκοπή έκπτωση εξόδων
- Παράγραφος 6: Καθορίζει τις υποχρεώσεις τήρησης αρχείων και λογιστικών βιβλίων για φορολογούμενους που δηλώνουν πραγματικά έξοδα
Πηγές
https://taxsummaries.pwc.com/czech-republic/individual/income-determination
https://taxsummaries.pwc.com/czech-republic/individual/taxes-on-personal-income
https://www.pexpats.com/czech-property-tax
https://360wedo.com/en/what-taxes-does-an-individual-pay-when-renting-out-real-estate-in-the-czech-republic/
https://www.pexpats.com/czech-apartment-rental-tax
https://realtorpraguekotula.cz/2024/01/08/how-to-manage-rental-income-tax-and-property-depreciation-in-the-czech-republic/
https://www.kotula.cz/how-to-tax-real-estate-rental-income-in-the-czech-republic/
https://eupro.vscht.cz/pradip/income-tax
https://rsm.cz/en/what-we-offer/advisory/taxes/real-estate-tax-guide/quick-overview-of-czech-real-estate/
https://czechlegislation.com/586-1992-sb/
https://www.zakonyprolidi.cz/translation/cs/1992-586?langid=1033
https://financnisprava.gov.cz/en/index
https://www.financnisprava.cz
✔ Εσθονία
Μακροχρόνιες μισθώσεις
Στην Εσθονία το εισόδημα από ενοικίαση ακινήτων θεωρείται εισόδημα από κεφάλαιο και φορολογείται με ενιαίο flat συντελεστή (flat tax). Για το 2024 ισχύει συντελεστής 20%, ενώ από το 2025 ο προσωπικός φόρος εισοδήματος αυξάνεται σε 22%.
Τα φυσικά πρόσωπα δηλώνουν το εισόδημα από ενοίκια στην ετήσια φορολογική δήλωση και καταβάλλουν φόρο με τον ισχύοντα συντελεστή.
Δεν υπάρχει ξεχωριστή φορολογική κλίμακα για τα ενοίκια – εφαρμόζεται ο ενιαίος φορολογικός συντελεστής που ισχύει για όλα τα εισοδήματα. Ωστόσο, η εσθονική νομοθεσία (Income Tax Act – Tulumaksuseadus) παρέχει αυτόματη έκπτωση δαπανών.
Έκπτωση δαπανών
Συγκεκριμένα το 20% του εισοδήματος από ενοίκιο κατοικίας εκπίπτει αυτομάτως ως τεκμαρτό κόστος συντήρησης, χωρίς ανάγκη υποβολής αποδείξεων.
Δεν προβλέπεται αφορολόγητο όριο για τα εισοδήματα από ενοίκια – φορολογούνται από το πρώτο ευρώ, μετά την αυτόματη έκπτωση του 20%. Οι κύριες διατάξεις είναι στο άρθρο 39 του Tulumaksuseadus, ενώ οι διαδικασίες δήλωσης ρυθμίζονται από τον εσθονικό φορολογικό κώδικα και σχετικές οδηγίες της Φορολογικής και Τελωνειακής Διοίκησης (Maksu- ja Tolliamet).
Βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών (τύπου Airbnb)
Αν ένα φυσικό πρόσωπο εκμισθώνει ακίνητο μέσω ψηφιακών πλατφορμών για βραχυχρόνια διαμονή, το εισόδημα αυτό εξακολουθεί να θεωρείται «εισόδημα από ενοίκιο», αλλά η νομοθεσία δεν επιτρέπει την ανωτέρω έκπτωση 20% για τεκμαρτές δαπάνες.
Συγκεκριμένα, όταν τα έσοδα προέρχονται από παροχή υπηρεσιών διαμονής μέσω πλατφορμών (π.χ. Airbnb), ο εκμισθωτής οφείλει να τα δηλώσει ως «εισόδημα από ενοίκια» χωρίς δικαίωμα αυτόματης έκπτωσης 20%. Επομένως, το ποσό αυτό φορολογείται εξ ολοκλήρου με τον κανονικό συντελεστή (20% για το 2024, 22% από 2025).
Αντιστοίχως, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει να αντιμετωπίσει αυτή τη δραστηριότητα ως επιχειρηματική (έναρξη ατομικής επιχείρησης), οπότε τα εισοδήματα θα φορολογηθούν ως επιχειρηματικά κέρδη, αλλά σε διαφορετικό πλαίσιο. Σε γενικές γραμμές όμως, ένας ιδιώτης που εκμισθώνει περιστασιακά την κατοικία του σε τουρίστες, φορολογείται απευθείας ως εισόδημα από ακίνητα, με πλήρη καταβολή του flat φόρου χωρίς εκπτώσεις.
Οι διατάξεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εντάσσονται επίσης στον νόμο Tulumaksuseadus, ενώ λεπτομέρειες υπάρχουν και στον Αστικό Κώδικα (Law of Obligations Act) όσον αφορά τον ορισμό της “μίσθωσης κατοικίας” έναντι της παροχής προσωρινής διαμονής.
Επιπλέον επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Δεν υπάρχουν επιπλέον επιβαρύνσεις για την βραχυχρόνια μίσθωση όπως π.χ. τέλος διαμονής.
Νομοθετικό πλαίσιο
Νόμος: Tulumaksuseadus - Νόμος περί φόρου εισοδήματος
- Άρθρο 41(7): Καθορίζει την παρακράτηση φόρου εισοδήματος.
- Άρθρο 16: Ορίζει την έννοια του εισοδήματος από ενοίκια και δικαιώματα.
- Άρθρο 29, παρ. 6: Αφορά τη φορολόγηση εισοδήματος μη κατοίκων από εμπορική μίσθωση ή δικαιώματα.
- Άρθρο 41, παρ. 7: Καθορίζει τη διαδικασία παρακράτησης φόρου για εισοδήματα από ενοίκια.
- Άρθρο 43, παρ. 1: Ορίζει τους συντελεστές φόρου εισοδήματος.
Πηγές
https://www.fin.ee/en/taxes
https://www.riigiteataja.ee/en/eli/501042021003/consolide
https://www.emta.ee/en/private-client/taxes-and-payment/taxable-income/income-lease-and-rent-licence-fees
https://www.emta.ee/en/private-client/foreigner-non-resident/non-residents/rental-income-and-licence-fee
https://www.riigiteataja.ee/en/eli/530012014003/consolide
https://www.emta.ee/en/business-client/taxes-and-payment/income-and-social-taxes/income-tax-and-basic-exemption https://www.globalpropertyguide.com/europe/estonia/taxes-and-costs
https://www.e-resident.gov.ee/taxes-in-estonia/
https://www.emta.ee/en/business-client/registration-business/non-residents-e-residents/taxation-non-residents-estonian
https://investinestonia.com/business-in-estonia/taxation/corporate-income-tax/
https://taxsummaries.pwc.com/estonia/corporate/taxes-on-corporate-income
https://taxsummaries.pwc.com/estonia/corporate/withholding-taxes
https://rendin.ee/en/articles/nouanded-uuritulu-deklareerimiseks
https://www.magnussonlaw.com/news/estonian-tax-changes-in-2024-and-2025-what-to-expect-and-how-to-prepare/#:~:text=The%20personal%20income%20tax%20rate,rate%20will%20increase%20to%2022
✔ Φινλανδία
Μακροχρόνια μίσθωση
Η φορολογία εισοδήματος στη Φινλανδία βασίζεται κυρίως στο Νόμο περί Φορολογίας Εισοδήματος (Tuloverolaki 1535/1992, "TVL"), ο οποίος θεσπίστηκε το 1992 και έχει τροποποιηθεί πολλές φορές έκτοτε. Σύμφωνα με τη φινλανδική φορολογική νομοθεσία, το εισόδημα από ενοικίαση ακινήτων εμπίπτει στην κατηγορία των εισοδημάτων από κεφάλαιο (capital income).
Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με τους ισχύοντες συντελεστές κεφαλαίου.
Συγκεκριμένα, ο φορολογικός συντελεστής κεφαλαιακού εισοδήματος είναι 30% για συνολικά ποσά έως €30.000 ετησίως, και 34% για το τμήμα που υπερβαίνει τα €30.000.
Οι συντελεστές αυτοί εφαρμόζονται στο καθαρό εισόδημα από την εκμίσθωση, καθώς επιτρέπεται η έκπτωση των δαπανών που σχετίζονται με την ενοικίαση.
Έκπτωση δαπανών
Το φινλανδικό φορολογικό σύστημα (Tuloverolaki – Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος) επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να αφαιρούν από τα έσοδα όλα τα άμεσα έξοδα της μίσθωσης πριν τον φόρο.
Τέτοιες δαπάνες περιλαμβάνουν τα κοινόχρηστα/τέλη διαχείρισης (για διαμερίσματα), ασφάλιστρα ιδιοκτησίας, δαπάνες συντήρησης και επισκευών, τόκους στεγαστικού δανείου για το εκμισθωμένο ακίνητο, δημοτικά τέλη, καθώς και αποσβέσεις (amortization) επί του κόστους αγοράς/κατασκευής του ακινήτου.
Συγκεκριμένα οι δαπάνες που μπορούν να εκπέσουν από το εισόδημα από ενοίκια περιλαμβάνουν:
Τρέχουσες δαπάνες συντήρησης του ακινήτου, όπως:
- Κοινόχρηστα
-- Λογαριασμοί νερού
-- Έξοδα επισκευών
- Τόκοι δανείων που έχουν ληφθεί για την αγορά ή ανακαίνιση του ενοικιαζόμενου ακινήτου.
- Απόσβεση κόστους αναβαθμίσεων και εκσυγχρονισμού:
-- 10% ετήσια απόσβεση με σταθερή μέθοδο (straight line) για εργασίες ανακαίνισης/εκσυγχρονισμού
-- 4% του υπολειπόμενου κόστους (residual value) για οικιστικά κτήρια και κτήρια γραφείων
-- 7% του υπολειπόμενου κόστους για εμπορικά ακίνητα, αποθήκες, εργοστάσια και παρόμοια κτήρια
Απόσβεση για ηλεκτρικές συσκευές και έπιπλα:
Η φορολογική διοίκηση (Vero) ορίζει ότι οι δαπάνες πρέπει να εκπέσουν στο έτος που καταβάλλονται και μόνο για το διάστημα που το ακίνητο είναι διαθέσιμο προς ενοικίαση. Δεν προβλέπεται κάποιο γενικό αφορολόγητο όριο – ακόμη και μικρά ποσά ενοικίων πρέπει να δηλώνονται, αλλά αν μετά τις εκπτώσεις προκύψει πολύ μικρό καθαρό εισόδημα, ο οφειλόμενος φόρος θα είναι αναλόγως μικρός. Δεν ισχύουν τεκμαρτές αποδόσεις ή ποσοστιαίες εκπτώσεις όπως σε άλλες χώρες – η έκπτωση γίνεται βάσει πραγματικών δαπανών.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών
Η περιστασιακή ή βραχυχρόνια εκμίσθωση (π.χ. μέσω Airbnb) από ιδιώτες αντιμετωπίζεται φορολογικά όμοια με τις μακροχρόνιες ως προς τον χαρακτηρισμό του εισοδήματος. Δηλαδή, και τα εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση θεωρούνται κεφαλαιακό εισόδημα και φορολογούνται με 30%/34% στο καθαρό ποσό.
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώνει όλα τα έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις στην ετήσια δήλωση, ακόμη κι αν είναι περιστασιακά ή μικρά ποσά.
Επιτρέπεται και εδώ η έκπτωση όλων των δαπανών (π.χ. προμήθειες σε πλατφόρμες, καθαρισμοί, αναλώσιμα) ώστε να φορολογηθεί μόνο το καθαρό κέρδος.
Η φινλανδική φορολογική διοίκηση Vero έχει τονίσει ότι λαμβάνει αυτόματα πληροφορίες από τις ψηφιακές πλατφόρμες για τα εισοδήματα που αποκτούν οι πολίτες, διασφαλίζοντας την ορθή φορολόγηση.
Εφόσον το άτομο δεν παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες πέραν της απλής διαμονής, δεν χρειάζεται το φυσικό πρόσωπο να τηρήσει βιβλία.
Σε περίπτωση που η εκμίσθωση προσλαμβάνει επαγγελματικό χαρακτήρα – π.χ. πολυάριθμα ακίνητα, υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου – τότε η φορολογική αρχή δύναται να την επαναχαρακτηρίσει το εισόδημα αυτό ως επιχειρηματικό εισόδημα, οπότε θα φορολογηθεί ως τέτοιο με την αντίστοιχη κλίμακα). Γενικά όμως, για ένα ή λίγα ακίνητα σε περιστασιακή μίσθωση, ισχύει η ίδια φορολόγηση.
Επιπλέον επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Δεν υπάρχουν επιπλέον επιβαρύνσεις για την βραχυχρόνια μίσθωση όπως π.χ. τέλος διαμονής.
Νομοθετικό πλάισιο
Νόμος Tuloverolaki – Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος
-Άρθρο 32: Ορίζει το εισόδημα από κεφάλαιο, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ενοίκια.
-Άρθρο 54: Περιγράφει τις εκπτώσεις στο εισόδημα από κεφάλαιο.
Πηγές
https://www.vero.fi/en/individuals/property/rental_income/
https://www.vero.fi/en/individuals/property/rental_income/deductions/
https://www.vero.fi/en/individuals/property/rental_income/how-to-report-rental-income/
https://www.vero.fi/en/individuals/property/rental_income/rental-income-from-property-abroad/
https://www.vero.fi/en/detailed-guidance/guidance/48999/tax-residency-nonresidency-and-residency-in-accordance-with-a-tax-treaty--natural-persons4/
https://taxsummaries.pwc.com/finland/individual/income-determination
https://taxsummaries.pwc.com/finland/corporate/income-determination
https://taxsummaries.pwc.com/finland/corporate/taxes-on-corporate-income
https://www.suomi.fi/services/rental-income-finnish-tax-administration/2d2e9ae8-44ea-4bcc-aa69-080256926710
https://vm.fi/en/taxation-of-capital-income
https://www.expat-finland.com/entrepreneurship/taxation.html
https://www.vero.fi/en/businesses-and-corporations/business-operations/foreign-business-in-finland/taxation-in-finland/
https://www.vero.fi/en/businesses-and-corporations/business-operations/foreign-business-in-finland/income-tax/
https://finlex.fi/en/legislation/collection/1992/1535
✔ Ελλάδα
Μακροχρόνιες μισθώσεις
Στην Ελλάδα, το εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων φορολογείται αυτοτελώς ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με ξεχωριστή κλίμακα.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τον ΚΦΕ (ν.4172/2013), τα φυσικά πρόσωπα φορολογούνται για τα καθαρά εισοδήματα με την ακόλουθη κλίμακα:
| Εισόδημα από ακίνητα (ετήσιο) | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| 0 - 12.000€ | 15% |
| 12.001€ - 35.000€ | 35% |
| 35.001€ και άνω | 45% |
Από το ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητη περιουσία εκπίπτουν οι ακόλουθες δαπάνες:
-Ποσοστό 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος, για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, καθώς και για λοιπές πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου που εκμισθώνεται.
-Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου.
Μη εισπραχθέντα ενοίκια
Σύμφωνα με το άρθρο 39 παρ. 4 του ΚΦΕ, τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει:
- Εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής, ή
- Εκδοθεί διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου, ή
- Εκδοθεί δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή
- Ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων
Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Σε περίπτωση μεταγενέστερης είσπραξης, φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν.
Θυμίζουμε επίσης ότ με τον νόμο 5162/2024 προστέθηκε μεταβατική διάταξη (άρθρο 72 §91 ΚΦΕ) που απαλλάσσει από φόρο το εισόδημα φυσικών προσώπων από νέα μίσθωση κατοικίας, διάρκειας ≥3 ετών, εφόσον το ακίνητο μέχρι πρότινος ήταν είτε κενό είτε διατίθετο σε βραχυχρόνιες μισθώσεις
Συγκεκριμένα, συμβάσεις μίσθωσης που συναπτέθηκαν μεταξύ 8/9/2024 και 31/12/2025 για κατοικίες έως 120 τ.μ., οι οποίες τα έτη 2022-2023 (και 2024 αν η μίσθωση ξεκινά 2025) ήταν δηλωμένες κενές (στο Ε2) ή χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για Airbnb, απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος για τους πρώτους 36 μήνες της μίσθωσης. Αν το ακίνητο κατά τη διάρκεια της τριετίας κενωθεί ή ξαναμπεί σε Airbnb, η απαλλαγή παύει αναλόγως.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών (Airbnb)
Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών υπάγεται σε ειδικό καθεστώς «οικονομίας διαμοιρασμού» βάσει του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 και των τροποποιήσεών του.
Ιδιώτες μπορούν να εκμισθώνουν επιπλωμένες κατοικίες χωρίς έναρξη επιτηδεύματος, αρκεί να εγγραφούν στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (ΑΑΔΕ) και να δηλώνουν ηλεκτρονικά κάθε μίσθωση.
Φορολογικά, το εισόδημα αυτό αντιμετωπίζεται όπως το εισόδημα από ακίνητα: δηλαδή, με την ίδια κλίμακα φόρου για τις μακροχρόνιες μισθώσεις (15%-35%-45%, χωρίς δυνατότητα έκπτωσης εξόδων.
Εάν κάποιος διαθέτει 3 ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα. Συνεπώς πρέπει να κάνει έναρξη επιτηδεύματος και να τηρήσει λογιστικά βιβλία.
Όρια Βραχυχρόνιας μίσθωσης
Από 1.1.2024, δεν εμπίπτουν στο ορισμό της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης:
α) Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας σύμφωνα με τα όσα ορίζονται στην ΠΟΛ.1162/2018.
β) Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
Επιπλέον επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Επιπλέον στις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (πρωην τέλος διαμονής) ως εξής :
1Α. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, κατά τους μήνες Απρίλιο έως Οκτώβριο, ως εξής: α) Για κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερ. αα) της περ. α) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α' 155):
αα) 1-2 αστέρων, δύο (2,00) ευρώ,
αβ) 3 αστέρων, πέντε (5,00) ευρώ,
αγ) 4 αστέρων, δέκα (10,00) ευρώ,
αδ) 5 αστέρων, δεκαπέντε (15,00) ευρώ,
β) σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια διαμερίσματα της υποπερ. γγ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, δύο (2,00) ευρώ,
γ) σε ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α' 240) και του άρθρου 39Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Κ.Φ.Ε., ν. 4172/2013, Α' 167), οκτώ (8,00) ευρώ. Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα (80) τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας δεκαπέντε (15,00) ευρώ,
δ) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) της υποπερ. αα) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, δεκαπέντε (15,00) ευρώ,
ε) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες της υποπερ. ββ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014,
εα) οκτώ (8) ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι μικρότερη των ογδόντα (80) τ.μ. και
εβ) δεκαπέντε (15) ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι από ογδόντα (80) τ.μ. και άνω.
1Β. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, κατά τους μήνες Νοέμβριο έως Μάρτιο, ως εξής:
α) Για κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερ. αα) της περ. α) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014: αα) 1-2 αστέρων, πενήντα λεπτών (0,50) ευρώ,
αβ) 3 αστέρων, ενάμιση (1,50) ευρώ,
αγ) 4 αστέρων, τριών (3,00) ευρώ,
αδ) 5 αστέρων, τεσσάρων (4,00) ευρώ,
β) σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια διαμερίσματα της υποπερ. γγ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, πενήντα λεπτών (0,50) ευρώ,
γ) σε ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 και του άρθρου 39Α του Κ.Φ.Ε., δύο (2,00) ευρώ. Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα (80) τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας τεσσάρων (4,00) ευρώ,
δ) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις (βίλες) της υποπερ. αα) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, τεσσάρων (4,00) ευρώ,
ε) σε αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες της υποπερ. ββ) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014:
εα) δύο (2) ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι μικρότερη των ογδόντα (80) τ.μ. και
εβ) τέσσερα (4) ευρώ, εάν η επιφάνειά τους είναι από ογδόντα (80) τ.μ. και άνω.
✔ Ουγγαρία
Μακροχρόνια Μίσθωση
Φορολογία
Σημαντικό είναι ότι τα εισοδήματα από ενοίκια προστίθενται στην ενοποιημένη φορολογική βάση του φορολογούμενου μαζί με άλλα εισοδήματα όπως μισθοί και εισοδήματα από ανεξάρτητες υπηρεσίες και φορολογούνται με ενιαίο συντελεστή 15%.
Δεν υπάρχει ξεχωριστή κλίμακα φορολόγησης αποκλειστικά για τα εισοδήματα από ενοίκια, ούτε εφαρμόζεται προοδευτικός φορολογικός συντελεστής.
Στο εισόδημα από τα ενοίκια αφαιρούνται οι δαπάνες που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία και το καθαρό εισόδημα προστίθεται μαζί με τα υπόλοιπα.
Έκπτωση δαπανών
Ο φορολογούμενος μπορεί να επιλέξει μεταξύ δύο μεθόδων έκπτωσης δαπανών:
(α) ((10 százalék költséghányad) - 17. § (3) b) pont ) Αυτόματη αφαίρεση του 10% του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια χωρίς ανάγκη τεκμηρίωσης πραγματικών δαπανών
(β) ((tételes költségelszámolás) - 17. § (3) a) pont) Αναλυτική έκπτωση πραγματικών δαπανών (π.χ. έξοδα συντήρησης, επισκευών, αποσβέσεις, δημοτικοί φόροι, ασφάλιστρα ακινήτου, τόκοι δανείων, δαπάνες ΔΕΚΟ εφόσν πληρώνονται από τον ιδιοκτήτη κ.λπ.).
Η χρήση του κατ’ αποκοπή 10% στην έκπτωση των δαπανών εφαρμόζεται αυτόματα, ενώ αν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να εκπέσει υψηλότερες δαπάνες πρέπει να κρατά παραστατικά (αναλυτική μέθοδος).
Σημειώνεται ότι το εισόδημα από ενοικίαση κατοικιών δεν υπόκειται σε εισφορά κοινωνικής ασφάλισης (social contribution tax) σύμφωνα με τον ουγγρικό νόμο – δηλαδή οι ιδιώτες εκμισθωτές απαλλάσσονται από την πρόσθετη επιβάρυνση 13% για τέτοιο εισόδημα.
Εφόσον ένας ιδιώτης επιλέξει την αναλυτική έκπτωση δαπανών δεν χρειάζεται να τηρεί λογιστικά βιβλία αλλά απαιτείται : Απλή τήρηση αρχείων εξόδων, συστηματική οργάνωση παραστατικών, διαχωρισμός προσωπικών και επαγγελματικών εξόδων, διατήρηση των εγγράφων (δαπανών) έως 8 έτη. Για όλες τις δαπάνες απαιτείται επίσης να έχουν εξοφληθεί μέσω τραπεζικού λογαριασμού, να υπάρχουν συμβάσεις, συμφωνητικά
Ειδικές διατάξεις για φυσικά πρόσωπα
Σύμφωνα με το Άρθρο 17 §3α του Νόμου CXVII του 1995, οι χρεώσεις για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας που εισπράττει ο εκμισθωτής από τον μισθωτή (π.χ. λογαριασμοί ρεύματος, νερού) δεν θεωρούνται έσοδα για τον εκμισθωτή, εφόσον αφορούν αναλογική χρήση.
Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν το ακίνητό τους μπορούν να εκπέσουν το ενοίκιο που οι ίδιοι πληρώνουν για ακίνητο σε άλλο δήμο, υπό την προϋπόθεση ότι η περίοδος μίσθωσης υπερβαίνει τις 90 ημερολογιακές ημέρες και δεν αποζημιώνονται για τα έξοδα διαβίωσης.
Βραχυχρόνια Μίσθωση Κατοικιών (π.χ. Airbnb)
Η παροχή βραχυχρόνιας τουριστικής διαμονής από ιδιώτες στην Ουγγαρία χαρακτηρίζεται ως «υπηρεσία ιδιωτικής διαμονής» (private lodging).
Ο ιδιώτης που εκμισθώνει τουριστικά καταλύματα μπορεί να επιλέξει ειδικό καθεστώς φορολόγησης με κατ’ αποκοπήν ετήσιο φόρο ανά δωμάτιο, εφόσον πληροί ορισμένες προϋποθέσεις.
Συγκεκριμένα, αν ο εκμισθωτής είναι ο ίδιος ιδιοκτήτης/επικαρπωτής του ακινήτου και δεν το εκμισθώνει πάνω από 90 ημέρες στο ίδιο πρόσωπο εντός του έτους (μακροχρόνια μίσθωση) , μπορεί να ενταχθεί στο καθεστώς «αντικειμενικού κατ’ αποκοπή φόρου» (itemised flat-rate taxation) για το σύνολο του έτους πληρώνοντας 38.400 φιορίνια (HUF) ανά δωμάτιο ετησίως.
Το ποσό είναι σταθερό ανεξαρτήτως του αν το δωμάτιο εκμισθώνεται όλο το έτος ή μόνο περιστασιακά – καταβάλλεται σε τέσσερις ισόποσες τριμηνιαίες δόσεις (έως τη 12η ημέρα του μήνα που ακολουθεί το τρίμηνο).
Όρια βραχυχρόνιας μίσθωσης για πληρωμή κατ΄αποκοπή φόρου ή έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας (Tételes átalányadó)
Οι ουγγρικοί κανονισμοί θεσπίζουν σαφή όρια ακινήτων για φυσικά πρόσωπα που λειτουργούν βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Τα φυσικά πρόσωπα (természetes személy) μπορούν να μισθώσουν στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης έως 3 ακίνητα χρησιμοποιώντας απλοποιημένες μεθόδους φορολόγησης, με κάθε ακίνητο να περιορίζεται σε μέγιστο 8 δωμάτια και 16 κρεβάτια. Αυτό το όριο καθορίζει την πρόσβαση στο ευνοϊκό καθεστώς κατ' αποκοπή φόρου (tételes átalányadó) των 38.400 HUF ανά δωμάτιο ετησίως, που αυξάνεται σε 150.000 HUF σε περιοχές υψηλής επισκεψιμότητας όπως η Βουδαπέστη από το 2025.
Σε αντίθετη περίπτωση απαιτείται (εκμίσθωση άνω των 3 ακινήτων) λεπτομερή τήρηση λογιστικών αρχείων, υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, και η υπηρεσία διαμονής εντάσσεται σε ΦΠΑ 5%.
Επιλογές Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων για Βραχυχρόνιες Μισθώσεις στην Ουγγαρία
| Μέθοδος Φορολόγησης | Εφαρμοστέος Συντελεστής/Ποσό (Ετήσιο) | Έκπτωση Κόστους | Βασικές Προϋποθέσεις/Περιορισμοί | Πληρωτής | Νομική Βάση (Νόμος/Διάταγμα) | Σημαντικές Σημειώσεις |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Κατ' Αποκοπή Φορολόγηση | 38.400 HUF/δωμάτιο/έτος (150.000 HUF/δωμάτιο/έτος για Βουδαπέστη από 2025) | Καμία | Μέγιστο 3 ακίνητα, μέγιστο 8 δωμάτια/16 κλίνες, μέγιστο 90 ημέρες/επισκέπτη ανά έτος, εγγραφή T101/24T101/25T101 | Ιδιοκτήτης | Νόμος CXVII του 1995 περί Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων, οδηγίες NAV | Τριμηνιαίες προκαταβολές έως τη 12η ημέρα του μήνα που έπεται του τριμήνου. |
| Φορολόγηση Γενικών Κανόνων | 15% επί του εισοδήματος | 10% πάγια έκπτωση ή πραγματικά έξοδα (π.χ. τέλη υπηρεσιών, αποσβέσεις, άλλοι φόροι) | Δεν υπάρχουν συγκεκριμένα όρια ακινήτων, απαιτείται λεπτομερής τήρηση αρχείων | Ιδιοκτήτης | Νόμος CXVII του 1995 περί Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων, οδηγίες NAV, "10. számú információs füzet" | Ετήσια υποβολή έως 20 Μαΐου. |
Όριο ημερών για μετρατροπή μίσθωσης σε μακροχρόνια
Οι κανονισμοί επιβάλλουν επίσης όριο 90 ημερών ανά επισκέπτη ανά φορολογικό έτος, που σημαίνει ότι το ίδιο άτομο δεν μπορεί να παραμείνει σε βραχυχρόνια μίσθωση για περισσότερες από 90 συνεχόμενες ημέρες. Αυτή η διάταξη αποτρέπει την καταστρατήγηση των κανονισμών μακροχρόνιας μίσθωσης και διατηρεί τη διάκριση μεταξύ υπηρεσιών διαμονής και παραδοσιακών μισθώσεων.
Σε αντίθεση με πολλές ευρωπαϊκές πόλεις που επιβάλλουν γενικά όρια 90 ημερών ετησίως στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η Ουγγαρία δεν έχει καθολικό εθνικό όριο ημερών. Ο νόμος 2020. évi XCVI. törvény παρέχει στους δήμους την εξουσία να ρυθμίζουν τις ετήσιες ημέρες λειτουργίας για ιδιωτικά καταλύματα (magánszálláshely) και άλλα καταλύματα (egyéb szálláshely), αλλά αυτή η εξουσία παραμένει σε μεγάλο βαθμό αναξιοποίητη εκτός Βουδαπέστης.
Νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νομικό πλαίσιο που διέπει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις επικεντρώνεται στο σύστημα NTAK (Εθνικό Κέντρο Παροχής Τουριστικών Δεδομένων), που θεσπίστηκε με τον νόμο 2016. évi CLVI. törvény. Το Κυβερνητικό Διάταγμα 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet χρησιμεύει ως ο πρωτεύων κανονισμός που περιγράφει λεπτομερώς τις λειτουργικές απαιτήσεις, τις ταξινομήσεις καταλυμάτων και τις διαδικασίες εγγραφής.
Όλοι οι πάροχοι καταλυμάτων πρέπει να εγγραφούν στο σύστημα NTAK και να χρησιμοποιούν πιστοποιημένο λογισμικό για καθημερινή αναφορά δεδομένων. Η εγγραφή πρέπει να γίνει εντός 5 ημερών από την έναρξη λειτουργίας (πριν την κοινοποίηση στις δημοτικές αρχές από το 2025). Το σύστημα απαιτεί καθημερινή μετάδοση στατιστικών πληρότητας, δεδομένων εσόδων και πληροφοριών άφιξης επισκεπτών εντός 24 ωρών.
Επιπλέον επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Επιπλέον, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις υπόκεινται και σε συνεισφορά ανάπτυξης τουρισμού με ποσοστό επί των ακαθάριστων εσόδων από τη διαμονή, η οποία εφαρμόζεται στην Ουγγαρία από 1/1/2020 για όλες τις επιχειρήσεις/ιδιώτες που παρέχουν τουριστικό κατάλυμα έναντι αμοιβής.
Η συνεισφορά αυτή καταβάλλεται μαζί με τις δηλώσεις ΦΠΑ (εφόσον ο ιδιώτης υπάγεται σε ΦΠΑ).
Ο τοπικός τουριστικός φόρος (Idegenforgalmi Adó, IFA) είναι ένας δημοτικός φόρος, πράγμα που σημαίνει ότι η επιβολή και οι συγκεκριμένοι συντελεστές του καθορίζονται από κάθε τοπική αυτοδιοίκηση (πόλη ή περιφέρεια) στην Ουγγαρία. Αυτή η αποκεντρωμένη αρμοδιότητα οδηγεί σε σημαντικές διαφοροποιήσεις σε όλη τη χώρα.
Οι συνήθεις δομές συντελεστών προβλέπουν τον φόρο είτε ως ποσοστό του καθαρού τέλους διαμονής (έως 4%) είτε ως σταθερό ποσό ανά άτομο ανά διανυκτέρευση (έως 300 HUF συν τον σωρευτικό πληθωρισμό, ο οποίος ήταν περίπου 525 HUF το 2021). Η επιλογή μεταξύ αυτών των δύο μεθόδων και ο ακριβής συντελεστής εντός των νομικών ανώτατων ορίων εναπόκεινται στη διακριτική ευχέρεια του τοπικού συμβουλίου.
Η ιδιαίτερα τοπική φύση του IFA, με συντελεστές και εξαιρέσεις που καθορίζονται από μεμονωμένους δήμους, απαιτεί μια ειδική, λεπτομερή προσέγγιση στη συμμόρφωση για κάθε ακίνητο, αντί για μια γενική εθνική κατανόηση. Αυτό προσθέτει ένα σημαντικό επίπεδο διοικητικής πολυπλοκότητας πέρα από τους εθνικούς φόρους.
Παραδείγματα συντελεστών σε βασικές πόλεις:
Βουδαπέστη: Στο κέντρο της πόλης, ο συντελεστής είναι κυρίως 4% του κόστους του δωματίου. Ωστόσο, μια εναλλακτική πηγή αναφέρει ένα σταθερό ποσό 1000 HUF ανά άτομο ανά διανυκτέρευση, εφαρμοζόμενο για μέγιστο 6 διανυκτερεύσεων και 4 ατόμων, ειδικά για βραχυχρόνιες τουριστικές διαμονές. Αυτό υποδηλώνει πιθανές αποχρώσεις και παραλλαγές ακόμη και εντός της Βουδαπέστης, ανάλογα με τη συγκεκριμένη περιοχή ή την ερμηνεία της "βραχυχρόνιας τουριστικής διαμονής".
Σέντεντρε (Szentendre): Ο τοπικός τουριστικός φόρος είναι 500 HUF ανά άτομο ανά διανυκτέρευση.
Έγκερ (Eger): Από την 1η Ιανουαρίου 2023, ο συντελεστής στο Έγκερ είναι 580 HUF ανά άτομο ανά διανυκτέρευση.
Νομοθετικό πλαίσιο
Νόμος CXVII του 1995 για τη Φορολογία Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról)
- Άρθρο 1: Καθορίζει τις γενικές αρχές φορολογίας εισοδήματος με συντελεστή 15%
- Άρθρο 17: Ρυθμίζει το εισόδημα από ανεξάρτητες δραστηριότητες, συμπεριλαμβανομένης της ενοικίασης ακινήτων
- Άρθρο 17 §3α: Διευκρινίζει ότι οι χρεώσεις κοινής ωφέλειας δεν αποτελούν εισόδημα του εκμισθωτή
Διευκρινιστικές εγκύκλιοι
- Πληροφοριακό Φυλλάδιο NAV αρ. 10 (2025): "Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása" (Φορολογία Ενοικίασης και Άλλων Χρήσεων Ακινήτων) - Περιλαμβάνει λεπτομερείς οδηγίες και διευκρινίσεις για τη φορολογία εισοδημάτων από ενοικίαση (Ημερομηνία έκδοσης: 6 Φεβρουαρίου 2025).
Πηγές
https://nav.gov.hu/ado/szja/Online_szallashely_szolgaltatas_ref1
https://nav.gov.hu/ado/katas-voltam/gyakran-ismetelt-kerdesek/uj-kataval-kapcsolatos-gyakran-ismetelt-kerdesek
https://njt.hu/jogszabaly/2009-239-20-22.27
https://nav.gov.hu/
https://www.kozlonyok.hu/nkonline/index.php
https://nav.gov.hu/en
https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00
https://njt.hu/jogszabaly/1996-81-00-00
https://njt.hu/jogszabaly/2007-127-00-00
https://njt.hu/jogszabaly/1995-117-00-00.82
https://nav.gov.hu/Elethelyzetek-adozasa/vagyonugyek/Lakaskiadas
https://nav.gov.hu/egyeni/nav/archiv/informacios_fuzetek/inf2008/i08_2.html?pagenum=5&allinheading=1_35860&keywords=M0,M1,M2,M3
http://www06.nav.gov.hu/egyeni/nav/archiv/informacios_fuzetek/inf2007/k02.html?pagenum=3
✔ Ιρλανδία
Μακροχρόνια μίσθωση
Σύμφωνα με το Revenue.ie, το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις φορολογείται υπό το Case V Schedule D του ιρλανδικού φορολογικού κώδικα. Το εισόδημα από ενοικίαση ακινήτων φορολογείται ως μέρος του συνολικού εισοδήματος του φορολογούμενου με την ισχύουσα προοδευτική κλίμακα (20%/40% ανάλογα με το ύψος του συνολικού εισοδήματος).
Δεν υπάρχει ξεχωριστός σταθερός φορολογικός συντελεστής για τα ενοίκια – το καθαρό εισόδημα από ενοίκια (έσοδα μείον επιτρεπόμενες δαπάνες) προστίθεται στα λοιπά εισοδήματα και φορολογείται με τον αντίστοιχο συντελεστή που προκύπτει.
Κλίμακες φορολογίας
| Κατηγορία | Εισοδηματικό Όριο | Συντελεστής |
|---|---|---|
| Κανονικός συντελεστής | Έως €44,000 | 20% |
| Υψηλός συντελεστής | Άνω των €44,000 | 40% |
Όρια ανά κατηγορία φορολογουμένων
| Κατηγορία | Όριο κανονικού συντελεστή (20%) |
|---|---|
| Άγαμος | €44,000 |
| Μονογονεϊκή οικογένεια | €48,000 |
| Έγγαμος/Σύμφωνο συμβίωσης - 1 εισόδημα | €53,000 |
| Έγγαμος/Σύμφωνο συμβίωσης - 2 εισοδήματα | €88,000* |
*Το όριο για το δεύτερο σύζυγο περιορίζεται στα €35,000
Φορολογικές Εκπτώσεις (Tax Credits) 2025
| Είδος Έκπτωσης | Ποσό |
|---|---|
| Προσωπική έκπτωση (Personal Credit) | €2,000 |
| Έκπτωση μισθωτού (Employee/PAYE Credit) | €2,000 |
| Έκπτωση αυτοαπασχολούμενου (Earned Income Credit) | €2,000 |
| Έκπτωση μονογονέα (Single Parent Credit) | €1,900 |
| Έκπτωση φροντιστή (Home Carer Credit) | €1,850 |
| Έκπτωση ενοικίου (Rent Tax Credit) | €1,000 |
Εκπτώσεις δαπανών
Επιτρέπεται έκπτωση δαπανών που σχετίζονται με το ακίνητο, όπως δημοτικά τέλη, ασφάλιστρα, έξοδα συντήρησης/επισκευών, διαχειριστικά κόστη, παροχές κοινής ωφέλειας που πληρώνει ο ιδιοκτήτης, κ.ά.
Επίσης, εκπίπτουν οι τόκοι στεγαστικού δανείου που αφορά την αγορά/βελτίωση του ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι η κατοικία είναι καταχωρισμένη στο Μητρώο Μισθώσεων (RTB) κατά τη διάρκεια της εκμίσθωσης. Από το 2019 επιτρέπεται πλήρης έκπτωση των τόκων (100%) για κατοικίες που ενοικιάζονται και έχουν δηλωθεί στο RTB.
Λίστα δαπανών που μπορούν να αφαιρεθούν :
-Τόκοι στεγαστικών δανείων: 100% των τόκων (από το 2019), εφόσον το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο Residential Tenancies Board (RTB)--Έξοδα διαχείρισης ακινήτων
-Ασφάλιστρα ακινήτων
-Τέλη RTB (Residential Tenancies Board)
-Κοινόχρηστα που πληρώνονται από τον ιδιοκτήτη
-Έξοδα συντήρησης και επισκευών
-Λογιστικά και νομικά έξοδα που σχετίζονται με τη διαχείριση του ακινήτου
-Έξοδα διαφήμισης για την εύρεση ενοικιαστών
Ζημιά από ενοίκια
Τυχόν ζημία από ενοίκια μπορεί να μεταφερθεί σε επόμενα έτη και να συμψηφιστεί μόνο με μελλοντικά κέρδη από ενοικιάσεις (εισόδημα κατηγορίας Case V).
Νέα έκπτωση φόρου (Κίνητρα)
Για ιδιοκτήτες-φυσικά πρόσωπα έχει θεσπιστεί προσωρινά μια νέα έκπτωση φόρου: η Residential Premises Rental Income Relief (RPRIR), που ισχύει για τα φορολογικά έτη 2024–2027 (δείτε αναλυτικά παρακάτω).
Η έκπτωση αυτή ισοδυναμεί με πίστωση φόρου 20% επί των καθαρών κερδών από κατοικίες που ενοικιάζονται, με ανώτατο ποσό έκπτωσης €600 το 2024, €800 το 2025, €1.000 το 2026–27 (λαμβάνεται το μικρότερο μεταξύ του εκάστοτε ανώτατου ποσού και του 20% των κερδών από ενοίκια).
Η RPRIR αφορά μόνο φόρο εισοδήματος (δεν μειώνει τις παράλληλες επιβαρύνσεις Universal Social Charge ή PRSI).
Νομοθετικά, το εισόδημα από ενοίκια υπάγεται στον Taxes Consolidation Act 1997, κατ’ εξουσιοδότηση του οποίου εκδόθηκαν οι κανόνες υπολογισμού (Case V).
Η RPRIR εισήχθη με το Finance (No. 2) Act 2023 και ενσωματώθηκε ως νέα διάταξη (Section 480C TCA 1997).
Πρόσθετες επιβαρύνσεις
Επιπρόσθετα, επιβάλλονται:
- PRSI (Pay Related Social Insurance): 4,1% επί του κέρδους από ενοίκια για το 2025
- USC (Universal Social Charge): κλιμακωτά από 0,5% έως 8%, ανάλογα με το συνολικό εισόδημα
Παράδειγμα Υπολογισμού Φόρου Εισοδήματος από Ενοίκια
Δεδομένα:
-Μηνιαίο ενοίκιο: €1.000
-Ετήσιο μικτό εισόδημα από ενοίκια: €12.000
-Άλλο εισόδημα (PAYE): €30.000
Εκπιπτόμενες Δαπάνες:
-Ασφάλιστρα: €50/μήνα = €600/έτος
-Τόκοι στεγαστικού δανείου: €300/μήνα = €3.600/έτος
-Αποσβέσεις επίπλων (Capital allowances): €175/έτος
-Επισκευές κατά τη διάρκεια μίσθωσης: €400
-Σύνολο εκπιπτόμενων δαπανών: €4,775
Υπολογισμός Φορολογητέου Εισοδήματος: Μικτό εισόδημα από ενοίκια: €12.000 Μείον εκπιπτόμενες δαπάνες: -€4.775 = Καθαρό εισόδημα από ενοίκια: €7.225 - μείον Residential Premises Rental Income Relief (RPRIR) €4.000 = €3.225
Συνολικό Φορολογητέο Εισόδημα = Εισόδημα από εργασία: €30,000 + Εισόδημα από ενοίκια: €3.225 = Σύνολο: €33.225
Υπολογισμός Φόρου (για το 2025) βάση κλίμακας = €33.225 στο 20%: €33.225 × 20% = €6.645
Αφαίρεση Φορολογικών Εκπτώσεων: Προσωπική έκπτωση: €2.000
Τελικός Φόρος = Φόρος προ εκπτώσεων: €6.645 - Μείον εκπτώσεις: -€2.000 = €4.645.
Επιπλέον Επιβαρύνσεις:
1. PRSI: 4,1% επί των €7.225 = €296
2. USC: Υπολογίζεται με βάση το συνολικό εισόδημα (33.325) = €542
| Κλίμακα | Συντελεστής | Υπολογισμός | USC |
|---|---|---|---|
| €0 - €12.012 | 0.5% | €12.012 × 0.5% | €60 |
| €12.013 - €27.382 | 2.0% | €15.370 × 2.0% | €307 |
| €27.383 - €33.225 | 3.0% | €5.843 × 3.0% | €175 |
| Σύνολο USC | €542 |
Συνολικό ποσό = €4.645 + €296 + €542 = €5.483
Κίνητρα
Η Ιρλανδία εφαρμόζει δύο διακριτά φορολογικά κίνητρα για την προώθηση της προσιτής στέγασης, αντιμετωπίζοντας διαφορετικά τμήματα της αγοράς ενοικίων.
Residential Premises Rental Income Relief (RPRIR)
Πρόκειται για μια νέα φορολογική ελάφρυνση που είναι διαθέσιμη από το 2024 για μεμονωμένους ιδιοκτήτες κατοικιών που εκμισθώνονται. Λειτουργεί ως πίστωση φόρου επί των καθαρών κερδών από ενοικιαζόμενες κατοικίες. Το ακίνητο πρέπει να εκμισθώνεται ή να είναι ενεργά προς ενοικίαση έως την 31η Δεκεμβρίου του σχετικού έτους. Η ελάφρυνση εφαρμόζεται μόνο στον φόρο εισοδήματος και δεν μειώνει την υποχρέωση για Universal Social Charge (USC) ή Pay Related Social Insurance (PRSI). Η ελάφρυνση δεν επιστρέφεται.Το μέγιστο ποσό ελάφρυνσης είναι 600€ το 2024, 800€ το 2025 και 1.000€ το 2026 και το 2027.11
Rent-a-Room Relief
Αυτό το κίνητρο επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να κερδίζουν εισόδημα έως 14.000€ ετησίως αφορολόγητο από την εκμίσθωση δωματίων στην κύρια κατοικία τους σε ιδιώτες ενοικιαστές.13 Μπορεί επίσης να εφαρμοστεί σε αυτοτελείς μονάδες, όπως υπόγεια διαμερίσματα.
Για να πληροί κανείς τις προϋποθέσεις, η κατοικία πρέπει να βρίσκεται στην Ιρλανδία και να αποτελεί τη μοναδική κατοικία του ιδιοκτήτη για το μεγαλύτερο μέρος του έτους.
Το συνολικό εισόδημα από ενοίκια δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 14.000€ ανά φορολογικό έτος, συμπεριλαμβανομένων τυχόν επιπλέον πληρωμών για φαγητό, κοινόχρηστα ή πλύσιμο.
Οι ενοικιαστές πρέπει να χρησιμοποιούν το δωμάτιο σε μακροπρόθεσμη βάση (δηλαδή, διαμονές άνω των 28 συνεχόμενων ημερών). Υπάρχουν εξαιρέσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις, μισθώσεις σε εργαζόμενους ή άμεσα μέλη της οικογένειας (όπως σύζυγος, παιδιά, γονείς, αδέλφια, παππούδες, εγγόνια, θείοι, ανίψια). Δεν απαιτείται ο ιδιοκτήτης να είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, καθώς μπορεί να είναι υπομισθωτής, υπό την προϋπόθεση της έγκρισης του ιδιοκτήτη. Επίσης, οι ενοικιαστές κοινωνικής στέγασης μπορούν να επωφεληθούν από αυτή την ελάφρυνση εάν εκμισθώνουν δωμάτιο σε φοιτητή τριτοβάθμιας εκπαίδευσης.
Το RPRIR στοχεύει στη γενική ενθάρρυνση των μακροχρόνιων μισθώσεων, ενώ το Rent-a-Room Relief επικεντρώνεται στην αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος (ιδιωτικές κατοικίες) για την αύξηση της διαθεσιμότητας προσιτών δωματίων, ειδικά για φοιτητές ή άτομα που αναζητούν πιο οικονομικές επιλογές. Το υψηλό αφορολόγητο όριο των 14.000€ και οι εξαιρέσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις ή μισθώσεις σε συγγενείς, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι το εισόδημα αυτό δεν επηρεάζει τις παροχές κοινωνικής πρόνοιας ή την κάρτα υγείας, καθιστά το μέτρο ιδιαίτερα ελκυστικό για άτομα με χαμηλό εισόδημα που επιθυμούν να συμπληρώσουν το εισόδημά τους μέσω της εκμίσθωσης ενός δωματίου.
Βραχυχρόνια μίσθωση
Τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις (π.χ. τύπου Airbnb, μισθώσεις διάρκειας έως 14 ημερών) αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τις μακροχρόνιες.
Σύμφωνα με τις αρχές φορολογίας, τα εισοδήματα αυτά δεν θεωρούνται εισόδημα από ακίνητη περιουσία (rent) αλλά είτε λοιπό εισόδημα είτε εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, ανάλογα με τη συστηματικότητά τους.
Η διάκριση μεταξύ επιχειρηματικής και μη επιχειρηματικής δραστηριότητας βασίζεται σε συγκεκριμένα κριτήρια που καθορίζονται από τη Revenue. Το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις κατατάσσεται είτε ως Schedule D Case I (εμπορικό εισόδημα) είτε ως Schedule D Case IV
Για να θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα (Case I), πρέπει να πληρούνται τα εξής κριτήρια:
- Συχνότητα: Το ακίνητο διατίθεται σε "συχνή και τακτική βάση"
- Εμπορική βάση: Λειτουργία με σκοπό την πραγματοποίηση κέρδους
- Συστηματική λειτουργία: Όχι περιστασιακή ή μεμονωμένη δραστηριότητα
Η Revenue δεν καθορίζει συγκεκριμένο αριθμό ακινήτων που αυτόματα ενεργοποιεί την επιχειρηματική ταξινόμηση. Η αξιολόγηση βασίζεται στη συχνότητα, τακτικότητα και εμπορική φύση της δραστηριότητας.
Πέραν του φόρου εισοδήματος, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ενδέχεται να υπαχθούν και σε ΦΠΑ. Η παροχή καταλύματος θεωρείται φορολογητέα υπηρεσία (με συντελεστή 13,5% στην Ιρλανδία), και αν τα ακαθάριστα έσοδα του εκμισθωτή υπερβαίνουν το σχετικό όριο ( €37.500 ετησίως) απαιτείται εγγραφή στο μητρώο ΦΠΑ και χρέωση ΦΠΑ στους πελάτες.
Στην πράξη, σε κάθε περίπτωση ο φορολογούμενος υποχρεούται να δηλώνει τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις στην ετήσια δήλωση και φορολογείται με τον ανώτατο συντελεστή που αναλογεί στο συνολικό του εισόδημα (έως 40% για υψηλά εισοδήματα).
Δεν υπάρχει ειδικός μειωμένος συντελεστής ή επιλογή “flat tax” για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ιρλανδία.
Ωστόσο, οι δαπάνες που σχετίζονται με τη δραστηριότητα μπορούν να εκπέσουν εφόσον τεκμηριωθούν (π.χ. προμήθειες σε πλατφόρμες, καθαριότητα, παροχές στους ενοίκους), ιδίως εάν η δραστηριότητα θεωρείται εμπορική (trade).
Επισημαίνεται ότι υφίσταται και ειδική απαλλακτική διάταξη για ενοικίαση δωματίων σε κύρια κατοικία (Rent-a-Room Relief): αν ένας ιδιοκτήτης ενοικιάζει επιμέρους δωμάτιο στο σπίτι όπου διαμένει, το εισόδημα απαλλάσσεται από φόρο έως ποσού €14.000 ετησίως (η απαλλαγή δεν καλύπτει όμως την ενοικίαση ολόκληρης κατοικίας ούτε επαγγελματικά καταλύματα).
Από πλευράς νομοθεσίας, δεν υπάρχει ξεχωριστό άρθρο νόμου για τα εισοδήματα βραχυχρόνιας μίσθωσης – εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του Taxes Consolidation Act και οι σχετικές οδηγίες της φορολογικής διοίκησης (Revenue).
Σε επίπεδο κανονιστικών ρυθμίσεων, για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ισχύουν επιπλέον πολεοδομικοί κανόνες (π.χ. υποχρέωση ειδικής άδειας σε ορισμένες ζώνες, εγγραφή στο μητρώο τουριστικών καταλυμάτων από το 2026 κ.λπ.), αλλά αυτοί αφορούν τη ρυθμιστική συμμόρφωση και όχι τον τρόπο φορολόγησης του εισοδήματος.
Όρια βραχυχρόνιας μίσθωσης
Σύμφωνα με το Tax and Duty Manual Part 04-01-20 της Revenue, μίσθωση που δεν υπερβαίνει τις 8 συνεχόμενες εβδομάδες θεωρείται βραχυχρόνια και δεν εμπίπτει στους κανόνες εισοδήματος από ενοίκια
Πρόσθετες επιβαρύνσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η Ιρλανδία ΔΕΝ επιβάλλει τουριστικό φόρο, φόρο διαμονής ή φόρο επισκεπτών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Νομοθετικό πλαίσιο και σχετικές διατάξεις
- Τμήμα 97 του Taxes Consolidation Act 1997: Βασικοί κανόνες για υπολογισμό κερδών με βάση το Case V του Schedule D και επιτρεπόμενες εκπτώσεις
- Τμήμα 75(4): Περιορισμός για μη οικονομική βάση ενοικίασης
- Τμήμα 2I(a): Διατάξεις για έκπτωση τόκων δανείων (απαίτηση εγγραφής στο RTB)
- Finance Act 2024: Εισαγωγή του Residential Premises Rental Income Relief
- Finance Act 2019: Αύξηση επιτρεπόμενης έκπτωσης τόκων στεγαστικών δανείων σε 100%
- Τμήμα 790F: Απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για εισόδημα από ενοίκια που υπόκειται σε εγγραφή στο Residential Tenancies Board (Συμβούλιο Μισθώσεων Κατοικιών).
Σχετικά εγχειρίδια και οδηγίες:
- Part 04-08-01: Οδηγίες για υπολογισμό εισοδήματος από ενοίκια
- Part 04-08-02: Ξεχωριστοί υπολογισμοί ανά ακίνητο
- Part 13: Διατάξεις για "Close Companies"
- Οδηγίες για το Case V Income: Αναλυτική μεταχείριση εισοδημάτων από ενοίκια
- Tax and Duty Manual Part 04-01-20: "Tax treatment of income arising from the provision of short-term accommodation"
- Revenue eBrief No. 59/18: Οδηγίες για εισόδημα από βραχυχρόνια διαμονή
- Revenue eBrief No. 030/20: Μεταχείριση ΦΠΑ βραχυχρόνιας διαμονής Accountsadvicecentre
Πηγές
https://www.revenue.ie/en/property/rental-income/irish-rental-income/index.aspx
https://www.revenue.ie/en/property/rental-income/irish-rental-income/what-expenses-are-allowed.aspx
https://www.revenue.ie/en/personal-tax-credits-reliefs-and-exemptions/land-and-property/rprir/index.aspx
https://www.revenue.ie/en/property/rental-income/index.aspx
https://www.revenue.ie/en/tax-professionals/tdm/income-tax-capital-gains-tax-corporation-tax/part-04/04-08-01.pdf
https://www.revenue.ie/en/tax-professionals/tdm/income-tax-capital-gains-tax-corporation-tax/part-04/04-08-02.pdf
https://www.revenue.ie/en/tax-professionals/tdm/income-tax-capital-gains-tax-corporation-tax/part-13/13-02-05.pdf
https://www.irishstatutebook.ie/eli/1997/act/39/section/97/enacted/en/html
https://www.irishstatutebook.ie/eli/1997/act/39/section/18/enacted/en/html
https://www.irishstatutebook.ie/eli/1997/act/39/section/440/enacted/en/html
https://www.irishstatutebook.ie/eli/1997/act/39/section/434/enacted/en/html
https://www.irishstatutebook.ie/eli/1997/act/39/section/399/enacted/en/html
https://www.irishstatutebook.ie/eli/2024/act/xx/enacted/en/html
https://www.irishstatutebook.ie/eli/2021/act/45/enacted/en/html
✔ Λετονία
Μακροχρόνια μίσθωση
Η Λετονία προσφέρει ένα ευέλικτο φορολογικό καθεστώς για εισοδήματα από ενοικίαση ακινήτων Το σύστημα επιτρέπει στους φορολογούμενους να επιλέξουν μεταξύ απλοποιημένης φορολόγησης με σταθερό συντελεστή ή προοδευτικής φορολόγησης με εκπιπτόμενες δαπάνες.
1) Απλοποιημένο σύστημα : Προβλέπεται ανεξάρτητος σταθερός φορολογικός συντελεστής 10% επί του εισοδήματος από εκμίσθωση ακινήτων. Ο φόρος αυτός επιβάλλεται επί του ακαθάριστου μισθώματος χωρίς δικαίωμα έκπτωσης δαπανών (δηλ. δεν αφαιρούνται έξοδα επισκευών, ασφάλιστρα, δημοτικά τέλη κ.λπ.) και χωρίς εφαρμογή του γενικού αφορολογήτου ή άλλων ελαφρύνσεων.
Ουσιαστικά, το 10% αποτελεί τελική φορολογική υποχρέωση για τα ενοίκια και δεν προσμετράται στην κλίμακα του υπόλοιπου εισοδήματος.
Επιπλέον, για να διευκολυνθεί η είσπραξη, όταν το ενοίκιο καταβάλλεται από νομικό πρόσωπο σε ιδιώτη, ο μισθωτής (η εταιρεία) πρέπει κατά την πληρωμή να παρακρατήσει και να αποδώσει απευθείας το 10% στο κράτος.
Με αυτόν τον τρόπο, ο ιδιώτης δεν χρειάζεται να κάνει τίποτα περαιτέρω πέραν της ετήσιας ενημέρωσης στη φορολογική δήλωση. Αν το ενοίκιο καταβάλλεται από άλλον ιδιώτη και δεν έχει γίνει παρακράτηση, τότε ο εκμισθωτής υπολογίζει και πληρώνει μόνος του τον 10% φόρο (με περιοδική ή ετήσια δήλωση).
Το καθεστώς αυτό καλύπτει τόσο τις μακροχρόνιες μισθώσεις (π.χ. κατοικιών) όσο και τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιεί ένας ιδιώτης, εφόσον η δραστηριότητά του δεν προσλαμβάνει επιχειρηματικό χαρακτήρα. Δηλαδή, ακόμη και αν κάποιος ιδιώτης νοικιάζει περιστασιακά το σπίτι του σε τουρίστες (τύπου Airbnb), μπορεί να συνεχίσει να υπάγεται στο ίδιο 10% καθεστώς ως “εισόδημα από περιουσία”.
Στο απλοποιημένο σύστημα 10%: Τα εισοδήματα από ενοικιάσεις φορολογούνται ξεχωριστά και δεν συνυπολογίζονται με άλλα εισοδήματα.
Εκπτωση δαπανών
Στο Απλοποιημένο σύστημα δεν αφαιρολυνται δαπάνες.
Σημαντικό: Αν όμως η κλίμακα και η φύση της εκμίσθωσης υποδηλώνει επιχειρηματική δραστηριότητα (λ.χ. πολλαπλά ακίνητα, παροχή και άλλων υπηρεσιών), τότε η φορολογική διοίκηση μπορεί να απαιτήσει από τον ιδιοκτήτη να εγγραφεί ως επιτηδευματίας (self-employed).
Σε αυτή την περίπτωση, το εισόδημα από τα ενοίκια θα θεωρηθεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογηθεί με το γενικό καθεστώς προσωπικού εισοδήματος: δηλαδή με την προοδευτική κλίμακα (25% έως 33% από 2025) επί των καθαρών κερδών, με δυνατότητα έκπτωσης των πραγματικών δαπανών αλλά και με υποχρέωση καταβολής εισφορών κοινωνικής ασφάλισης ως αυτοαπασχολούμενος.
Εναλλακτικά, ο φορολογούμενος μπορεί να επιλέξει το ειδικό καθεστώς “micro-enterprise” (25% επί του τζίρου έως €25.000) αν πληροί τις προϋποθέσεις.
Στην πράξη, η πλειονότητα των ιδιωτών εκμισθωτών στη Λετονία χρησιμοποιεί το απλό 10% καθεστώς, καθώς είναι ιδιαίτερα ευνοϊκό.
Δεν υπάρχει διαχωρισμός συντελεστή ανάλογα με τη διάρκεια της μίσθωσης – το 10% ισχύει κοινά για βραχυχρόνιες και μακροχρόνιες μισθώσεις από ιδιώτες.
2) Προοδευτικό σύστημα (επιχειρηματική δραστηριότητα ουσιαστικά) : Με αυτό το σύστημα τα εισοδήματα από ενοικιάσεις προστίθενται στα υπόλοιπα εισοδήματα του φορολογούμενου για τον προσδιορισμό του συνολικού φορολογητέου εισοδήματος και του εφαρμοστέου φορολογικού συντελεστή.
Βάσει του άρθρου 15 του Νόμου για το Φόρο Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων η κλίμακα που ισχύει για την φορολόγηση των εισοδημάτων των φυσικών προσώπων είναι :
- 25,5% για ετήσιο εισόδημα έως €105.300
- 33% για εισόδημα άνω των €105.300
- Επιπλέον 3% για εισόδημα που υπερβαίνει τα €200.000 (ισχύει από το 2025)
Εκπτώσεις δαπανών για φυσικά πρόσωπα (στο προοδευτικό σύστημα)
Σύμφωνα με τα άρθρα 11 και 13 του Νόμου για το Φόρο Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων, εκπίπτουν:
- Φόρος ακίνητης περιουσίας
- Έξοδα απόσβεσης (ετήσιο ποσοστό έως 10% της αξίας του ακινήτου)
- Έξοδα συντήρησης και επισκευής του ακινήτου
- Τόκοι δανείων που χρησιμοποιήθηκαν για την απόκτηση του ακινήτου
- Ασφαλιστικές εισφορές για το ακίνητο
- Έξοδα κοινής ωφέλειας που σχετίζονται άμεσα με το ακίνητο
Βραχυχρόνια μίσθωση
Οι λετονικοί κανονισμοί διακρίνουν μεταξύ των τυπικών οικιστικών μισθώσεων και των βραχυχρόνιων τουριστικών καταλυμάτων.
Αυτή η διάκριση είναι καθοριστική για τον προσδιορισμό των ειδικών φορολογικών και τελών υποχρεώσεων. Ο δημοτικός φόρος τουρισμού της Ρίγας, για παράδειγμα, εφαρμόζεται ρητά σε "τουριστικά καταλύματα" και σε πρόσωπα που "μισθώνουν οικιστικούς χώρους σε τουρίστες εάν ο κανονισμός του Νόμου περί Οικιστικής Μίσθωσης δεν εφαρμόζεται στην παραπάνω περίπτωση".
Αυτό υποδηλώνει ότι εάν ένα ακίνητο μισθώνεται βάσει του Dzīvojamo telpu īres likums (Νόμος περί Οικιστικής Μίσθωσης) , ενδέχεται να μην υπόκειται στον φόρο τουρισμού, και ενδεχομένως να ισχύουν διαφορετικά φορολογικά καθεστώτα. Η ορθή κατανόηση αυτής της νομικής οριοθέτησης είναι ζωτικής σημασίας για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση και να αποφύγουν κυρώσεις λόγω λανθασμένου χαρακτηρισμού.
Φορολόγηση Βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ιδια ακριβώς με την Μακροχρόνια (δύο καθεστώτα κ.λπ.)
Αλλες πληροφορίες
Για ενοικιάσεις μέσω πλατφόρμων, οι νέες τροποποιήσεις απαιτούν από το Airbnb, το Booking.com και παρόμοιες πλατφόρμες να αναφέρουν πληροφορίες εισοδήματος απευθείας στη VID, ενισχύοντας την παρακολούθηση της φορολογικής συμμόρφωσης.
Δαπάνες που εκπίπτουν στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Ίδιες με την Μακροχρόνια. Επιπλέον Προμήθειες πλατφόρμων (τέλη Airbnb, Booking.com), φωτογραφία και δημιουργία καταχώρισης, κόστη διαφήμισης, επαγγελματικές υπηρεσίες (λογιστική, νομική), τραπεζικά τέλη για συναλλαγές ενοικίασης, συνδρομές λογισμικού για διαχείριση ακινήτων
Επιπλέον επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Δημοτικός Φόρος Τουρισμού (Ειδικά για τη Ρίγα)
Ένας δημοτικός φόρος τουρισμού εισήχθη στη Ρίγα από την 1η Ιανουαρίου 2023.
Αρχικός Συντελεστής (1 Ιανουαρίου - 31 Οκτωβρίου 2023): 1 ευρώ ανά επισκέπτη ανά διανυκτέρευση, με μέγιστο 10 ευρώ για τη συνολική αδιάλειπτη διαμονή.
Τρέχων Συντελεστής (Από 1 Νοεμβρίου 2023): 0,89 ευρώ ανά επισκέπτη ανά διανυκτέρευση, με μέγιστο 8,90 ευρώ για τη συνολική αδιάλειπτη διαμονή.
Αυτό το ποσό συνήθως προστίθεται στον τελικό λογαριασμό και εξοφλείται στο τέλος της διαμονής (Δεσμευτικοί Κανονισμοί Δημοτικού Συμβουλίου Ρίγας (π.χ., RD-22-173-sn, RD-23-196-sn ), Νόμος περί Τουρισμού)
Νομοθετικό πλαίσιο
Τα ανωτέρω προβλέπονται στον Νόμο περί Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (Likums par iedzīvotāju ienākuma nodokli).
- Άρθρο 3: Ορίζει τους τύπους φορολογητέου εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ενοικίαση ακινήτων
- Άρθρο 11: Περιέχει διατάξεις για εκπιπτόμενες δαπάνες οικονομικών δραστηριοτήτων
- Άρθρο 11.1: Περιέχει διατάξεις για τη φορολόγηση εισοδήματος από ενοικιάσεις, συμπεριλαμβανομένης της επιλογής σταθερού συντελεστή 10%
- Άρθρο 13: Προσδιορίζει περιορισμούς στις εκπιπτόμενες δαπάνες
- Άρθρο 15: Ορίζει τους γενικούς προοδευτικούς φορολογικούς συντελεστές
Κανονισμοί Υπουργικού Συμβουλίου:
- MK Noteikumi Nr. 899 (21.09.2010) - Διαδικασίες εφαρμογής του Νόμου Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων
- MK Noteikumi Nr. 537 - Κανονισμοί για φορολογούμενους και φορολογική διοίκηση
- MK Noteikumi Nr. 322 (31.05.2022) - Διαδικασίες απλής λογιστικής
Πηγές
https://likumi.lv/ta/id/56880-par-iedzivotaju-ienakuma-nodokli
https://likumi.lv/ta/id/292700-uznemumu-ienakuma-nodokla-likums
https://likumi.lv/ta/id/253451-pievienotas-vertibas-nodokla-likums
https://www.vid.gov.lv/lv/iedzivotaju-ienakuma-nodoklis-0
https://www.vid.gov.lv/lv/fiziskas-personas-saimnieciska-darbiba
https://www.vid.gov.lv/lv/pievienotas-vertibas-nodoklis-pvn
https://www.vid.gov.lv/en/self-employed-persons-individual-entrepreneurs
https://www.vid.gov.lv/lv/pirmie-soli-nekustama-ipasuma-iziretajam
https://latvija.gov.lv/Home
https://www.fm.gov.lv/en
https://www.govdirectory.org/latvia/Q5892583/
https://anti-fraud.ec.europa.eu/organisations/ministry-finance-republic-latvia-afcos_en
https://www.em.gov.lv/en/department/minister-economics-0
https://lvportals.lv/skaidrojumi/309619-ires-un-nomas-ienakuma-10-nodoklis-2019
https://www.vid.gov.lv/lv/media/14739/download?attachment
https://www.em.gov.lv/lv/latvijas-turisma-konsultativa-padome
✔ Λιθουανία
Μακροχρόνια μίσθωση
Η Λιθουανία διακρίνει τη φορολόγηση ανάλογα με το αν ο ιδιώτης δραστηριοποιείται ως επιτηδευματίας ή όχι.
Τα φυσικά πρόσωπα που έχουν φορολογική κατοικία στη Λιθουανία και εισπράττουν εισοδήματα από ενοικίαση ακινήτων έχουν δύο επιλογές φορολόγησης:
1. Φορολόγηση μέσω Επιχειρηματικής Άδειας (Business Certificate / Verslo Liudijimas):
Για την ενοικίαση κατοικίας σε ιδιώτες υπάρχει η δυνατότητα οι εκμισθωτές να αποκτήσουν ένα ειδικό επιχειρηματικό πιστοποιητικό (verslo liudijimas) για εκμίσθωση ακινήτου.
Με το πιστοποιητικό αυτό, ο ιδιοκτήτης προκαταβάλλει έναν ετήσιο σταθερό φόρο (το ύψος του οποίου ορίζεται από τον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο) και έτσι μπορεί να εκμισθώνει το ακίνητο χωρίς άλλη φορολογική επιβάρυνση εντός του έτους.
Το πλεονέκτημα είναι ότι το εισόδημα από ενοίκια με καλυμμένο με το πιστοποιητικό δεν προστίθεται στα λοιπά εισοδήματα ούτε υπόκειται σε κλίμακα αλλά αντιθέτως καταβάλλονται μόνο δημοτικά τέλη τα οποία διαφοροποιούνται ανα περιοχή.
Ωστόσο, τίθενται δύο βασικοί περιορισμοί:
(1)Το πιστοποιητικό αυτό αφορά μόνο εκμίσθωση κατοικιών σε φυσικά πρόσωπα (Λιθουανούς κατοίκους) για ιδιωτική διαμονή. Δηλαδή, αν ο ενοικιαστής είναι νομικό πρόσωπο ή αλλοδαπός ή το ακίνητο δεν είναι κατοικία, δεν καλύπτεται από το καθεστώς του πιστοποιητικού.
(2) Υπάρχει όριο €45.000 ακαθάριστων εσόδων ανά έτος που μπορεί να λάβει ο ιδιοκτήτης υπό αυτό το καθεστώς (σύμφωνα με Ανακοίνωση της Φορολογικής Διοίκησης (VMI, αρ. R-554, 10/2/2024).
Αν τα ενοίκια υπερβούν αυτό το ποσό, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να αλλάξει καθεστώς.
Στην πράξη, το verslo liudijimas είναι ιδιαίτερα δημοφιλές για μικροϊδιοκτήτες διότι ο φόρος είναι χαμηλός.
Φορολογία [Δημοτικά τέλη επιχειρηματικής άδειας (αν επιλεγεί)]:
- Βίλνιους: €684
- Κάουνας: €520
- Κλαϊπέντα: €209
- Περιφέρεια Βίλνιους: €130
- Περιφέρεια Κάουνας: €35
- Περιφέρεια Κλαϊπέντα: €1
Επιπλέον επιβαρύνσεις : PSD (Ασφάλιση υγείας), VSD (Κοινωνική ασφάλιση)
Έκπτωση δαπανών
Επιλογή μεταξύ κατ αποκοπή έκπτωσης 30% ή πραγματικών δαπανών.
2. Αν ο ιδιώτης που αποκτά εισοδημα από ακίνητα δεν χρησιμοποιεί ή δεν δικαιούται το πιστοποιητικό (π.χ. ενοικιάζει σε εταιρεία, ή το ακίνητο είναι επαγγελματικός χώρος, ή δεν επιθυμεί να προπληρώσει φόρο), τότε το εισόδημα από ενοίκια δεν προστίθεται στα υπόλοιπα εισοδήματα και φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα η οποια περιέχει και κλιμάκια της κλίμακας φορολογίας εισοδήματος.
| Ετήσιο Εισόδημα | Φορολογικός Συντελεστής | Σημείωση |
|---|---|---|
| Έως €101.094 | 15% | Βασικός συντελεστής |
| Άνω των €253.065 | 20% | Για το ποσό πάνω από €253.065 |
Έκπτωση δαπανών
Δεν επιτρέπεται μείωση του φορολογητέου ποσού λόγω δαπανών – αν ο φορολογούμενος δεν έχει επιχειρηματική μορφή, δεν μπορεί να εκπέσει έξοδα (τα ενοίκια φορολογούνται επί του ακαθάριστου ποσού).
Ταυτόχρονα, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να μην πληρώσει καθόλου κοινωνικές εισφορές για αυτό το εισόδημα (θεωρείται παθητικό εισόδημα).
Παράδειγμα: Αν ένας ιδιώτης εισπράξει €10.000 ενοίκια (και δεν έχει verslo liudijimas), θα οφείλει €1.500 φόρο εισοδήματος (15%) και τίποτε άλλο.
Η μόνη δαπάνη που εκπίπτει (από τη φορολογία εισοδήματος γενικά) και έχει σχέση με τα ακίνητα είναι τα έξοδα βελτίωσης ακινήτων και επισκευές (εκτός από ανακαίνιση πολυκατοικιών) με ανώτατο όριο 2.000€ ετησίως.
Βραχυχρόνια μίσθωση
Για τις βραχυχρόνιες/τουριστικές μισθώσεις (π.χ. Airbnb) ισχύουν ειδικοί κανόνες αδειοδότησης και φορολογίας στη Λιθουανία.
Καταρχάς, το επιχειρηματικό πιστοποιητικό ΔΕΝ καλύπτει την παροχή βραχυχρόνιου καταλύματος σε τουρίστες – καλύπτει μόνο την απλή μίσθωση για κατοικία.
Αν ένας ιδιώτης θέλει να ενοικιάζει επιπλωμένο σπίτι σε πολλούς διαφορετικούς πελάτες για σύντομα διαστήματα, θεωρείται ότι παρέχει υπηρεσία διαμονής.
Σύμφωνα με τον νόμο, η δραστηριότητα αυτή δεν μπορεί να ασκηθεί υπό το απλοποιημένο καθεστώς του ενοικίου. Ο ιδιώτης οφείλει να εγγραφεί ως αυτοαπασχολούμενος (individual activity) στον τομέα υπηρεσιών παροχής καταλύματος.
Φορολογικά, το εισόδημά του τότε δεν θεωρείται “παθητικό” αλλά επαγγελματικό εισόδημα. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να εκπέσει τις σχετικές δαπάνες (καθαριότητα, προμήθειες, υπηρεσίες, προμήθεια Airbnb κλπ.) από τα έσοδα και θα φορολογηθεί επί του καθαρού κέρδους. Ο συντελεστής για τα εισοδήματα ατομικής δραστηριότητας είναι 15% (με ενδεχόμενη αύξηση σε 20% για μέρος των κερδών αν υπερβεί το όριο των 120xAW).
Επιπλέον, όμως, ο αυτοαπασχολούμενος πρέπει να καταβάλλει εισφορές κοινωνικής ασφάλισης (~30%) επί του καθαρού κέρδους του (μέχρι ενός ανώτατου ορίου).
Υπάρχουν ελαφρύνσεις: ένα μέρος των κερδών (το βασικό αφορολόγητο) ουσιαστικά απαλλάσσεται μέσω ενός μηχανισμού φορομείωσης, και αν ο φορολογούμενος δεν έχει άλλες δραστηριότητες, οι εισφορές περιορίζονται στο ελάχιστο. Παρ’ όλα αυτά, η συνολική επιβάρυνση για βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι υψηλότερη απ’ ό,τι για τις μακροχρόνιες.
Για παράδειγμα, ένας αυτοαπασχολούμενος με καθαρό κέρδος €10.000 από Airbnb θα πληρώσει περίπου €1.500 φόρο εισοδήματος + €3.100 εισφορές (31%) με αποτέλεσμα ~€5.400 καθαρά.
Λόγω της περίπλοκης αυτής διαδικασίας, αρκετοί ιδιώτες στην πράξη είτε χρησιμοποιούν το ακίνητο με κανονική μίσθωση (αντί για Airbnb), είτε συνεργάζονται με εταιρεία διαχείρισης.
Επιπλέον επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Από 1/2/2025, το Airbnb συλλέγει αυτόματα τον φόρο τουρισμού
Ο «Turisto Rinkliava» (τουριστικός φόρος) είναι ένα τοπικό τέλος που επιβάλλεται από τους δήμους στους ταξιδιώτες που διαμένουν σε καταλύματα. Καθορίζεται από τις τοπικές κυβερνήσεις (δήμους) με πάγιο συντελεστή ανά άτομο ανά διανυκτέρευση. Αυτός ο φόρος δεν υπόκειται σε ΦΠΑ και τα έσοδά του χρησιμοποιούνται για τη βελτίωση των τοπικών υποδομών και την προώθηση του τουρισμού.
Τουριστικοί Φόροι και Εξαιρέσεις ανά Δήμο
| Δήμος | Τρέχων Συντελεστής (€/άτομο/διανυκτέρευση) | Βασικές Εξαιρέσεις | Νομική Βάση/Απόφαση |
| Βίλνιους | 2,00 € (από 01/01/2024) | Ανήλικοι (κάτω των 18), φοιτητές, άτομα με αναπηρία, μακροχρόνιες μισθώσεις (≥ 1 μήνας), πρόσφυγες πολέμου. | Απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου Βίλνιους Νο 1-126 (07/12/2017) 24 |
| Κάουνας | 1,00 € (θα αυξηθεί σε 2,00 € από 2025) | Παιδιά κάτω των 18, άτομα με αναπηρία. | Ανακοινώσεις Δήμου Κάουνας 23 |
| Παλάγκα | 2,00 € (από 01/01/2024) | Παιδιά κάτω των 18. | Ανακοινώσεις Δήμου Παλάγκα 23 |
| Τράκαϊ | 1,50 € (Απόφαση S1E-61) | Παιδιά κάτω των 14. | Απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου Περιφέρειας Τράκαϊ Νο S1E-61 23 |
Νομοθετικό πλαίσιο
Νόμος: Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ) - Νόμος περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων της Δημοκρατίας της Λιθουανίας
- Άρθρο 6: Καθορίζει τους φορολογικούς συντελεστές
- Άρθρο 17: Προσδιορίζει τα εισοδήματα που απαλλάσσονται από τη φορολογία
- Το καθεστώς του business license (verslo liudijimas) ρυθμίζεται από ειδικό κεφάλαιο του ίδιου νόμου και σχετικές αποφάσεις δημοτικών συμβουλίων.
Πηγές
https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.C677663D2202
https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.2D6424EE2BEB
https://www.vmi.lt/evmi/fiksuotas-gpm-apskaiciavimas-sumokejimas#kokie-buvo-priimti-savivaldybi%C5%B3-sprendimai-d%C4%97l-individualios-veiklos--vykdomos-2015---2021-m---kuria-gali-b%C5%ABti-ver%C4%8Diamasi-turint-verslo-liudijim%C4%85-fiksuot%C5%B3-pajam%C5%B3-mokes%C4%8Dio-dyd%C5%BEi%C5%B3-ir-lengvat%C5%B3-nustatymo
https://www.vmi.lt/evmi/kaip-apmokestinamos-kitos-paskirties-nekilnojamojo-turto-isskyrus-gyvenamosios-paskirties-nuomos-pajamos-?inheritRedirect=true
https://www.vmi.lt/evmi/kaip-apmokestinamos-gyvenamosios-paskirties-nekilnojamojo-turto-nuomos-pajamos-1?inheritRedirect=true
https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.C677663D2202/asr
https://www.vmi.lt/evmi/en/kaip-apmokestinamos-gyvenamosios-paskirties-nekilnojamojo-turto-nuomos-pajamos-
https://likumi.lt
https://www.vmi.lt
https://www.finmin.lrv.lt
https://www.registrucentras.lt
https://www.e-tar.lt/portal/en/index
https://www.litlex.lt/en/public/law.aspx
https://finmin.lrv.lt/en/competence-areas/taxation/main-taxes/corporate-income-tax-1/
https://cohost.lt/blogas/trumpalaikes-nuomos-mokesciai/
✔ Λουξεμβούργο (Luxembourg)
Μακροχρόνια μίσθωση
Η διαχείριση της φορολογίας στο Λουξεμβούργο γίνεται από τρεις κύριες αρχές, με την Διοίκηση Άμεσης Φορολογίας (Administration des Contributions Directes - ACD) να είναι υπεύθυνη για τους άμεσους φόρους, συμπεριλαμβανομένου του φόρου επί των εισοδημάτων από ενοίκια. Η βασική νομοθεσία που διέπει τη φορολόγηση εισοδημάτων από ενοίκια είναι ο Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος του Λουξεμβούργου (Loi concernant l'impôt sur le revenu - LIR) της 4ης Δεκεμβρίου 1967, με τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του.
Το Άρθρο 10 του LIR κατηγοριοποιεί το εισόδημα από ενοίκια ως μία από τις οκτώ κατηγορίες φορολογητέου εισοδήματος στο Λουξεμβούργο, ενώ το Άρθρο 98 του LIR ορίζει συγκεκριμένα τι συνιστά εισόδημα από ενοίκια και θέτει το πλαίσιο για τη φορολόγησή του. Το Άρθρο 106 του LIR καθορίζει τους συντελεστές απόσβεσης για τα μισθωμένα ακίνητα.
Οι ειδικότερες πτυχές της φορολόγησης εισοδημάτων από ενοίκια ρυθμίζονται περαιτέρω μέσω Μεγαλοδουκικών Κανονισμών (Grand-Ducal Regulations), κυρίως του κανονισμού της 23ης Οκτωβρίου 1980, όπως τροποποιήθηκε, ο οποίος εφαρμόζει το Άρθρο 106, παράγραφοι 3 και 4 του LIR (σχετικά με τη βάση απόσβεσης και τους συντελεστές για μισθωμένα ακίνητα).
Σύμφωνα με το Άρθρο 98 του LIR, το εισόδημα από ενοίκια δεν φορολογείται ξεχωριστά αλλά προστίθεται στις άλλες πηγές εισοδήματος για τον προσδιορισμό του συνολικού φορολογητέου εισοδήματος. Η φορολογική κλάση του φορολογουμένου (1, 1α ή 2, ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση) επηρεάζει τον τρόπο εφαρμογής των φορολογικών συντελεστών.
Εάν το καθαρό εισόδημα από ενοίκια είναι αρνητικό (όταν οι εκπιπτόμενες δαπάνες υπερβαίνουν το εισόδημα από ενοίκια), αυτές οι ζημίες μπορούν να συμψηφιστούν με καθαρό εισόδημα από άλλες κατηγορίες του φορολογουμένου για το ίδιο φορολογικό έτος.
Κλίμακα Φορολογίας Εισοδήματος Λουξεμβούργου 2025
| Φορολογητέο Εισόδημα (EUR) | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| 0 - 13.230 | 0% |
| 13.230 - 15.435 | 8% |
| 15.435 - 17.640 | 9% |
| 17.640 - 19.845 | 10% |
| 19.845 - 22.050 | 11% |
| 22.050 - 24.255 | 12% |
| 24.255 - 26.550 | 14% |
| 26.550 - 28.845 | 16% |
| 28.845 - 31.140 | 18% |
| 31.140 - 33.435 | 20% |
| 33.435 - 35.730 | 22% |
| 35.730 - 38.025 | 24% |
| 38.025 - 40.320 | 26% |
| 40.320 - 42.615 | 28% |
| 42.615 - 44.910 | 30% |
| 44.910 - 47.205 | 32% |
| 47.205 - 49.500 | 34% |
| 49.500 - 51.795 | 36% |
| 51.795 - 54.090 | 38% |
| 54.090 - 117.450 | 39% |
| 117.450 - 176.160 | 40% |
| 176.160 - 234.870 | 41% |
| 234.870+ | 42% |
Επιπλέον :
Εισφορά Αλληλεγγύης: 7% επί του φόρου (9% για φορολογούμενους που κερδίζουν περισσότερα από 150.000€ στις φορολογικές κατηγορίες 1 και 1α ή περισσότερα από 300.000€ στην κατηγορία 2)
Έκπτωση δαπανών
1. Ο φορολογικός νόμος του Λουξεμβούργου επιτρέπει πολλαπλές εκπτώσεις για τα μισθωμένα ακίνητα, μειώνοντας σημαντικά τη φορολογητέα βάση:
-Τόκοι στεγαστικών δανείων: Οι τόκοι που καταβάλλονται για δάνεια που έχουν συναφθεί για την απόκτηση, κατασκευή ή ανακαίνιση του μισθωμένου ακινήτου εκπίπτουν πλήρως χωρίς περιορισμό. Αυτό ισχύει επίσης για βοηθητικά έξοδα χρηματοδότησης.
-Απόσβεση (Amortization): Η απόσβεση υπολογίζεται στην τιμή απόκτησης ή το κόστος κατασκευής του κτιρίου (εξαιρουμένης της αξίας της γης). Η αξία της γης δεν μπορεί να αποσβεστεί, και αν είναι άγνωστη, οι φορολογικές αρχές τη θεωρούν ως το 20% της τιμής απόκτησης.
Οι συντελεστές απόσβεσης εξαρτώνται από το πότε αποκτήθηκε το ακίνητο.
Για ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από την 1η Ιανουαρίου 2021: 6% για κτίρια ηλικίας μικρότερης των 6 ετών, 2% για κτίρια μεταξύ 6 και 60 ετών, 3% για κτίρια άνω των 60 ετών
Για ακίνητα που αποκτήθηκαν μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 2021 και 31ης Δεκεμβρίου 2022: 4% για κτίρια ηλικίας μικρότερης των 5 ετών (με πρόσθετη φορολογική έκπτωση 1% υπό ορισμένες προϋποθέσεις), 2% για κτίρια μεταξύ 5 και 60 ετών, 3% για κτίρια άνω των 60 ετών
Για ακίνητα που αποκτήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2023: 4% για κτίρια ηλικίας μικρότερης των 5 ετών (με ορισμένους περιορισμούς), 2% για κτίρια μεταξύ 5 και 60 ετών, 3% για κτίρια άνω των 60 ετών
- Έξοδα συντήρησης και επισκευής: Τα συνήθη έξοδα συντήρησης και επισκευής εκπίπτουν πλήρως κατά το έτος πληρωμής τους. Για απλούστευση, η φορολογική διοίκηση του Λουξεμβούργου θεωρεί ότι τα έξοδα ανακαίνισης έως το 20% της τιμής αγοράς (εξαιρουμένης της γης) δεν αποτελούν σημαντική βελτίωση του ακινήτου και επομένως μπορούν να αντιμετωπιστούν ως έξοδα συντήρησης και επισκευής.
- Σημαντικά έξοδα συντήρησης και επισκευής: Για σημαντικά έξοδα συντήρησης και επισκευής, οι φορολογούμενοι μπορούν να ζητήσουν να κατανείμουν αυτά τα έξοδα σε περίοδο 2 έως 5 ετών. Τα έξοδα θεωρούνται σημαντικά αν υπερβαίνουν το μισό του ετήσιου ενοικίου.
- Άλλα εκπιπτόμενα έξοδα: Φόρος ακίνητης περιουσίας, δημοτικοί φόροι (αποχέτευση, συλλογή απορριμμάτων, κ.λπ.), ασφάλιστρα (πυρός, αστικής ευθύνης, ζημιών από νερό), αμοιβές διαχείρισης και θυρωρού, ξένοι προσωπικοί φόροι (υπό ορισμένες προϋποθέσεις)
2. Εναλλακτική κατ' αποκοπή έκπτωση: Αντί της αναλυτικής καταγραφής των εξόδων, οι φορολογούμενοι μπορούν να επιλέξουν μια κατ' αποκοπή έκπτωση 35% του ακαθάριστου ενοικίου, με ανώτατο όριο τα €2.700 ετησίως ανά ακίνητο. Αυτή η επιλογή ισχύει μόνο για κτίρια που έχουν συμπληρώσει τουλάχιστον 15 έτη και αποτελούν εξ ολοκλήρου μέρος των ιδιωτικών περιουσιακών στοιχείων του φορολογουμένου.
Σημειώνεται ότι η επιλογή της έκπτωσης 35% δεσμεύει τον φορολογούμενο για 15 έτη (αν τη διακόψει, δεν μπορεί να την ξαναεπιλέξει πριν περάσουν 15 έτη).
Βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb)
Δεν υπάρχει ειδικός διαφοροποιημένος φορολογικός συντελεστής – τα έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών θεωρούνται επίσης εισόδημα από εκμίσθωση και φορολογούνται ως ανωτέρω, εντασσόμενα στη φορολογική κλίμακα. Ο εκμισθωτής μπορεί να εκπέσει τις ίδιες δαπάνες (π.χ. προμήθεια Airbnb, έξοδα καθαρισμού, ασφάλιση κ.ά.) όπως και στη μακροχρόνια μίσθωση.
Προσοχή: Εάν όμως η δραστηριότητα μίσθωσης λάβει επιχειρηματικό χαρακτήρα (π.χ. παροχή υπηρεσιών φιλοξενίας πέραν της απλής μίσθωσης), ενδέχεται το εισόδημα να χαρακτηριστεί ως εμπορικό/επαγγελματικό κέρδος αντί για παθητικό εισόδημα από ακίνητα.
Επιπλέον επιβαρύνσεις για τη Βραχυχρόνια μίσθωση
Το Λουξεμβούργο δεν έχει επί του παρόντος ολοκληρωμένες ειδικές ρυθμίσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Κίνητρα
Φορολογική Απαλλαγή για Κοινωνική Διαχείριση Κατοικιών
Το Λουξεμβούργο προσφέρει μια ιδιαίτερα ελκυστική φορολογική απαλλαγή στο καθαρό εισόδημα από μισθώματα, εάν ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει το ακίνητό του μέσω πιστοποιημένου φορέα κοινωνικής μίσθωσης (gestion locative sociale - GLS).Αυτό το μέτρο αποσκοπεί στην ενθάρρυνση της ιδιωτικής συμμετοχής στην κοινωνική στέγαση.
Από το φορολογικό έτος 2024 ισχύει η απαλλακτική διάταξη για την «κοινωνική διαχείριση κατοικιών».
Εάν ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει το ακίνητό του μέσω πιστοποιημένου φορέα κοινωνικής μίσθωσης (σύμφωνα με τον νόμο της 7/8/2023 για την προσιτή κατοικία), απαλλάσσεται για το 90% του καθαρού μισθωτικού εισοδήματος από φόρο (το ποσοστό αυτό αυξήθηκε από 75% το 2023). Η απαλλαγή αυτή θεσπίστηκε στο άρθρο 115 σημ.22a του τροποποιημένου νόμου περί φόρου εισοδήματος (LIR) και διευκρινίζεται με την εγκύκλιο LIR 115/10.
Ο νόμος, που τέθηκε σε ισχύ την 1η Οκτωβρίου 2023, καθιερώνει το νομικό πλαίσιο για τη "gestion sociale de logements" μέσω του Άρθρου 49, ενώ η συγκεκριμένη φορολογική απαλλαγή κωδικοποιείται στο Άρθρο 115 του Νόμου Φόρου Εισοδήματος του Λουξεμβούργου (LIR).
Για να πληρούν τις προϋποθέσεις, οι ιδιοκτήτες πρέπει να εκμισθώνουν σε "organismes conventionnés" - οργανισμούς που έχουν υπογράψει επίσημες συμβάσεις με το Υπουργείο Στέγασης και Χωροταξίας. Αυτοί περιλαμβάνουν καθιερωμένους φορείς όπως η Caritas Luxembourg, η Agence Immobilière Sociale (AIS) και διάφορα δημοτικά κοινωνικά γραφεία. Ο πλήρης κατάλογος των εγκεκριμένων οργανισμών διατηρείται στην επίσημη πύλη logement.public.lu.
Το πλαίσιο εφαρμογής περιγράφεται λεπτομερώς στην Εγκύκλιο L.I.R. n° 115/10 της 18ης Αυγούστου 2023, με την πιο πρόσφατη καθοδήγηση στην Εγκύκλιο του διευθυντή εισφορών L.I.R. n° 106/2 της 12ης Μαρτίου 2025. Αυτές οι διοικητικές εγκύκλιοι επιβεβαιώνουν ότι οι ιδιοκτήτες συνήθως εκμισθώνουν 30-40% κάτω από τις τιμές αγοράς σε αυτούς τους οργανισμούς, οι οποίοι στη συνέχεια υπεκμισθώνουν σε νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος που αποκλείονται από την κανονική αγορά ενοικίασης.
φορολογική εγκύκλιος του Μαρτίου 2025 και η τρέχουσα καθοδήγηση από το impotsdirects.public.lu παρουσιάζουν την απαλλαγή 90% ως ένα συνεχές, μόνιμο χαρακτηριστικό του φορολογικού κώδικα του Λουξεμβούργου και όχι ως προσωρινό μέτρο.
Νομοθετικό πλαίσιο
Φορολογικός κώδικας - Loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu
- Άρθρο 10: Ορίζει τις κατηγορίες εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από μίσθωση και εκμίσθωση (la location de biens)
-Άρθρο 98: Καθορίζει τη φορολογική μεταχείριση των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία
- Διάταγμα της 23ης Οκτωβρίου 1980: Ρυθμίζει τις αποσβέσεις και τη φορολογική βάση για ακίνητα προς μίσθωση
- Άρθρο 106, παράγραφοι 3 και 4: Περιγράφει τις προϋποθέσεις για την έκπτωση τόκων και άλλων εξόδων που σχετίζονται με την απόκτηση, κατασκευή ή ανακαίνιση ακινήτων
Πηγές
https://impotsdirects.public.lu/
https://guichet.public.lu/
https://impotsdirects.public.lu/fr/az/l/logem_loc.html
https://logement.public.lu/fr/actualites/2018/09/gls_communique.html
https://impotsdirects.public.lu/
https://www.visitluxembourg.com/fr/hebergement-au-luxembourg/declarer-son-hebergement
https://guichet.public.lu/en/entreprises/creation-developpement/autorisation-etablissement/autorisation-honorabilite/autorisation-etablissement.html
https://guichet.public.lu/en/entreprises/fiscalite/tva/notions/operations-immobilieres.html
https://guichet.public.lu/en/entreprises/fiscalite/impots-benefices/impot-revenu-collectivites/impot-revenu-societes-capital.html
https://gouvernement.lu/fr/actualites/toutes_actualites/communiques/2023/07-juillet/25-backes-acd.html
https://gouvernement.lu/dam-assets/fr/actualites/articles/2022/11-novembre/21-tanson-degobert/dossier-de-presse-en-matiere-d-habitation.pdf
https://meco.gouvernement.lu/en/le-ministere/domaines-activite/etablissement.html
https://guichet.public.lu/en/entreprises/fiscalite/impots-benefices/benefices-industriels-commerciaux/amortissement.html
https://www.aed.public.lu/tva/professionnels/assujettissement/activities-particulieres/operationsimmobilieres/location.html
https://guichet.public.lu/en/citoyens/impots-taxes/pension-rente/interets-dividendes-speculatifs/revenu-location.html
https://guichet.public.lu/en/entreprises/fiscalite/impots-benefices/imposition-dividendes-interets/revenus-capitaux.html
https://legilux.public.lu/eli/etat/leg/loi/1967/12/04/n1/jo
✔ Μάλτα
Μακροχρόνια μίσθωση
Στη Μάλτα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εισπράττουν εισοδήματα από ενοίκια έχουν δύο βασικές εναλλακτικές:
1. Το καθεστώς (final tax) για τα εισοδήματα από ενοίκια, βάσει του άρθρου 31D του Income Tax Act.
Ο εκμισθωτής –ανεξαρτήτως αν πρόκειται για κατοικία ή επαγγελματική μίσθωση– μπορεί να επιλέξει να φορολογηθεί με σταθερό συντελεστή 15% επί του μεικτού ενοικίου (χωρίς καμία έκπτωση δαπανών). Ο συντελεστής αυτός εισήχθη για κατοικίες το 2014 και επεκτάθηκε και στα εμπορικά ακίνητα από το 2016. Αν επιλεγεί αυτό το καθεστώς το εισόδημα αυτό δεν δηλώνεται στην ετήσια φορολογική δήλωση αλλά καταβάλλεται ξεχωριστά με ειδική διαδικασία.
Η πληρωμή γίνεται με υποβολή εντύπου TA24 και καταβολή του φόρου έως την 30ή Απριλίου του επόμενου έτους.
Βασικά χαρακτηριστικά:
- Η επιλογή του 15% είναι προαιρετική.
- Είναι τελικός φόρος (εξάντληση φορολογικής υποχρέωσης)
- Ισχύει τόσο για φυσικά όσο και για νομικά πρόσωπα
- Εφαρμόζεται σε κατοίκους και μη κατοίκους Μάλτας
- Τα εισοδήματα δεν χρειάζεται να δηλωθούν στην ετήσια φορολογική δήλωση
- Απαιτείται η συμπλήρωση του εντύπου TA24 και η υποβολή του μαζί με την καταβολή του φόρου έως τις 30 Απριλίου του επόμενου έτους
- Δεν εφαρμόζεται σε μισθώσεις προς συνδεδεμένα μέρη (όπου υπάρχει ιδιοκτησία ή έλεγχος άνω του 25%)
- Δεν εκπίπτει καμία δαπάνη
Κίνητρα
Η Μάλτα προσφέρει επιστροφή φόρου (tax rebate) σε εκμισθωτές που αποκτούν εισόδημα από ιδιωτικές μισθώσεις κατοικιών διάρκειας τουλάχιστον 2 ετών και επιλέγουν να φορολογηθούν με τον τελικό συντελεστή 15% επί του ενοικίου.22
Αν το μίσθωμα αφορά κατοικία που εκμισθώνεται ως κύρια ιδιωτική κατοικία με μακροχρόνιο συμβόλαιο ≥2 ετών, ο εκμισθωτής που επιλέγει τον φόρο 15% μπορεί να δικαιούται επιστροφή φόρου (tax rebate) ως κίνητρο. Το μέτρο αυτό στοχεύει στην προώθηση των σταθερών, μακροχρόνιων μισθώσεων και προϋποθέτει την καταχώριση της μίσθωσης ως “long private residential lease” στην αρμόδια αρχή.
Επιπλέον, αξίζει να σημειωθεί ότι από το 2020 εισήχθη υποχρέωση καταχώρισης όλων των μισθώσεων κατοικιών σε εθνικό μητρώο μισθώσεων, για λόγους διαφάνειας και πρόσβασης στα φορολογικά κίνητρα.
Για να δικαιούται κανείς την επιστροφή, η μίσθωση πρέπει να αφορά κατοικία που εκμισθώνεται ως κύρια ιδιωτική κατοικία. Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να είναι μακροχρόνια, διάρκειας τουλάχιστον 2 ετών.
Ο εκμισθωτής πρέπει να επιλέξει να φορολογηθεί με τον τελικό συντελεστή 15% (σύμφωνα με το Άρθρο 31D του Income Tax Act).
Η μίσθωση πρέπει επίσης να είναι καταχωρημένη στην Αρχή Στέγασης (Housing Authority).
Η διάρκεια της μίσθωσης υπολογίζεται από την αρχική περίοδο, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τυχόν ανανεώσεις ή επεκτάσεις.
Η επιστροφή φόρου αναλογεί σε περίπτωση που η μίσθωση ξεκινά ή λήγει εντός του έτους , και δεν μπορεί να υπερβαίνει το 15% του ενοικίου που προκύπτει για το συγκεκριμένο έτος.
Το ποσό της επιστροφής φόρου κυμαίνεται από 200€ έως 500€, ανάλογα με τη διάρκεια της μίσθωσης και τον αριθμό των υπνοδωματίων του ακινήτου:
-Για μίσθωση διάρκειας 2-3 ετών: 1 υπνοδωμάτιο: 200€, 2 υπνοδωμάτια: 300€, 3+ υπνοδωμάτια: 400€.23
-Για μίσθωση διάρκειας 3+ ετών: 1 υπνοδωμάτιο: 300€, 2 υπνοδωμάτια: 400€, 3+ υπνοδωμάτια: 500€.23
Η νομική βάση για αυτό το κίνητρο είναι το Legal Notice 258 of 2020, με τίτλο "Private Residential Leases (Tax Rebate) Rules, 2020", και οι κανόνες ισχύουν για εισοδήματα που προκύπτουν από την 1η Ιανουαρίου 2020 και μετά.
Η σύνδεση της επιστροφής φόρου με τη διάρκεια της μίσθωσης και την υποχρεωτική επίσημη καταχώριση στην Αρχή Στέγασης καταδεικνύει μια σαφή πρόθεση να σταθεροποιηθεί η αγορά ενοικίων και να καταπολεμηθεί η αδήλωτη εργασία. Επιπλέον, το γεγονός ότι το ποσό της επιστροφής φόρου εξαρτάται και από τον αριθμό των υπνοδωματίων υποδηλώνει μια έμμεση στόχευση στην υποστήριξη της προσφοράς μεγαλύτερων κατοικιών, οι οποίες συχνά είναι πιο κατάλληλες για οικογένειες.
2. Φορολόγηση στο πλαίσιο του κανονικού εισοδήματος
Εναλλακτικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να δηλώσει το καθαρό εισόδημα από ενοίκια στη φορολογική του δήλωση και να φορολογηθεί με την κανονική προοδευτική κλίμακα φυσικών προσώπων .
1. Κατηγορία Άγαμων (Single Computation)
| Εισόδημα (€) | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| 0 - 12.000 | 0% |
| 12.001 - 16.000 | 15% |
| 16.001 - 60.000 | 25% |
| 60.001+ | 35% |
2. Κατηγορία Έγγαμων (Married Computation)
| Εισόδημα (€) | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| 0 - 15.000 | 0% |
| 15.001 - 23.000 | 15% |
| 23.001 - 60.000 | 25% |
| 60.001+ | 35% |
3. Κατηγορία Γονέων (Parent Computation)
| Εισόδημα (€) | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| 0 - 13.000 | 0% |
| 13.001 - 17.500 | 15% |
| 17.501 - 60.000 | 25% |
| 60.001+ | 35% |
Έκπτωση δαπανών
Σύμφωνα με το Subsidiary Legislation 123.26 ο εκμισθωτής δικαιούται να εκπέσει δαπάνες όπως :
- Τόκοι δανείων που χρησιμοποιήθηκαν για την απόκτηση του ακινήτου που παράγει το εισόδημα
- Τυχόν μισθώματα, εδαφονόμια (ground rent) ή παρόμοιες επιβαρύνσεις
- Τέλη αδειών που καταβάλλονται για σκοπούς του Malta Travel and Tourism Services Act
- Έκπτωση συντήρησης 20% επί του καθαρού εισοδήματος που απομένει μετά την αφαίρεση των παραπάνω δαπανών. Σημειώνεται ότι για κατοικίες που έχουν ανακαινιστεί στο πλαίσιο εγκεκριμένων σχεδίων αποκατάστασης, προβλέπεται ακόμα χαμηλότερος συντελεστής 10% (για ενοίκια κατοικιών) – ωστόσο, γενικά από το 2014 το 15% αποτελεί τον κανόνα για τα περισσότερα μισθώματα κατοικιών.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Δεν υφίστανται ξεχωριστοί φορολογικοί συντελεστές – και οι βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις (π.χ. μέσω Airbnb) δύνανται να υπαχθούν στο ίδιο καθεστώς. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει τον οριστικό φόρο 15% επί των ακαθάριστων εσόδων (ανεξαρτήτως διάρκειας μίσθωσης) ή τη γενική κλίμακα με έκπτωση δαπανών. Η νομοθεσία δεν διακρίνει μεταξύ μίσθωσης κατοικίας σε μόνιμο ενοικιαστή και μίσθωσης τύπου Airbnb για σκοπούς φόρου εισοδήματος.
Προσοχή: Οι τουριστικές μισθώσεις πρέπει να συμμορφώνονται και με κανονιστικές διατάξεις (άδειες τουριστικού καταλύματος κ.λπ.), ωστόσο αυτές δεν επηρεάζουν τον τρόπο φορολόγησης του εισοδήματος.
Επιπλέον επιβαρύνσεις στη Βραχυχρόνια μίσθωση
Περιβαλλοντική Εισφορά Διαμονής (Environmental Contribution)
Από τις 20 Ιουνίου 2016 η κυβέρνηση της Μάλτας επέβαλε ειδικό φόρο διαμονής, γνωστό ως Environmental Contribution, σε κάθε τουρίστα ηλικίας 18+ για κάθε διανυκτέρευση σε οποιοδήποτε τουριστικό κατάλυμα (ξενοδοχεία, ξενώνες, ενοικιαζόμενα διαμερίσματα, βίλες, αγροικίες, δωμάτια σε οικίες κ.λπ.). Το ύψος του φόρου είναι €0,50 ανά άτομο ανά διανυκτέρευση και εφαρμόζεται μέγιστο πλαφόν €5 ανά συνεχόμενη διαμονή (δηλαδή δεν χρεώνονται πάνω από 10 νύχτες).
Ο φόρος αυτός συλλέγεται από τον οικοδεσπότη/πάροχο του καταλύματος ξεχωριστά από το μίσθωμα (σε ξεχωριστή απόδειξη) και αποδίδεται στο κράτος μέσω τριμηνιαίας δήλωσης στην αρμόδια φορολογική αρχή (Τμήμα ΦΠΑ).
Νομοθεσία: Η περιβαλλοντική εισφορά θεσπίστηκε ως τροποποίηση του νόμου Eco-Contribution Act μέσω των Legal Notice 174 του 2016 και Legal Notice 175 του 2016. Οι ρυθμίσεις αυτές ενσωματώνουν τον φόρο διαμονής στο νομικό πλαίσιο, με σκοπό τα έσοδα να διατίθενται αποκλειστικά για τη βελτίωση της τουριστικής υποδομής και του περιβάλλοντος στις τουριστικές περιοχές.
Νομικό πλαίσιο
Income Tax Act (Cap 123)
- Άρθρο 31D: Ρυθμίζει τη φορολόγηση εισοδημάτων από ενοικίαση ακινήτων και την επιλογή του παρακρατούμενου φόρου 15%.
- Άρθρο 4(1): Καθορίζει τις πηγές εισοδήματος που υπόκεινται σε φόρο.
Subsidiary Legislation 123.26
-Deduction of Expenses in Respect of Immovable Property Rules: Καθορίζει τις επιτρεπόμενες εκπτώσεις για έξοδα που σχετίζονται με ακίνητα.
VAT Act - Καθορίζει τις απαλλασσόμενες υπηρεσίες και τις περιπτώσεις όπου επιβάλλεται ΦΠΑ σε ενοικιάσεις ακινήτων.
Malta Travel and Tourism Services Act (Chapter 409) - Ορίζει τις προϋποθέσεις για αδειοδότηση τουριστικών καταλυμάτων και τις προδιαγραφές για τα "Holiday Furnished Premises".
Πηγές
https://cfr.gov.mt/en/inlandrevenue/FAQs/Pages/Rental-Income.aspx
https://cfr.gov.mt/en/inlandrevenue/personaltax/Pages/Taxation-of-Rental-Income.aspx
https://legislation.mt/eli/cap/123/eng/pdf
https://cfr.gov.mt/en/inlandrevenue/legal/Pages/Subsidiary-Legislation.aspx
https://legislation.mt/eli/cap/409/eng/pdf
https://www.mta.com.mt/en/rental-registration
✔ Ολλανδία
Μακροχρόνια Μίσθωση
Η Ολλανδία έχει ίσως ένα από τα ποιό πολύπλοκα συστήματα φορολόγησης για το εισίδημα από ενοικίαση κατοικιών. Αρχικά πρέπει να επισημανθεί ότι το ολλανδικό φορολογικό σύστημα διαχωρίζει τις πηγές εισοδήματος σε «κουτιά» (Box1, Box2, Box3) .
Το Box 1: Εισόδημα από εργασία και ιδιοκατοίκηση : Φορολογικοί συντελεστές 2024: 36,97% έως €75.518 και 49,50% άνω αυτού, περιλαμβάνει την κύρια κατοικία και τα προσωρινά εισοδήματα από την ενοικίασή της
Το Box 2: Εισόδημα από ουσιαστική συμμετοχή σε εταιρείες : Sυντελεστές 2024: 24,5% έως €67.804 και 31% άνω αυτού, aφορά μετόχους με συμμετοχή 5% ή περισσότερο σε εταιρείες ακινήτων
Το Box 3: Εισόδημα από αποταμιεύσεις και επενδύσεις : Συντελεστής 36% (2024) επί της τεκμαρτής απόδοσης, περιλαμβάνει τα περισσότερα επενδυτικά ακίνητα (δεύτερες κατοικίες, εξοχικά, ακίνητα προς ενοικίαση)
Το εισόδημα από μακροχρόνια ενοικίαση ακινήτων στην Ολλανδία ΔΕΝ φορολογείται απευθείας ως εισόδημα. Αντίθετα, το ακίνητο εντάσσεται στο Box 3 (Sparen en Beleggen - Αποταμιεύσεις και Επενδύσεις) του φορολογικού συστήματος.
Σύμφωνα με το άρθρο 5.2-5.3 του Wet Inkomstenbelasting 2001, η φορολόγηση βασίζεται στο τεκμαρτό εισόδημα (fictief rendement) από την αξία του ακινήτου, όχι στα πραγματικά έσοδα από ενοίκια. Η αξία του ακινήτου υπολογίζεται με βάση την WOZ-waarde** (δημοτική εκτίμηση) με προσαρμογή μέσω του leegwaarderatio* (συντελεστή αξίας).
To Leegwaarderatio είναι ένας συντελεστής που εφαρμόζεται στη WOZ-waarde για να υπολογιστεί η φορολογητέα αξία ενός ενοικιασμένου ακινήτου στο πλαίσιο του φόρου περιουσίας (box 3). Επειδή τα ενοικιασμένα ακίνητα έχουν περιορισμούς λόγω της προστασίας των ενοικιαστών, η πραγματική τους αξία θεωρείται χαμηλότερη από την WOZ-waarde.
| Ποσοστό ετήσιου ενοικίου σε σχέση με τη WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|---|
| 0% – 1% | 73% |
| 1% – 2% | 79% |
| 2% – 3% | 84% |
| 3% – 4% | 90% |
| 4% – 5% | 95% |
| Πάνω από 5% | 100% |
*Το ποσοστό leegwaarderatio καθορίζεται ως εξής:
-Υπολογισμός ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια (μηνιαίο ενοίκιο × 12)
-Προσδιορισμός ποσοστού: (ετήσιο ενοίκιο ÷ αξία WOZ) × 100
-Εφαρμογή αντίστοιχου ποσοστού από τον επίσημο πίνακα στην αξία WOZ
-Αποτέλεσμα = φορολογητέα αξία για Box 3 και φόρο κληρονομιάς/δωρεάς
** Τι είναι το WOZ-waarde εν συντομία :
Ο Wet waardering onroerende zaken (Νόμος Αποτίμησης Ακίνητης Περιουσίας) θεσπίστηκε στις 15 Δεκεμβρίου 1994 (Staatsblad 1994, 874) και τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 1995. Το σύστημα WOZ παρέχει ενιαίες αποτιμήσεις ακινήτων σε όλους τους ολλανδικούς δήμους εφαρμόζεται σε όλη την ακίνητη περιουσία στην Ολλανδία, συμπεριλαμβανομένων:
-Οικιστικών ακινήτων (85% των αντικειμένων WOZ)
-Εμπορικών ακινήτων (10% των αντικειμένων WOZ)
-Άλλων ακινήτων όπως μνημεία και αθλητικές εγκαταστάσεις (5% των αντικειμένων WOZ)
Οι τιμές WOZ αντιπροσωπεύουν την εκτιμώμενη αγοραία αξία κατά την ημερομηνία αποτίμησης (waardepeildatum). Η ημερομηνία αποτίμησης είναι πάντα η 1η Ιανουαρίου του προηγούμενου έτους. Οι αξίες αξιολογούνται ετησίως από τους δήμους.
Διαδικασία Υπολογισμού
- Ανάλυση Αγοράς: Συλλογή και ανάλυση όλων των πωλήσεων ακινήτων στον δήμο
- Εγκατάσταση Μοντέλου Αποτίμησης: Μοντέλα υπολογιστών εκτιμούν τις αξίες βάσει δεδομένων πωλήσεων και χαρακτηριστικών ακινήτων
- Τελική Επιθεώρηση: Έλεγχος εκτιμητή και ποιοτικός έλεγχος
Βασικοί Παράγοντες που Λαμβάνονται Υπόψη:
- Χαρακτηριστικά κτιρίου (μέγεθος, έτος κατασκευής, κατάσταση)
- Έκταση οικοπέδου και τοποθεσία
- Τιμές πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων
- Τύπος και χρήση ακινήτου
Έκπτωση Δαπανών
Για ακίνητα που εντάσσονται στο Box 3, ΚΑΜΙΑ δαπάνη δεν μπορεί να αφαιρεθεί. Το Belastingdienst (φορολογική διοίκηση) αναφέρει ρητά: "De gemaakte kosten mag u niet aftrekken" (Οι πραγματοποιηθείσες δαπάνες δεν μπορούν να αφαιρεθούν).
Η μόνη δαπάνη που μπορεί να αφαιρεθεί οχι από τον φόρο αλλά από την αξία του ακινήτου για τον τεκμαρτό υπολογισμό, είναι το ενυπόθηκο δάνειο ή το χρέος που σχετίζεται με το ενοικιαζόμενο ακίνητο αλλά και εδώ υπάρχει περιορισμός. Ισχύει ένα κατώτατο όριο (€3.700 ανά άτομο το 2024) που μειώνει το εκπιπτόμενο ποσό
Συντελεστές φορολογίας για το 2025 - Box 3 Συντελεστές για 2025:
O Φορολογικός συντελεστής για το 2025 είναι 36% επί του τεκμαρτού εισοδήματος. Εφαρμόζεται επίσης αφορολόγητο ποσό (heffingsvrij vermogen): €57.684 ανά άτομο / €115.368 για ζευγάρια.
Σσυντελεστές απόδοσης με τους οποίους πολαπλασιάζεται το τεκμαρτό για να εξευρεθεί το φορολογητέο εισόδημα το οποίο θα πολαπλασιαστεί στην συνέχεια με τον συντελεστή του box3:
- Καταθέσεις: 1,44%
- Επενδύσεις και λοιπά περιουσιακά στοιχεία (συμπ. ακίνητα): 6,17%
- Χρέη που αφαιρούνται: 2,61% (oριο χρέους: €3.700 ανά άτομο πριν τα χρέη γίνουν εκπεστέα)
Τα εισοδήματα από ακίνητα Box 3 ΔΕΝ προστίθενται στα υπόλοιπα εισοδήματα. Το Box 3 αποτελεί ξεχωριστό σύστημα φορολόγησης με σταθερό συντελεστή 36% επί του τεκμαρτού εισοδήματος όπως ήδη αναφέρθηκε, ανεξάρτητα από τα εισοδήματα του Box 1 (μισθοί, επιχειρηματική δραστηριότητα).
Παράδειγμα φορολόγησης ενοικίων από το Belastingdienst (από τη Φορολογική διοίκηση):
Ακίνητο αξίας €246.000, ενοικιάζεται για €675/μήνα (€8.100 ετησίως):
- Ετήσιο ενοίκιο ως % της WOZ: €8.100 ÷ €246.000 = 3,29%
- Leegwaarderatio από τον πίνακα: 90% (μεταξύ 3-4%)
- Φορολογητέα αξία: €246.000 × 90% = €221.400
- Τεκμαρτό εισόδημα: €221.400 × 6,17% = €13.660
Φόρος: €13.660 × 36% = €4.918 (πριν την αφαίρεση του αφορολόγητου)
Κατά συνέπεια, σύμφωνα με τα ανωτέρω το εισόδημα από ενοίκια δεν δηλώνονται ως εισόδημα και δεν επιβαρύνονται με τον κανονικό κλιμακωτό φόρο εισοδήματος.
Σημειώνετε ότι όταν άν ο ιδιοκτήτης παρέχει επιπρόσθετες υπηρεσίες πέραν της απλής μίσθωσης (π.χ. υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου: πρωινό, καμαριέρα, αλλαγή λευκών ειδών, τουριστικές υπηρεσίες), τότε η δραστηριότητα μπορεί να χαρακτηριστεί επιχειρηματική και τα έσοδα να θεωρηθούν επαγγελματικό εισόδημα (κουτί 1), οπότε φορολογούνται κανονικά ως εισόδημα (με κλίμακα έως ~49,5%). Ωστόσο, η απλή παροχή μιας επιπλωμένης κατοικίας με ενοίκιο δεν ενεργοποιεί από μόνη την επιχειρηματική δραστηριότητα.
Κύρια κατοικία και μερική μίσθωση
Η κύρια ιδιόκτητη κατοικία του φορολογούμενου ανήκει στο Κουτί 1 (Box 1), αλλά τα ενοίκια από αυτήν συνήθως δεν φορολογούνται.
Αν ένας ιδιοκτήτης νοικιάσει μερικώς την κύρια κατοικία του (π.χ. ένα δωμάτιο σε φοιτητή) μακροχρόνια, υπάρχει η απαλλαγή ενοικίου δωματίου (kamerverhuurvrijstelling). Η απαλλαγή αυτή ισχύει αν πληρούνται τα εξής στοιχεία σωρευτικά * (δείτε παρακάτω στα κίνητρα):
(α) ο ενοικιαστής συγκατοικεί και είναι επίσημα εγγεγραμμένος στην ίδια διεύθυνση καθ’ όλη τη διάρκεια,
(β) το ενοικιαζόμενο μέρος δεν είναι ανεξάρτητη πλήρης κατοικία (δεν έχει δική του είσοδο/κουζίνα/μπάνιο),
(γ) η μίσθωση είναι μακροχρόνια (π.χ. σε φοιτητή) και
(δ) το σύνολο των ενοικίων δεν υπερβαίνει ένα όριο (~€5.998 για το 2024 και 6.324€ για το 2025).
Αν ισχύουν αυτά, ο ιδιοκτήτης δεν δηλώνει καθόλου το ενοίκιο και η κατοικία παραμένει εξ’ ολοκλήρου ως κύρια στο κουτί 1 (δηλώνεται μόνο το τεκμαρτό εισόδημα ιδιοκατοίκησης – eigenwoningforfait – και παραμένει έκπτωτοι όλοι οι τόκοι στεγαστικού).
Εάν δεν πληρούνται οι όροι (π.χ. υψηλότερο ενοίκιο), τότε το ποσοστό της κατοικίας που μισθώθηκε μεταφέρεται στο κουτί 3: ο ιδιοκτήτης δηλώνει στο Box 3 ένα μέρος της αξίας του σπιτιού και του δανείου αντίστοιχο με το ποσοστό που ενοικιάστηκε. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι και πάλι δεν φορολογείται απευθείας το ενοίκιο, αλλά υπάρχει έμμεση επίπτωση: μειώνεται η αξία στο κουτί 1 (μικρότερο eigenwoningforfait και μικρότερη έκπτωση τόκων) και δημιουργείται μια περιουσιακή θέση στο κουτί 3.
Για προσωρινό εισόδημα από ενοίκια στο Box 1, όταν ο φορολογούμενος ενοικιά μέρος της κατοικίας του, μπορεί να αφαιρέσει, υπηρεσίες καθαρισμού, κόστος υπηρεσιών κοινής ωφέλειας που αναλογεί στους ενοικιαστές, αμοιβές μεσιτών, και άλλα άμεσα έξοδα ενοικίασης.
Κίνητρα
Η Ολλανδία προσφέρει την "Kamerverhuurvrijstelling", μια απαλλαγή από τον φόρο για το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση μέρους της κύριας κατοικίας, όπως ένα δωμάτιο.
Για να ισχύει η απαλλαγή, το δωμάτιο που εκμισθώνεται πρέπει να αποτελεί μέρος της κύριας κατοικίας και όχι αυτοτελή κατοικία. Τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο ενοικιαστής πρέπει να είναι εγγεγραμμένοι στον δήμο στη διεύθυνση της κατοικίας για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Το συνολικό εισόδημα από ενοίκια, συμπεριλαμβανομένων τυχόν επιπλέον χρεώσεων για ενέργεια ή χρήση πλυντηρίου, δεν πρέπει να υπερβαίνει ένα συγκεκριμένο όριο. Το ανώτατο όριο για το συνολικό εισόδημα από ενοίκια για την απαλλαγή είναι 5.998€ για το 2024 και 6.324€ για το 2025.
Αυτό το κίνητρο στοχεύει στην αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος (κύριες κατοικίες) για την παροχή προσιτής στέγασης, ενθαρρύνοντας την "κοινή χρήση" κατοικιών. Το γεγονός ότι η απαλλαγή αφορά την εκμίσθωση μέρους της κύριας κατοικίας υποδηλώνει μια πολιτική που ενθαρρύνει τους πολίτες να συμβάλουν στην επίλυση της στεγαστικής κρίσης προσφέροντας διαθέσιμο χώρο στο σπίτι τους, συχνά σε φοιτητές ή νεαρά άτομα, με αντάλλαγμα ένα αφορολόγητο εισόδημα. Η απλότητα της διαδικασίας, καθώς δεν απαιτείται δήλωση του εισοδήματος από ενοίκια εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, μειώνει το διοικητικό βάρος για τους ιδιοκτήτες, καθιστώντας το κίνητρο πιο ελκυστικό και προσβάσιμο.
Βραχυχρόνια μίσθωση
Εάν ένας ιδιοκτήτης εκμισθώσει προσωρινά την κύρια κατοικία του (π.χ. μέσω Airbnb κατά τις διακοπές του), τότε αυτό θεωρείται ειδική περίπτωση: τα έσοδα δηλώνονται στη φορολογική δήλωση και το ολλανδικό Δημόσιο φορολογεί μόνο το 70% των καθαρών εσόδων ως εισόδημα του Βox 1 (Ισχύει το άρθρο 3.113 του Wet IB 2001 για "tijdelijke verhuur" - προσωρινή ενοικίαση).
Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης θα αφαιρέσει από τα ενοίκια τα άμεσα έξοδα που έκανε για την ενοικίαση (λογαριασμοί κοινής ωφέλειας που πλήρωσε ο φιλοξενούμενος, καθαρισμός, κ.λπ.) και επί του υπολοίπου ποσού, το 70% θεωρείται φορολογητέο εισόδημα (υυσιαστικά, ένα 30% των βραχυχρόνιων ενοικίων της κύριας κατοικίας παραμένει αφορολόγητο, ως αναγνώριση ότι η κατοικία ήδη φορολογείται τεκμαρτά και ότι υπάρχουν σχετικές δαπάνες).
Αυτό το ποσό προστίθεται στα λοιπά εισοδήματα Βox 1 (μισθοί κλπ) και φορολογείται με την κανονική κλίμακα φορολογίας εισοδήματος.
| Φορολογική Κλίμακα | Εισόδημα (€) | Συντελεστής (%) |
|---|---|---|
| 1η | έως €38.441 | 35,82% |
| 2η | €38.441 – €76.817 | 37,48% |
| 3η | πάνω από €76.817 | 49,50% |
Για φορολογούμενους που έχουν φτάσει την ηλικία συνταξιοδότησης (AOW) το 2025:
| Φορολογική Κλίμακα | Εισόδημα (€) | Συντελεστής (%) |
|---|---|---|
| 1η | έως €38.441 | 17,92% |
| 2η | €38.441 – €76.817 | 37,48% |
| 3η | πάνω από €76.817 | 49,50% |
Αν μαζί με τη βραχυχρόνια μίσθωση παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες (π.χ. πρωινό, καθημερινή καθαριότητα, ξενάγηση), η εφορία μπορεί να κρίνει ότι δεν πρόκειται απλώς για προσωρινή μίσθωση κατοικίας αλλά για παροχή υπηρεσιών.
Σε αυτήν την περίπτωση παύει η μερική απαλλαγή και όλο το εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται φορολογητέο ως επαγγελματικό (Box 1).
Αντίθετα, όταν η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά ένα δεύτερο ακίνητο/εξοχικό, αυτό αντιμετωπίζεται όπως η μακροχρόνια μίσθωση: τα έσοδα δεν φορολογούνται άμεσα (κουτί 3).
Το ακίνητο δηλώνεται στο Box 3 και δεν έχει σημασία αν τα μισθώματα είναι από τουρίστες ή μόνιμους ενοίκους, αρκεί να μην παρέχονται υπηρεσίες.
Σύμφωνα με την ολλανδική φορολογική αρχή, αν κάποιος εκμισθώνει π.χ. το εξοχικό του σε τουρίστες, δεν χρειάζεται να δηλώσει τα εισπραττόμενα ενοίκια – δηλώνει μόνο την αξία του ακινήτου στο κουτί 3 (Box 3). Μόνο εάν οργανώσει πρόσθετες υπηρεσίες ή αν η δραστηριότητα λάβει επαγγελματική μορφή θα μετατραπεί σε εισόδημα κουτιού 1.
Σημαντικό: Η Ολλανδία ΔΕΝ έχει συγκεκριμένα όρια ημερών (π.χ. 30 ημέρες) για τον χαρακτηρισμό του εισοδήματος ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, σε αντίθεση με άλλες χώρες.
Επιπλέον επιβάρυνση για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Τουριστικός/Φόρος διαμονής(toeristenbelasting).
Οι συντελεστές και οι μέθοδοι υπολογισμού του τέλους διαμονής ποικίλλουν σημαντικά μεταξύ των δήμων. Οι περισσότεροι χρεώνουν ένα πάγιο ποσό ανά άτομο ανά διανυκτέρευση, ενώ άλλοι, όπως το Άμστερνταμ, επιβάλλουν ένα ποσοστό της τιμής διανυκτέρευσης. Συγκεκριμένα παραδείγματα περιλαμβάνουν: το Άμστερνταμ χρεώνει 12,5% της τιμής καταχώρισης, συμπεριλαμβανομένου τυχόν τέλους καθαρισμού · το Χάρλεμ χρεώνει 6 € ανά άτομο ανά διανυκτέρευση για ξενοδοχεία και βραχυχρόνιες μισθώσεις · και το Ρότερνταμ επιβάλλει 6,5% της τιμής καταχώρισης, συμπεριλαμβανομένων των τελών καθαρισμού. Το Ouder-Amstel σημειώνεται ότι έχει τον υψηλότερο πάγιο συντελεστή στα 9,50 € ανά άτομο ανά διανυκτέρευση
Ενδεικτικά :
| Δήμος | Συντελεστής τουριστικού φόρου (2024) |
|---|---|
| Άμστερνταμ | 12,5% της τιμής ενοικίασης χωρίς ΦΠΑ |
| Ρότερνταμ | 6,5% της τιμής ενοικίασης συμπεριλαμβανομένων των τελών καθαρισμού |
| Χάγη | €6,20 ανά άτομο ανά διανυκτέρευση (ξενοδοχεία/STR) |
| Χάαρλεμ | €6,00 ανά άτομο ανά διανυκτέρευση (ξενοδοχεία/STR) |
Συνοπτικά σε πίνακες ο διαφορετικό τρόπος που αντιμετωπίζεται το εισόδημα απο ενοίκια και οι δαπάνες που εκπίπτουν
Φορολογική μεταχείριση εισοδήματος
| Τύπος ενοικίασης | Φορολογική μεταχείριση | Φορολογικό Box | Σημειώσεις |
|---|---|---|---|
| Μακροχρόνια ενοικίαση δευτερεύουσας κατοικίας | Φορολογείται βάσει αξίας ακινήτου, όχι εισοδήματος ενοικίασης | Box 3 | Το χρέος ενυπόθηκου δανείου μπορεί να αφαιρεθεί από την αξία του περιουσιακού στοιχείου |
| Μακροχρόνια ενοικίαση κύριας κατοικίας | Το 70% του εισοδήματος από ενοίκια είναι φορολογητέο | Box 1 | Ισχύει μόνο όταν ενοικιάζετε προσωρινά την κύρια κατοικία σας |
| Βραχυχρόνια ενοικίαση διακοπών κύριας κατοικίας | Το 70% του εισοδήματος από ενοίκια είναι φορολογητέο | Box 1 | Μπορεί να ισχύουν ξεχωριστοί κανόνες απαλλαγής για ενοικίαση δωματίου |
| Επαγγελματική βραχυχρόνια ενοικίαση | Μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματικό εισόδημα αν παρέχονται υπηρεσίες | Box 1 | Μπορεί να περιλαμβάνει φορολογικούς συντελεστές έως 49,5% στα κέρδη |
| Κανονική βραχυχρόνια ενοικίαση (χωρίς υπηρεσίες) | Φορολογείται βάσει αξίας ακινήτου | Box 3 | Ίδια μεταχείριση με τη μακροχρόνια ενοικίαση |
Η μεταχείριση ΦΠΑ διαφέρει σημαντικά μεταξύ μακροχρόνιας και βραχυχρόνιας ενοικίασης:
| Τύπος ενοικίασης | Συντελεστής ΦΠΑ | Ανάκτηση ΦΠΑ | Σημειώσεις |
|---|---|---|---|
| Μακροχρόνια οικιστική ενοικίαση (>6 μήνες) | Απαλλαγή από ΦΠΑ | Όχι ανάκτηση ΦΠΑ | Ισχύει η τυπική απαλλαγή |
| Μακροχρόνια εμπορική ενοικίαση | Απαλλαγή από ΦΠΑ εξ ορισμού | Όχι ανάκτηση ΦΠΑ εξ ορισμού | Είναι δυνατή η επιλογή για φορολογητέα ενοικίαση αν ο ενοικιαστής ανακτά ≥90% του ΦΠΑ |
| Βραχυχρόνια ενοικίαση διακοπών (<6 μήνες) | 9% (αυξάνεται σε 21% το 2026) | Είναι δυνατή η ανάκτηση ΦΠΑ | Θεωρείται υπηρεσία στέγασης, όχι ενοικίαση ακινήτου |
| Βραχυχρόνια εμπορική ενοικίαση | 21% | Είναι δυνατή η ανάκτηση ΦΠΑ | Θεωρείται υπηρεσία, όχι ενοικίαση ακινήτου |
Σημαντική επερχόμενη αλλαγή: Ο συντελεστής ΦΠΑ για βραχυχρόνιες μισθώσεις (συμπεριλαμβανομένων των ενοικιάσεων διακοπών) θα αυξηθεί από 9% σε 21% το 2026 όπως ανακοινώθηκε στο Ολλανδικό Φορολογικό Σχέδιο 2025.
Νομοθετικό πλαίσιο
Το φορολογικό σύστημα ακινήτων στην Ολλανδία διέπεται από διάφορους νόμους:
Βασικέ ςνομοθεσίες :
- Wet op de inkomstenbelasting 2001 (Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος του 2001): Ο θεμελιώδης νόμος που διέπει τη φορολογία προσωπικού εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένου του συστήματος Box.
-- Κεφάλαιο 5: Heffingsgrondslag bij sparen en beleggen (Φορολογική βάση για αποταμιεύσεις και επενδύσεις)
-- Άρθρο 5.1: Ορίζει τη φορολογική βάση για το Box 3 (εισόδημα από αποταμιεύσεις και επενδύσεις)
-- Άρθρο 5.2: Καθορίζει τον τρόπο υπολογισμού του τεκμαρτού εισοδήματος από επενδύσεις
-- Άρθρο 5.3: Ορίζει τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στα φορολογητέα περιουσιακά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων που δεν αποτελούν κύρια κατοικία
-- Άρθρο 5.20: Καθορίζει τον τρόπο αποτίμησης ακινήτων που εκμισθώνονται (βάσει της αξίας WOZ)
- Wet Waardering Onroerende Zaken (Νόμος περί Αξιολόγησης Ακίνητης Περιουσίας): Γνωστός ως "Wet WOZ", τέθηκε σε ισχύ το 1995 και διέπει τον τρόπο αξιολόγησης των ακινήτων για φορολογικούς σκοπούς.
- Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος Νομικών Προσώπων του 1969): Ρυθμίζει τη φορολογία των εταιρικών οντοτήτων, συμπεριλαμβανομένων όσων κατέχουν ακίνητα.
-- Το Άρθρο 2 - ορίζει τα υποκείμενα του φόρου (συμπεριλαμβανομένων των BV και NV)
-- Το Άρθρο 10 - καθορίζει μη εκπιπτόμενες δαπάνες
-- Το Άρθρο 10a - περιορισμοί στην έκπτωση τόκων για ενδοομιλικές συναλλαγές
-- Το Άρθρο 15 - διατάξεις για φορολογική ενοποίηση (fiscale eenheid)
-- Το Άρθρο 28 - καθεστώς FBI (Fiscale Beleggingsinstelling)
- Wet op de omzetbelasting 1968 (Νόμος περί ΦΠΑ του 1968): Διέπει την μεταχείριση ΦΠΑ των συναλλαγών ακινήτων. Τα νέα ακίνητα γενικά υπόκεινται σε ΦΠΑ 21%, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης.
- Wet belastingen van rechtsverkeer (Νόμος περί Φόρων Νομικών Συναλλαγών): Περιέχει διατάξεις για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων.
Πηγές
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen_en_aanmerkelijk_belang/vermogen/wat_zijn_uw_bezittingen_en_schulden/uw_bezittingen/overige_onroerende_zaken/waarde_verhuurde_woning_als_overige_onroerende_zaak/tabellen_waarde_verhuurde_of_verpachte_woning/tabellen_waarde_verhuurde_of_verpachte_woning
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/home/home
https://wetten.overheid.nl/BWBR0012066/2025-01-01
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/werk_en_inkomen/interneteconomie/ik-verhuur-mijn-huis/verhuur-2e-woning
https://www.belastingdienst.nl/bibliotheek/handboeken/html/boeken/FISIN2021/fiscale_informatie_2021-eigen_woning_en_restschuld_vroegere.html
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/woning/content/woning-verhuren
https://wetten.overheid.nl/BWBR0011353/
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/werk_en_inkomen/interneteconomie/ik-verhuur-mijn-huis/tijdelijk-verhuur-eigen-woning
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/werk_en_inkomen/interneteconomie/ik-verhuur-mijn-huis/verhuur-2e-woning
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen-woning/u-hebt-een-woning/kamerverhuurvrijstelling
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/winst/vennootschapsbelasting/veranderingen-vennootschapsbelasting-2024/tarief-2024:contentReference[oaicite:128]{index=128}
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/woning/content/belasting-eigen-woning
https://www.government.nl/topics/taxation-and-businesses/corporation-tax
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/vermogen_en_aanmerkelijk_belang/vermogen/belasting_betalen_over_uw_vermogen/
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/belastingplan/belastingwijzigingen-voor-ons-allemaal/box-3
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/winst/vennootschapsbelasting/belastbare_winst/fiscale_beleggingsinstelling/fiscale_beleggingsinstelling
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/btw/onroerende_zaken/verhuur_onroerende_zaak/
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/belastingplan/belastingwijzigingen-voor-ondernemers/fbi-regime
https://wetten.overheid.nl/BWBR0002227/
https://www.government.nl/topics/taxation-and-businesses/documents/publications/2022/03/01/tourism-tax-rates-per-municipality
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/tijdelijk_verhuren/tijdelijke_verhuur_hoofdverblijf/
✔ Πολωνία
Μακροχρόνια Μίσθωση Κατοικιών
Από το 2023, η Πολωνία έχει απλοποιήσει δραστικά το καθεστώς φορολόγησης για ιδιώτες εκμισθωτές. Πλέον, η μόνη διαθέσιμη μέθοδος φορολόγησης του εισοδήματος από ιδιωτικές μισθώσεις (εκτός επιχειρηματικής δραστηριότητας) είναι ο κατ’ αποκοπήν φόρος επί των ακαθάριστων εσόδων (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych). Αυτό προβλέπετε στο άρθρο 6 παράγραφος 1α του Νόμου περί κατ' αποκοπή φορολόγησης εισοδήματος από ορισμένα έσοδα που λαμβάνουν φυσικά πρόσωπα.
Συντελεστές φορολογίας για το 2025 - Φόρος κατ' αποκοπή (ryczałt):
- 8,5% για εισόδημα έως 100.000 PLN ετησίως
- 12,5% για εισόδημα άνω των 100.000 PLN ετησίως
- Για έγγαμα ζευγάρια: όριο 200.000 PLN (αντί 100.000 PLN) με κοινή περιουσία
Ο φόρος υπολογίζεται και καταβάλλεται μηνιαίως ή τριμηνιαίως (με επιλογή τριμηνιαίας καταβολής αν πληρούνται οι προϋποθέσεις τζίρου) έως τις 20 του επόμενου μήνα.
Μέχρι τις 20 Ιανουαρίου του επόμενου έτους καταβάλλεται η τελευταία δόση (Δεκεμβρίου/δ’ τριμήνου). Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει ετήσια δήλωση PIT-28 για να συνοψίσει τα έσοδα από μισθώματα.
Εκπτωση δαπανών
Στο σύστημα κατ' αποκοπή (ryczałt) φόρου ο ιδιοκτήτης πληρώνει φόρο ως ποσοστό επί των εισπραχθέντων ενοικίων, χωρίς δικαίωμα έκπτωσης δαπανών (καμία αφαίρεση εξόδων συντήρησης, αποσβέσεων, κ.λπ.).
Ενοείτε ότι με τον κατ' αποκοπή φόρο, το εισόδημα από ενοικιάσεις φορολογείται ξεχωριστά με τον σταθερό συντελεστή, ανεξάρτητα από άλλα εισοδήματα και ΔΕΝ προστίθεται στα υπόλοιπα εισοδήματα.
Παράδειγμα :
Για εισόδημα από ενοίκια 90.000 zł, ο φόρος είναι 8,5% = 7.650 zł. Για εισόδημα 150.000 zł, ο φόρος είναι 8,5% στα πρώτα 100k (8.500 zł) + 12,5% στα υπόλοιπα 50k (6.250 zł) = 14.750 zł.
Βραχυχρόνια Μίσθωση (Airbnb)
Δεν υπάρχει ξεχωριστός φορολογικός συντελεστής για τη βραχυχρόνια μίσθωση· ισχύει η ίδια αντιμετώπιση με την μακροχρόνια. Δηλαδή, ένας ιδιώτης που νοικιάζει το διαμέρισμά του σε τουρίστες θα πληρώσει επίσης 8,5%–12,5% επί των εσόδων.
Η πολωνική νομοθεσία θεωρεί εισόδημα από μίσθωση (κατηγορία “najmu prywatnego”) τόσο τις συμβατικές ενοικιάσεις όσο και την περιστασιακή μίσθωση σε ταξιδιώτες, εφόσον δεν πρόκειται για οργανωμένη επιχειρηματική δραστηριότητα.
Εάν ο ιδιοκτήτης προσφέρει πρόσθετες υπηρεσίες ή έχει πολυάριθμα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, η εφορία μπορεί να κρίνει ότι ασκεί οικονομική δραστηριότητα (działalność gospodarcza) και όχι «ιδιωτική μίσθωση».
Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να εγγραφεί ως επιχειρηματίας και να φορολογηθεί βάσει των γενικών κανόνων επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Ωστόσο, αν το μόνο που κάνει είναι να εκμισθώνει το ιδιόκτητο ακίνητό του σε διάφορους επισκέπτες χωρίς παροχή άλλων υπηρεσιών, μπορεί να παραμείνει στο απλοποιημένο καθεστώς.
Σημειώνεται ότι αν ο μισθωτής είναι αλλοδαπός ή αν τα ενοίκια εισπράττονται μέσω πλατφορμών, ο ιδιοκτήτης παραμένει υπόχρεος ο ίδιος να αποδώσει τον φόρο – δεν υπάρχει έννοια παρακράτησης στην πηγή για τα ενοίκια (εκτός εάν καταβάλλονται από νομικά πρόσωπα).
Επιπλέον, δεν υπάρχει αφορολόγητο όριο – φορολογείται από το πρώτο złoty. Η αλλαγή του 2023 (Νέο Ład) κατάργησε και την προηγούμενη δυνατότητα επιλογής φορολόγησης με την κλίμακα PIT και έκπτωσης πραγματικών δαπανών – πλέον ο ryczałt είναι υποχρεωτικός.
Επιπλέον επιβάρυνση για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Τοπικό Τέλος (Opłata miejscowa) και Τέλος Θερμαλισμού (Opłata uzdrowiskowa)
Αυτά τα τέλη ρυθμίζονται από το Κεφάλαιο 6 του Νόμου της 12ης Ιανουαρίου 1991, περί Τοπικών Φόρων και Τελών (Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, Dz.U.2023.70).
- Opłata miejscowa (Τοπικό Τέλος): Εισπράττεται από φυσικά πρόσωπα που διαμένουν προσωρινά για ψυχαγωγικούς, υγειονομικούς ή τουριστικούς σκοπούς σε περιοχές με ευνοϊκές κλιματολογικές συνθήκες ή αξίες τοπίου.
- Opłata uzdrowiskowa (Τέλος Θερμαλισμού): Ένας ειδικός τύπος τοπικού τέλους που εισπράττεται σε καθορισμένες περιοχές θερμαλιστικών λουτρών.
Οι ακριβείς ημερήσιοι συντελεστές, οι απαλλαγές, οι όροι πληρωμής και οι μέθοδοι είσπραξης καθορίζονται από τα τοπικά συμβούλια (Rady narodowe stopnia podstawowego) των αντίστοιχων δήμων (gminy). Το 2022, τα ανώτατα ημερήσια όρια ήταν 3,52 PLN σε περιοχές προστασίας θερμαλιστικών λουτρών και 2,50 PLN σε άλλες περιοχές όπου εισπράττεται το τοπικό τέλος. Αυτά τα όρια υπόκεινται σε ετήσιες προσαρμογές.
Απαλλαγές: Ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένες απαλλαγές από αυτά τα τέλη, όπως για διπλωματικό προσωπικό, άτομα που διαμένουν σε νοσοκομεία, τυφλούς και τους οδηγούς τους, καθώς και φορολογούμενους ακινήτων που διαθέτουν εξοχικές κατοικίες στην περιοχή.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι το τοπικό τέλος (Opłata miejscowa) δεν υπόκειται σε ΦΠΑ λόγω του δημόσιου χαρακτήρα του και, ως εκ τούτου, δεν απαιτείται καταχώριση σε ταμειακή μηχανή. Η είσπραξη αυτών των τελών μπορεί να γίνεται από το τοπικό συμβούλιο, το οποίο μπορεί να ορίσει συγκεκριμένους εισπράκτορες (inkasentów). Αυτό υποδηλώνει ότι οι φορείς βραχυχρόνιας μίσθωσης ενδέχεται να είναι υπεύθυνοι για την είσπραξη αυτών των τελών από τους επισκέπτες τους και την απόδοσή τους στον δήμο.
Αυτά τα τέλη δεν είναι ομοιόμορφα σε εθνικό επίπεδο. Η εξουσία που παρέχεται στα τοπικά συμβούλια σημαίνει ότι οι ακριβείς συντελεστές, οι απαλλαγές και οι διαδικασίες είσπραξης για αυτά τα τέλη θα διαφέρουν σημαντικά από δήμο σε δήμο. Ένας ιδιοκτήτης που δραστηριοποιείται σε πολλές τοποθεσίες θα πρέπει να ελέγχει τις τοπικές διατάξεις για κάθε μία. Αν και οι πληροφορίες δεν αναφέρουν ρητά ποιος εισπράττει αυτά τα τέλη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το γενικό πλαίσιο τέτοιων τελών (π.χ., τουριστικός φόρος) υποδηλώνει ότι ο πάροχος καταλύματος (ιδιοκτήτης/διαχειριστής) είναι συχνά υπεύθυνος για την είσπραξή τους από τους επισκέπτες και την απόδοσή τους στον δήμο. Η ρητή αναφορά ότι το «Opłata miejscowa» δεν υπόκειται σε ΦΠΑ είναι μια σημαντική λεπτομέρεια για τη λογιστική και την τιμολόγηση. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες πρέπει να διεξάγουν δέουσα επιμέλεια σε τοπικό επίπεδο για να κατανοήσουν όλα τα ισχύοντα τοπικά τέλη. Η απλή προσήλωση στους εθνικούς φορολογικούς νόμους δεν θα είναι επαρκής, προσθέτοντας ένα ακόμη επίπεδο πολυπλοκότητας και διοικητικής επιβάρυνσης, ειδικά για φορείς με ακίνητα σε διαφορετικούς δήμους.
Νομοθετικό πλαίσιο και κανονισμοί
Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych)
-Άρθρο 9α - Καθορίζει τις κατηγορίες εισοδημάτων, συμπεριλαμβανομένων των εισοδημάτων από ενοικιάσεις
-Άρθρο 10 - Περιγράφει τις πηγές εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένων των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία
- Άρθρο 12 - Καθορίζει τι συνιστά εισόδημα από ενοικίαση
-Άρθρο 22c - Καθορίζει τους κανόνες για την απόσβεση των ακινήτων
-Άρθρο 44 - Αναφέρεται στην επιλογή του κατ' αποκοπή φόρου
Νόμος περί Κατ' αποκοπή Φόρου (Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym):
- Άρθρο 2 - Καθορίζει τις κατηγορίες φορολογουμένων που μπορούν να επιλέξουν τον κατ' αποκοπή φόρο
- Άρθρο 6 παράγραφος 1α του Νόμου περί κατ' αποκοπή φορολόγησης εισοδήματος από ορισμένα έσοδα που λαμβάνουν φυσικά πρόσωπα
- Άρθρο 12 - Καθορίζει τους συντελεστές για διάφορα είδη εισοδημάτων, συμπεριλαμβανομένου του 8,5% και 12,5% για ενοικιάσεις
Διευκρινιστικές εγκύκλιοι
Το Υπουργείο Οικονομικών της Πολωνίας έχει εκδώσει διάφορες εγκυκλίους για τη διευκρίνιση της φορολόγησης εισοδημάτων από ενοικιάσεις:
- Εγκύκλιος 0113-KDIPT2-1.4011.702.2018.1.DW - Διευκρινίζει πότε η ενοικίαση θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και πότε ιδιωτική δραστηριότητα
- Εγκύκλιος 0115-KDIT3.4011.402.2019.2.DP - Αναφέρεται στη φορολόγηση εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις
Πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές
- Φορολογική Μεταρρύθμιση 2023 - Τροποποίησε τους φορολογικούς συντελεστές και τις φορολογικές κλίμακες για τα φυσικά πρόσωπα
- Τροποποίηση του Νόμου περί Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (2022) - Εισήγαγε νέες διατάξεις για τη φορολόγηση εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις
- Τροποποίηση του Νόμου περί Φόρου Εισοδήματος Νομικών Προσώπων (2024) - Τροποποίησε τις διατάξεις σχετικά με τις εταιρείες επενδύσεων ακινήτων (REITs)
Πηγές
https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany
https://www.podatki.gov.pl/en/residents/personal-income-tax-rates/
https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenia-roczne-pit/
https://www.gov.pl/web/finanse/objasnienia-podatkowe-z-14-lutego-2020-r-dotyczace-kwalifikacji-do-zrodla-przychodow-oraz-zasad-opodatkowania-przychodow-z-najmu-dzierzawy-i-innych-umow-o-podobnym-charakterze
https://www.podatki.gov.pl/pit/wyjasnienia-pit/najem/
https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/03191
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19910800350
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19920210086
https://www.kis.gov.pl/interpretacje-podatkowe
https://www.pwc.pl/pl/pdf-nf/2023/pwc-przewodnik-podatkowy-2023-pl.pdf
https://mf-arch2.mf.gov.pl/documents/764034/6145258/Objasnienia+podatkowe+najem.pdf
✔ Πορτογαλία
Μακροχρόνια Μίσθωση Κατοικιών (Arrendamento Habitacional) (Κατηγορία F)
1. Α μέθοδος φορολογησης με ειδικούς συντελεστές (προεπιλεγμένη)
Στην Πορτογαλία, η φορολόγηση εισοδήματος από ενοικιάσεις ακινήτων διέπεται από ένα πολύπλοκο σύστημα που διαχωρίζει σαφώς τις μακροχρόνιες από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με διαφορετικά καθεστώτα. Ο νόμος "Mais Habitação" του 2023 εισήγαγε σημαντικές αλλαγές, μειώνοντας τους συντελεστές για μακροχρόνιες μισθώσεις από 28% σε 25% και προσφέροντας ουσιαστικά φορολογικά κίνητρα για συμβάσεις μεγαλύτερης διάρκειας.
Τα εισοδήματα από ενοίκια εντάσσονται στην Κατηγορία F (Rendimentos Prediais) του πορτογαλικού φόρου εισοδήματος IRS, σύμφωνα με το άρθρο 8° του Φορολογικού Κώδικα (Código do IRS, Decreto-Lei 442-A/88) και Φορολογούνται, κατά κανόνα, αυτοτελώς με σταθερό συντελεστή 25% επί του καθαρού εισοδήματος.
Ο συντελεστής αυτός μειώθηκε πρόσφατα (προ του 2023 ήταν 28%) στο πλαίσιο του προγράμματος “Mais Habitação” (Ν.56/2023). Ο φόρος αυτός είναι αυτοτελής (flat) και το εισόδημα δεν προστίθεται στα λοιπά εισοδήματα – τα μισθώματα φορολογούνται ξεχωριστά εκτός κλίμακας. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται στο 90% του φορολογητέου εισοδήματος, καθώς ισχύει ένας "συντελεστής βοήθειας" 0,9.
Εκπιπτόμενες δαπάνες (Άρθρο 41° Código do IRS)
Ο υπολογισμός του φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια γίνεται αφαιρώντας από τα εισπραχθέντα μισθώματα μόνο συγκεκρίμενες εκπιπτώμενες δαπάνες: Συντήρηση και επισκευές του ακινήτου, κοινόχρηστα (για διαμερίσματα) , δημοτικός φόρος ακινήτων (IMI), ασφάλιστρα (ιδίως εγγυητική ασφάλιση ενοικίων), ενεργειακά πιστοποιητικά, προπαρασκευαστικές δαπάνες (έξοδα συντήρησης έως 24 μήνες πριν την ενοικίαση).
Δεν εκπίπτουν οι τόκοι ενυπόθηκου δανείου, ούτε η αποσβέση του ακινήτου, καθώς και έξοδα επίπλωσης και διακόσμησης.
Συνεπώς καθαρό εισόδημα = μισθώματα - επιτρεπόμενες δαπάνες. Στη συνέχεια εφαρμόζεται ο συντελεστής 25% (μειωμένος ανάλογα δείτε από κάτω). Αφορολόγητο όριο δεν υπάρχει – ακόμα και ένα μικρό ποσό φορολογείται.
Κίνητρα για μακροχρόνια συμβόλαια
Η Πορτογαλία έχει θεσπίσει μειώσεις φόρου για συμβόλαια μεγάλης διάρκειας, ώστε να ενθαρρύνει τη σταθερή ενοικίαση. Συγκεκριμένα η κλιμακωτή μείωση του φορολογικού συντελεστή ανάλογα με τη διάρκεια της μίσθωσης.
Η νομική βάση για αυτές τις μειώσεις περιλαμβάνει τον Código do IRS (Νόμος περί Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων) και τον Decreto-Lei n.º 38/2023.28 Επιπλέον, η Lei n.º 45-A/2024, de 31 de dezembro (Νόμος 45-Α/2024, της 31ης Δεκεμβρίου) εγκρίνει τον Κρατικό Προϋπολογισμό για το 2025, ο οποίος περιλαμβάνει σχετικές διατάξεις.32 Η Αρχή Φορολογίας και Τελωνείων (Autoridade Tributária e Aduaneira) και η Επίσημη Εφημερίδα (Diário da República) αποτελούν τις κύριες πηγές πληροφοριών.
Συντελεστές φορολογίας 2025 (Άρθρο 72° Código do IRS)
Βασικός συντελεστής: 25% (για συμβόλαια έως 5 έτη)
Μειωμένοι συντελεστές βάσει διάρκειας:
- 5-10 έτη: 15%
- 10-20 έτη: 10%
- 20+ έτη: 5%
Πρόσθετη μείωση (από 2024) : Επιπλέον 5% για νέα συμβόλαια με ενοίκιο τουλάχιστον 5% χαμηλότερο από το προηγούμενο
Αυτές οι μειώσεις ισχύουν μόνο για μισθώσεις κύριας κατοικίας (habitação permanente) του ενοικιαστή και δεν εφαρμόζονται σε συμβάσεις που υπογράφηκαν μετά την 1/1/2024 με υπερβολικό μίσθωμα (άνω +50% του μέσου, βάσει πρόσφατης αλλαγής). Αν μια σύμβαση λήξει πρόωρα με υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη (ή με κοινή συναίνεση στο vitalício), ο ιδιοκτήτης χάνει αναδρομικά το δικαίωμα στη μείωση και οφείλει να καταβάλει τη διαφορά φόρου που “γλύτωσε” τα προηγούμενα έτη. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει στο Portal das Finanças ότι έχει σύμβαση μακράς διάρκειας, καθώς και να ενημερώσει αν αυτή λήξει νωρίτερα, για να εφαρμοστούν οι σωστοί συντελεστές.
2. Β μέθοδος Φορολόγησης - Προαιρετική συνένωση (englobamento) με λοιπά εισοδήματα για προοδευτική φορολόγηση
Εναλλακτικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει προοδευτική φορολόγηση (englobamento), δηλαδή να συμπεριλάβει τα ενοίκια στη γενική κλίμακα μαζί με μισθούς κλπ., οπότε θα ισχύσουν οι συντελεστές 14,5% έως 48% προσαυξημένοι με εισφορά αλληλεγγύης για υψηλά εισοδήματα.
Αυτό συμφέρει μόνο εάν ο φορολογούμενος έχει πολύ χαμηλό εισόδημα συνολικά, διότι διαφορετικά ο αυτοτελής 25% είναι χαμηλότερος από τους συντελεστές της κλίμακας εισοδήματος
| Εισόδημα (€) | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| Έως 8.059 | 13% |
| 8.059 – 12.160 | 16,5% |
| 12.160 – 17.233 | 22% |
| 17.233 – 22.306 | 25% |
| 22.306 – 28.400 | 32% |
| 28.400 – 41.629 | 35,5% |
| 41.629 – 44.987 | 43,5% |
| 44.987 – 83.696 | 45% |
| Πάνω από 83.696 | 48% |
Πρόσθετη Εισφορά Αλληλεγγύης (Additional Solidarity Surcharge):
- 2,5% επί του φορολογητέου εισοδήματος που υπερβαίνει τα €80.000.
- 5% επί του φορολογητέου εισοδήματος που υπερβαίνει τα €250.000.
Βραχυχρόνια Μίσθωση (Alojamento Local – AL)
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (Alojamento Local) θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογούνται στην "Κατηγορία B".
Στην πράξη, σχεδόν όλοι οι ιδιοκτήτες που παρέχουν καταλύματα εγγράφονται ως ατομικοί επιχειρηματίες (ENI) με δραστηριότητα “εκμίσθωση επιπλωμένων καταλυμάτων για τουρίστες” (ΚΑΔ 55201).
Υπάρχουν δύο καθεστώτα :
1. Φορολογικά, εάν υπαχθούν στο απλοποιημένο καθεστώς (Regime simplificado) – που ισχύει αυτομάτως για ετήσια ακαθάριστα έσοδα έως €200.000 – μόνο ένα μέρος των ακαθάριστων εσόδων θεωρείται καθαρό κέρδος και φορολογείται. Συγκεκριμένα, για AL σε μορφή διαμερίσματος ή κατοικίας: το 35% των εσόδων φορολογείται (συντελεστής «δραστηριότητας» 0,35) και το υπόλοιπο 65% θεωρείται κατ’ αποκοπήν κόστος.
Εξαίρεση: Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει οριστεί ως «ζώνη πίεσης/περιορισμού AL» (zonas de contenção, π.χ. ιστορικά κέντρα Λισαβόνας, Πόρτο), τότε ισχύει υψηλότερος συντελεστής: 50% των εσόδων φορολογείται (συντελεστής 0,50).
Οι ζώνες αυτές καθορίστηκαν από το 2020 (Ν.2/2020 και μεταγενέστερα δημοτικά διατάγματα) λόγω υπερσυγκέντρωσης AL.
Για άλλες μορφές AL: σε hostel/πανδοχείο, ο συντελεστής είναι 15% (δηλ. φορολογείται το 15% των εσόδων, 85% θεωρείται κόστος).
Το μέρος των εσόδων που θεωρείται καθαρό (π.χ. το 35%) θα προστεθεί στα λοιπά εισοδήματα του ατομικού επιχειρηματία και θα φορολογηθεί με την κλίμακα του IRS (με μέγιστο 48% προ εισφοράς).
2. Αν ο επιχειρηματίας το επιθυμεί [ή αν υπερβαίνει τα όρια (200.000 ευρώ)], μπορεί να επιλέξει το καθεστώς βιβλίων (contabilidade organizada) – τότε θα φορολογηθεί επί των πραγματικών καθαρών κερδών (έσοδα – έξοδα) με την κλίμακα.
Εκτός από τον φόρο εισοδήματος, ο επιχειρηματίας AL υπόκειται και σε ασφάλιση κοινωνική (συνεισφορά σε Segurança Social) ως αυτοαπασχολούμενος.
Υπάρχει απαλλαγή τον πρώτο χρόνο δραστηριότητας, αλλά από τον δεύτερο χρόνο καταβάλλει περίπου 21,4% επί του τεκμαρτού εισοδήματος που του υπολογίζει η αρχή.
Για μικρούς επιχειρηματίες μπορεί η SS να υπολογίζει βάση το 20% του τζίρου.
Επίσης, υπόκειται σε ΦΠΑ: η παροχή καταλύματος AL θεωρείται υπηρεσία διαμονής και υπάγεται σε ΦΠΑ 6% (ηπειρωτική Πορτογαλία) ή 5%/4% (περιφέρειες).
Ωστόσο, πολλοί μικροί επιχειρηματίες επιλέγουν την απαλλαγή μικρών επιχειρήσεων (Isenção Artigo 53) αν έχουν τζίρο <€13.500/έτος – έτσι δεν χρεώνουν ούτε αποδίδουν ΦΠΑ, αλλά και δεν εκπέουν ΦΠΑ εξόδων.
Τέλος, σημειώνεται ότι τα εισοδήματα από AL δηλώνονται ως κατηγορία B στην φορολογική δήλωση.
Αν κάποιος ιδιώτης εκμισθώνει τουριστικά χωρίς να κάνει έναρξη δραστηρίου (π.χ. περιστασιακά), τυπικά παραβιάζει τις κανονιστικές διατάξεις (απαιτείται άδεια AL από τον δήμο). Φορολογικά όμως, αν δήλωνε τα έσοδα αυτά θα έμπαιναν στην κατηγορία F, αλλά χωρίς δικαίωμα στην αυτοτελή φορολόγηση 25% (γιατί τα βραχυχρόνια δεν θεωρούνται “arrendamento habitacional” μόνιμης κατοικίας). Επομένως, πρακτικά όποιος μισθώνει βραχυχρόνια εγγράφεται ως AL (κατ.Β).
Σημείωση : Στην πράξη όμως το απλοποιημένο 0,35 είναι ευνοϊκό, διότι σημαίνει ότι φορολογείται μόνο το 35% του τζίρου, ενώ πολλές φορές το πραγματικό καθαρό κέρδος είναι μεγαλύτερο.
Επιπλέον επιβάρυνση για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Δημοτικοί φόροι διαμονής (Taxas Municipais Turísticas)
Πολλοί δήμοι στην Πορτογαλία επιβάλλουν δημοτικό φόρο διαμονής στους επισκέπτες που διανυκτερεύουν σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Alojamento Local) ή άλλα τουριστικά καταλύματα. Ο φόρος αυτός προβλέπεται από τον Νόμο 73/2013, άρθρο 20 και θεσπίζεται με δημοτικούς κανονισμούς
Για παράδειγμα:
Λισαβόνα (Lisboa) – Ο Δήμος Λισαβόνας εφαρμόζει “Taxa Turística de Dormida” ύψους 4 € ανά διανυκτέρευση (ανά επισκέπτη ηλικίας άνω των 13 ετών), έως 7 διανυκτερεύσεις ανά διαμονή
Ο φόρος αυτός εισήχθη αρχικά το 2015 (1 €/διανυκτ.) βάσει του Δημοτικού Κανονισμού 569-A/2014 (άρθρα 68–77) και έκτοτε αυξήθηκε. Οι διαχειριστές των καταλυμάτων (φυσικά πρόσωπα ή εταιρείες) είναι υπεύθυνοι να χρεώνουν τον φόρο στους φιλοξενούμενους και να τον αποδίδουν στον δήμο.
Πόρτο (Porto) – Στον Δήμο Πόρτο ισχύει Δημοτικός Τουριστικός Φόρος που αρχικά ανερχόταν σε 2 € ανά διανυκτέρευση (άνω των 13 ετών, έως 7 νύχτες) σύμφωνα με τον Κανονισμό που εγκρίθηκε τον Δεκέμβριο 2017 και δημοσιεύτηκε στο Diário da República στις 24/01/2018
Από την 1η Δεκεμβρίου 2024 τέθηκε σε ισχύ νέος κανονισμός, αυξάνοντας το ποσό σε 3 € ανά διανυκτέρευση.
Οι απαλλαγές (π.χ. παιδιά, ιατρικοί λόγοι) και η διαδικασία απόδοσης του φόρου ορίζονται στον δημοτικό κανονισμό του Πόρτο
Σημείωση: Ανάλογοι τουριστικοί φόροι διαμονής έχουν θεσπιστεί και σε πολλούς άλλους δήμους (π.χ. Cascais, Sintra, Vila Nova de Gaia, κλπ.), συνήθως με παρόμοια χαρακτηριστικά (περίπου 1–2 € ανά διανυκτέρευση, ηλικιακές εξαιρέσεις, ανώτατο όριο νυχτών)
Οι σχετικοί δημοτικοί κανονισμοί δημοσιεύονται στο Diário da República και βασίζονται στην αρμοδιότητα που δίνει ο νόμος στους δήμους να επιβάλλουν τέτοιες εισφορές.
Νομοθετικό πλαίσιο
Βασικοί φορολογικοί κώδικες
Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων (Código do IRS)- Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS) :
- Άρθρο 8: Ορίζει τις κατηγορίες εισοδήματος:
-- Κατηγορία F: Εισόδημα από ακίνητη περιουσία
-- Κατηγορία B: Επιχειρηματικό και επαγγελματικό εισόδημα
Άρθρο 41: Καθορίζει τα εκπιπτόμενα έξοδα για εισόδημα από ακίνητη περιουσία:
- Έξοδα συντήρησης και επισκευής (ακόμη και 24 μήνες πριν την έναρξη της μίσθωσης)
- Δημοτικός φόρος ακίνητης περιουσίας (IMI)
- Έξοδα κοινοχρήστων και διαχείρισης
Άρθρο 31: Ορίζει τους συντελεστές για τον υπολογισμό της φορολογητέας βάσης στο απλοποιημένο καθεστώς (35% του ετήσιου κύκλου εργασιών για υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης)
Άρθρο 72: Καθορίζει τους ειδικούς φορολογικούς συντελεστές:
- 25% για εισοδήματα από μίσθωση έως 5 ετών
- 15% για συμβάσεις 5-10 ετών
- 10% για συμβάσεις 10-20 ετών
- 5% για συμβάσεις άνω των 20 ετών
Ειδική νομοθεσία για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Διάταγμα-Νόμος αρ. 128/2014 της 29ης Αυγούστου:
- Θέσπισε το καθεστώς Alojamento Local
- Ορίζει τις κατηγορίες βραχυχρόνιων μισθώσεων (διαμερίσματα, κατοικίες, καταλύματα φιλοξενίας)
- Καθορίζει τις προϋποθέσεις λειτουργίας και αδειοδότησης
Νόμος N.º 56/2023 της 6ης Οκτωβρίου (γνωστός ως "Mais Habitação"):
- Εισήγαγε σημαντικές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων
- Μείωσε τον φορολογικό συντελεστή για μακροχρόνιες μισθώσεις από 28% σε 25%
- Θέσπισε φορολογικά κίνητρα για μετατροπή από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση
Νόμος αρ. 35/2024 της 7ης Αυγούστου 2024:
- Κατάργησε την Έκτακτη Εισφορά Alojamento Local (CEAL)
- Αναθεώρησε διατάξεις του Mais Habitação
Διάταγμα-Νόμος αρ. 76/2024 της 23ης Οκτωβρίου 2024:
- Ενίσχυσε την αυτονομία των δήμων στη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων
- Κατάργησε ορισμένους περιορισμούς του Mais Habitação
Εγκύκλιοι: Δεν υπάρχει πρόσφατη εγκύκλιος, αλλά η Φορολογική Αρχή (AT) έχει δημοσιεύσει οδηγίες π.χ. Ofício Circulado n.º 20191/2019 για τις μειώσεις φόρου στις μακροχρόνιες μισθώσεις, και επεξηγήσεις στο Portal das Finanças – Arrendamento de longa duração.
Πηγές
https://www.portaldasfinancas.gov.pt
https://info.portaldasfinancas.gov.pt
https://ind.millenniumbcp.pt/pt/geral/fiscalidade/Pages/Arrendamento-longa-duracao-comunicacoes-relativas-a-2024.aspx
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs72.aspx
https://www.mdme.com/pt/conhecimento/arrendamento-habitacional-nova-isencao-sobre-rendimentos-prediais-artigo-74-a-do-estatuto-dos
https://diariodarepublica.pt/dr/home
https://files.diariodarepublica.pt/1s/2023/10/193a00/0000300080.pdf
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/codigo-do-irs-indice.aspx
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/CIRC_2R/Pages/circ-codigo-do-irc-indice.aspx
https://dre.pt/dre/legislacao-consolidada/decreto-lei/2014-70297583
https://dre.pt/application/conteudo/212102641
https://www.gov.pt
https://lisbonapartments.com/blog/mais-habitacao-law-rental-tax-rates/
https://www.uniaudi.pt/impostos-sobre-os-rendimentos-do-alojamento-local-em-sede-de-irs
✔ Ρουμανία
Μακροχρόνια Μίσθωση
Τα εισοδήματα από ενοικίαση ακινήτων (venituri din cedarea folosinței bunurilor) φορολογούνται αυτοτελώς με ενιαίο συντελεστή 10% στη Ρουμανία. Ωστόσο, η φορολογητέα βάση δεν είναι ολόκληρο το μίσθωμα.
Εκπτωση δαπανών
Η νομοθεσία παρέχει έκπτωση ποσοστού 20% επί του ακαθάριστου μισθώματος ως τεκμαρτές δαπάνες (cheltuieli forfetare). Από το 2023, η έκπτωση αυτή τροποποιήθηκε ελαφρά ώστε η αποτελεσματική φορολογία να αντιστοιχεί σε 8% του ακαθάριστου εισοδήματος.
Ειδικότερα, από τον φορολογικό συντελεστή 10% αφαιρούνται 2 ποσοστιαίες μονάδες μέσω αυτής της έκπτωσης δαπανών, με αποτέλεσμα ο ιδιώτης να πληρώνει καθαρά 8% επί του συνολικού ενοικίου που εισπράττει (Νόμος 227/2015 - Κεφάλαιο IV - Εισόδημα από την παραχώρηση χρήσης αγαθών (Venituri din cedarea folosinței bunurilor), συγκεκριμένα Άρθρα 83-90.).
Στην πράξη, ο υπολογισμός γίνεται ως εξής:
Ο εκμισθωτής δηλώνει το ετήσιο μίσθωμα και αυτόματα εκπίπτει 20% ως έξοδα, άρα το 80% θεωρείται φορολογητέο εισόδημα.
Επί αυτού εφαρμόζεται 10%, άρα 0,8 * 10% = 8% του συνολικού μισθώματος.
Δήλωση
Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει τη Δήλωση Μονογράμματος (Declarația Unică) εντός 30 ημερών από τη σύναψη του συμβολαίου μίσθωσης, δηλώνοντας το ετήσιο μίσθωμα. Κατά κανόνα, αυτή η δήλωση είναι αρχικά μια εκτίμηση (με βάση το συμφωνηθέν μίσθωμα). Στο τέλος του έτους, εάν υπάρχουν αλλαγές (π.χ. ο ενοικιαστής έφυγε νωρίτερα, δεν πλήρωσε όλους τους μήνες κ.λπ.), ο ιδιοκτήτης υποβάλλει διορθωτική Δήλωση έως 25 Μαΐου του επόμενου έτους, με το πραγματικό εισόδημα που εισέπραξε.
Η καταβολή του φόρου γίνεται εφάπαξ έως 25 Μαΐου του επόμενου έτους (δεν υπάρχει μηνιαία παρακράτηση όταν ο μισθωτής είναι ιδιώτης).
Αν όμως ο μισθωτής είναι επιχείρηση, τότε η επιχείρηση παρακρατά 10% επί του καθαρού εισοδήματος (δηλ. μετά την έκπτωση του 40%) κατά την πληρωμή και το αποδίδει ως τελικό φόρο. Στην περίπτωση αυτή, ο φόρος παρακρατείται «στην πηγή» και ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να πληρώσει επιπλέον (υποβάλλει όμως δήλωση).
Εισφορές Κοινωνικής Ασφάλισης και Υγείας
Εκτός από το φόρο εισοδήματος, τα άτομα μπορεί να χρειαστεί να καταβάλουν εισφορές ασφάλισης υγείας (CASS) (Άρθρα 155-156 του Φορολογικού Κώδικα; κατώτατος μισθός για το 2025 ορίζεται στα 4.050 lei/μήνα) για εισόδημα από ενοίκια υπό ορισμένες προϋποθέσεις:
Απαιτούνται εισφορές ασφάλισης υγείας (10%) εάν το ετήσιο καθαρό εισόδημα από ενοίκια, μόνο του ή σε συνδυασμό με άλλες επιλέξιμες κατηγορίες εισοδήματος, υπερβαίνει τους 6 ελάχιστους ακαθάριστους μισθούς, που είναι 24.300 RON για το 2025 (ο ελάχιστος ακαθάριστος μισθός είναι 4.050 RON).
Η εισφορά ασφάλισης υγείας υπολογίζεται ως 10% είτε:
- 6 ελάχιστων ακαθάριστων μισθών (24.300 RON) εάν το ετήσιο μη μισθωτό εισόδημα του ατόμου είναι μεταξύ 6 και 12 ελάχιστων ακαθάριστων μισθών
- 12 ελάχιστων ακαθάριστων μισθών (48.600 RON) εάν το ετήσιο μη μισθωτό εισόδημα του ατόμου είναι μεταξύ 12 και 24 ελάχιστων ακαθάριστων μισθών
- 24 ελάχιστων ακαθάριστων μισθών (97.200 RON) εάν το ετήσιο μη μισθωτό εισόδημα του ατόμου υπερβαίνει τους 24 ελάχιστους ακαθάριστους μισθούς.
Βραχυχρόνια Μίσθωση (Turistică)
Στη Ρουμανία, η ενοικίαση δωματίων ή κατοικιών σε τουρίστες από ιδιώτες μπορεί να γίνει χωρίς έναρξη επιχείρησης εφόσον πρόκειται για ενοικίαση σε μικρή κλίμακα.
Ο Φορολογικός Κώδικας ορίζει ότι η ενοικίαση δωματίων σε προσωπικές κατοικίες για τουριστικούς σκοπούς θεωρείται επίσης εισόδημα από «παραχώρηση χρήσης αγαθών» (ίδια κατηγορία με τα ενοίκια) και όχι ανεξάρτητη δραστηριότητα, ανεξαρτήτως αριθμού δωματίων ή κατοικιών(Άρθρο 83, παράγραφος 4 του Νόμου 227/2015)
Μέχρι πρότινος υπήρχε όριο μέχρι 5 δωματίων – όμως η ισχύουσα νομοθεσία (Ν.296/2020) κατάργησε τον περιορισμό, επομένως ακόμα και αν κάποιος νοικιάζει περισσότερα από 5 δωμάτια σε τουρίστες, μπορεί να το κάνει ως εισόδημα από ενοίκια (εκτός αν η εφορία κρίνει ότι ασκεί κατ’ ουσία επιχείρηση).
Έτσι, ένα φυσικό πρόσωπο που διαθέτει π.χ. μια βίλα με δωμάτια Airbnb μπορεί να συνεχίσει να φορολογείται με τον ίδιο τρόπο: 10% επί 80% των εσόδων = 8% του ακαθάριστου, όπως περιγράφηκε και για τη μακροχρόνια μίσθωση.
Σε αυτή την περίπτωση, αν εισπράττει απευθείας από τους τουρίστες (φυσικά πρόσωπα), θα πληρώσει τον φόρο το επόμενο έτος με δήλωση.
Αν συνεργάζεται με ρουμάνικη εταιρεία (π.χ. πρακτορείο) που του καταβάλλει τα έσοδα, η εταιρεία θα του παρακρατά 10% όπως αναφέρθηκε. Σημαντικό: Εάν όμως ένας ιδιώτης έχει μεγάλη δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ. πολλά διαμερίσματα σε Airbnb) ή παρέχει υπηρεσίες πέραν της απλής διαμονής (καθαριότητα, μεταφορές κλπ), μπορεί η εφορία να απαιτήσει να δηλωθεί ως ανεξάρτητη δραστηριότητα (PFA) – οπότε το εισόδημα θα θεωρηθεί εισόδημα από ελεύθερο επάγγελμα, με 10% φόρο επί καθαρού κέρδους αλλά και με πλήρεις εισφορές κοινωνικής ασφάλισης.
Επιπλέον επιβάρυνση για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Δεν υπάρχουν επιπλέον επιβαρύνσεις
Νομοθετικό πλαίσιο
Οι βασικές νομοθετικές πράξεις που διέπουν τη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια περιλαμβάνουν:
Νόμος αρ. 227/2015 - Ρουμανικός Φορολογικός Κώδικας (Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal)
- Τίτλος IV, Κεφάλαιο II, Τμήμα 4 (Άρθρα 83-90): Κανονισμοί για τη φορολογία εισοδήματος από μεταβίβαση χρήσης αγαθών (συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ενοίκια)
- Άρθρο 84: Καθορίζει τη μέθοδο προσδιορισμού του καθαρού ετήσιου εισοδήματος
- Άρθρο 85: Διατάξεις σχετικά με την παρακράτηση φόρου για νομικά πρόσωπα που καταβάλλουν ενοίκιο σε ιδιώτες
- Άρθρο 86: Προθεσμίες πληρωμής και υποχρεώσεις υποβολής εκθέσεων
- Άρθρο 87: Κανόνες για τον προσδιορισμό του τελικού φόρου για εισοδήματα από τουριστική εκμίσθωση
- Άρθρο 88: Φορολόγηση του καθαρού ετήσιου εισοδήματος από εκμίσθωση περιουσιακών στοιχείων
- Άρθρο 89: Φορολόγηση καθαρού εισοδήματος από εκμίσθωση περιουσιακών στοιχείων
Επείγουσα Διάταξη αρ. 156/2024
- Δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα αρ. 1334 της 31ης Δεκεμβρίου 2024
- Άρθρο 8: Θεσπίζει νέες διατάξεις σχετικά με τα φορολογικά όρια για το 2025 (καταργήθηκε και ο ειδικός τρόπος φορολόγησης με τις πραγματικές δαπάνες.
Πηγές
https://www.anaf.ro/anaf/internet/ANAF/asistenta_contribuabili/
https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/Cod_fiscal_norme_2025.htm
https://www.anaf.ro
https://mfinante.gov.ro
https://www.anaf.ro/anaf/internet/ANAF/asistenta_contribuabili/declararea_obligatiilor_fiscale/toate_formularele
https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/OUG_156_2024.pdf
https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/257144
https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/260466
✔ Σλοβακία
Μακροχρόνια μίσθωση
Το εισόδημα ιδιωτών από ενοικίαση ακινήτων στη Σλοβακία θεωρείται παθητικό εισόδημα (σύμφωνα με το §6(3) του νόμου 595/2003 περί φόρου εισοδήματος - Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov) και φορολογείται με την γενική κλίμακα φορολογίας φυσικών προσώπων.
Το εισόδημα από ενοίκια δεν φορολογείται με αυτοτελή συντελεστή, αλλά προστίθεται στο συνολικό φορολογητέο εισόδημα του φυσικού προσώπου και φορολογείται βάσει της γενικής κλίμακας. Για το φορολογικό έτος 2025 ισχύουν δύο βασικοί συντελεστές: 19% για το τμήμα του εισοδήματος έως 48.441,43 € και 25% για το τμήμα πέραν αυτού του ορίου.
Επίσημοι Φορολογικοί Συντελεστές για το 2025 - Πίνακας Προοδευτικής Φορολογικής Κλίμακας
| Φορολογική Κλίμακα | Ετήσιο Εύρος Εισοδήματος | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|---|
| Πρώτη Κλίμακα | €0 - €48.441,43 | 19% |
| Δεύτερη Κλίμακα | Πάνω από €48.441,43 | 25% |
Σημείωση: Το όριο αυξήθηκε από €47.537,98 το 2024 σε €48.441,43 το 2025 ως μέρος του πακέτου εξυγίανσης της Σλοβακίας.
Αφορολόγητο ποσό
Από το εισόδημα μισθωμάτων εκπίπτει ετήσιο αφορολόγητο €500 – δηλαδή τα πρώτα €500 είναι μη φορολογητέα και μόνο το τμήμα που υπερβαίνει αυτό το ποσό υπόκειται σε φόρο. Αν π.χ. κάποιος εισέπραξε €2.000 ενοίκια, φορολογείται επί €1.500 καθαρού εισοδήματος (μετά την αυτόματη έκπτωση των €500).
Επιπλέον, ο φορολογούμενος υποχρεούται σε υποβολή φορολογικής δήλωσης μόνο εφόσον το συνολικό του εισόδημα (μαζί με τα ενοίκια) υπερβαίνει το εκάστοτε αφορολόγητο όριο γενικής εφαρμογής (€2.823,24 για το 2024)
Έκπτωση δαπανών
Οι ιδιώτες μπορούν να αφαιρέσουν από τα ακαθάριστα μισθώματα μόνο πραγματικές δαπάνες που σχετίζονται άμεσα με την απόκτηση του εισοδήματος, με κατάλληλα αποδεικτικά. Ενδεικτικά μπορεί να αφαιρέσει από τα έσοδα των ενοικίων τα ποσά για κατανάλωση ενέργειας (ρεύμα, νερό, θέρμανση, φυσικό αέριο) που πληρώνει ο ίδιος, τα κοινόχρηστα έξοδα/τέλη συντήρησης πολυκατοικίας (π.χ. εισφορές σε ταμείο κοινοχρήστων βάσει του νόμου 182/1993), και τα έξοδα για υπηρεσίες που παρέχονται στο μίσθιο (φως και καθαρισμός κοινόχρηστων χώρων, ασανσέρ, σκουπίδια, internet, τηλεόραση/ραδιόφωνο κ.ά.)
Δεν εκπίπτουν όμως άλλες δαπάνες εάν το ακίνητο δεν θεωρείται επαγγελματικό περιουσιακό στοιχείο – για παράδειγμα, ασφάλιστρα κατοικίας, δημοτικοί φόροι ακινήτων, τόκοι δανείου αγοράς ακινήτου και αποσβέσεις (αξιογραφές) του ακινήτου εκπίπτουν μόνο εάν το ακίνητο έχει ενταχθεί σε επιχειρηματική δραστηριότητα
Δεν επιτρέπεται στους μη επαγγελματίες εκμισθωτές (επιχειρηματική δραστηριότητα) η χρήση του γενικού «κατ’ αποκοπή» ποσοστού δαπανών 60% για εισόδημα από ενοίκια – αυτή η δυνατότητα (paušálne výdavky 60%) αφορά μόνο εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Επίσης, το εισόδημα από ιδιωτικές μισθώσεις δεν μπορεί να καταλήξει σε φορολογική ζημία. Αν οι δαπάνες υπερβαίνουν τα έσοδα, η ζημία δεν αναγνωρίζεται φορολογικά (τυχόν πλεονάζουσες δαπάνες δεν μεταφέρονται) (νομοθετική βάση: §19 του νόμου 595/2003 για εκπιπτόμενες δαπάνες, σε συνδυασμό με περιορισμούς του §6(3) για μη εμφάνιση ζημίας.).
Παράδειγμα υπολογισμού
Έστω φορολογούμενος που το 2024 εισέπραξε €6.000 από ενοίκια κατοικίας. Υπέβαλε παραστατικά για €3.850 δαπάνες σχετικές με το ακίνητο (π.χ. κοινόχρηστα, λογαριασμοί ΔΕΚΟ κ.λπ.).
Βάσει των ανωτέρω: Από τα €6.000 απαλλάσσονται τα πρώτα €500, συνεπώς απομένουν €5.500 ως ακαθάριστο φορολογητέο εισόδημα.
Επειδή μέρος του εισοδήματος απαλλάσσεται, οι δαπάνες πρέπει να αναλογούν στο φορολογητέο μέρος. Η φορολογική διοίκηση καθορίζει ότι λαμβάνεται ποσοστό των δαπανών ίσο με το ποσοστό του φορολογητέου εισοδήματος επί του συνόλου. Στο παράδειγμά μας, €5.500/€6.000 = ~91,7%, άρα από τις δαπάνες €3.850 αναγνωρίζονται μόνο οι €3.542 ως εκπιπτόμενες.
Το καθαρό φορολογητέο εισόδημα διαμορφώνεται σε €1.958.
Το ποσό αυτό θα προστεθεί στα λοιπά εισοδήματα του (αν υπάρχουν) και θα φορολογηθεί με βάση την κλίμακα (19% έως το όριο, 25% για τυχόν μέρος πέραν του ορίου)
Σημειωτέον ότι, αν ο συγκεκριμένος φορολογούμενος δεν είχε άλλα εισοδήματα, δεν θα υπήρχε υποχρέωση υποβολής δήλωσης, διότι το συνολικό του εισόδημα (€1.958) θα ήταν κάτω του εκάστοτε αφορολόγητου ορίου των €2.823,24 (Πηγή: Οδηγίες Finančná Správa SR – Σλοβακική Φορολογική Διοίκηση)
Βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb)
Ορισμός μακροχρόνιας μίσθωσης - Διακριση από τη βραχυχρόνια μίσθωση
Στη σλοβακική νομοθεσία, η διάκριση μεταξύ “μακροχρόνιας” και “βραχυχρόνιας” μίσθωσης βασίζεται στη φύση της σύμβασης και των παρεχόμενων υπηρεσιών, όχι απλώς στις ημέρες διάρκειας.
Μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας νοείται η εκμίσθωση που πραγματοποιείται με συμφωνητικό μίσθωσης βάσει του Αστικού Κώδικα (νόμος 40/1964) ή του ειδικού νόμου 98/2014 «περί βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμερίσματος» – και στις δύο περιπτώσεις πρόκειται για μίσθωση κατοικίας προς κάλυψη στεγαστικής ανάγκης του ενοικιαστη.
Ο ιδιοκτήτης σε αυτές τις μισθώσεις παρέχει μόνο τις βασικές αναγκαίες υπηρεσίες (ηλεκτροδότηση, ύδρευση, θέρμανση κ.λπ.) και το ακίνητο προορίζεται για διαρκή/μόνιμη κατοίκηση από τον ενοικιαστή. Ο ίδιος ο ενοικιαστής συνήθως φροντίζει την καθημερινή αυτοσυντήρηση του χώρου (μικροεπισκευές, καθαριότητα κ.ά.).
Αντίθετα, δεν παρέχονται ξενοδοχειακού τύπου υπηρεσίες από τον ιδιοκτήτη. Σύμφωνα με τον νόμο περί αδειοδότησης επιχειρηματικών δραστηριοτήτων (No. 455/1991 – “Živnostenský zákon”), η εκμίσθωση ακινήτων δεν συνιστά εμπορική/επιχειρηματική δραστηριότητα εφόσον ο εκμισθωτής δεν προσφέρει υπηρεσίες πέραν των βασικών που συνδέονται με την ενοικίαση. Αυτό καλύπτει την κλασική περίπτωση μακροχρόνιας ενοικίασης κατοικίας (π.χ. ενοικίαση για μερικούς μήνες ή έτη με σκοπό τη διαμονή).
Απλή βραχυχρόνια μίσθωση: Φορολογείται όπως η μακροχρόνια (Άρθρο 6, παρ. 3 - § 6 ods. 3)
Αν ο ιδιώτης εκμισθώνει ευκαιριακά ιδιοκτησία για τουριστική/βραχυχρόνια χρήση, χωρίς να παρέχει υπηρεσίες πέραν των βασικών (π.χ. απλή παροχή επιπλωμένου διαμερίσματος με κοινές παροχές ρεύματος/νερού), τότε το εισόδημα αυτό παραμένει στην κατηγορία του παθητικού εισοδήματος από ενοίκια §6(3) και φορολογείται όπως η μακροχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με τη Μεθοδολογική Οδηγία της Φορολογικής Διοίκησης SR 16/DZPaU/2023, το κρίσιμο κριτήριο είναι αν ο εκμισθωτής παρέχει πέραν της βασικής στέγασης και πρόσθετες υπηρεσίες στους ενοίκους.
Ωστόσο, στην πράξη οι φορολογικές αρχές εξετάζουν αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες (καθαρισμός κατά τη διαμονή, πρωινό, τακτική αλλαγή λινών κ.λπ.). Εάν ναι, ή αν η μίσθωση είναι συστηματικά βραχυχρόνια σε βαθμό που προσομοιάζει σε ξενοδοχειακή δραστηριότητα, τότε κρίνεται ότι ο εκμισθωτής ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα. Σ’ αυτή την περίπτωση απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (εγγραφή εμπορικής άδειας – živnosť) και το εισόδημα ανακατηγοριοποιείται στο §6(1) ως επιχειρηματικό.
Βραχυχρόνια μίσθωση με πρόσθετες υπηρεσίες (τύπου Airbnb)
Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται ΄΄εναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και το ενοίκιο φορολογείται ώς έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα (Άρθρο 6, παρ. 1)
Εφόσον ο ιδιώτης αποκτήσει άδεια παροχής καταλύματος (π.χ. για διαμερίσματα Airbnb με παροχή υπηρεσιών), τότε φορολογείται ως επιτηδευματίας. Στη Σλοβακία οι μικροεπιχειρηματίες έχουν ευνοϊκό καθεστώς: για ετήματα ακαθάριστα έσοδα έως €49.790 εφαρμόζεται συντελεστής φόρου 15% αντί 19%.
Επιπλέον, μπορούν να χρησιμοποιήσουν κατ’ αποκοπή έκπτωση δαπανών 60% επί των ακαθάριστων εσόδων (με ανώτατο όριο €20.000 δαπάνης) αντί να τηρούν αναλυτικά λογιστικά βιβλία.
Φυσικά, υπάγονται και σε υποχρεώσεις κοινωνικής ασφάλισης (υγείας ~14% επί των καθαρών κερδών και επιπλέον συνταξιοδοτικές εισφορές αν ξεπεραστεί συγκεκριμένο όριο κέρδους).
Σημειώνεται ότι πολλοί ιδιοκτήτες που μισθώνουν μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb επιλέγουν αυτή τη μορφή živnosť, καθώς οι βραχυχρόνιες μισθώσεις με υπηρεσίες θεωρούνται “παροδική διαμονή” (προσωρινό κατάλυμα) και υπόκεινται και σε δημοτικό φόρο διαμονής υπέρ του Δήμου.
Εκπιπτόμενες δαπάνες στη βρχυχρόνια μίσθωση
Η δυνατότητα έκπτωσης δαπανών εξαρτάται επίσης από τον χαρακτηρισμό της δραστηριότητας.
Εάν η βραχυχρόνια μίσθωση θεωρηθεί επιχειρηματική (με άδεια δραστηριότητας), τότε ο ιδιώτης μπορεί να εκπέσει το σύνολο των δαπανών που σχετίζονται με την παροχή του καταλύματος, όπως θα έκανε οποιοσδήποτε επιτηδευματίας.
Αυτό περιλαμβάνει όλες τις δαπάνες για ακίνητο ενταγμένο σε επιχειρηματική δραστηριότητα (αποσβέσεις του ακινήτου, τόκους δανείων αγοράς, δημοτικούς φόρους ακινήτων, ασφάλιστρα, δαπάνες καθαρισμού και συντήρησης, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας (ΔΕΚΟ), προμήθειες υπηρεσιών (καθαριότητα, internet, συνδρομές TV), προμήθειες φιλοξενίας (είδη πρωινού, αναλώσιμα), αμοιβές προσωπικού τυχόν απασχολούμενου για τη διαχείριση, κ.ά.)
Ουσιαστικά, όλες οι συνήθεις επιχειρηματικές δαπάνες σχετιζόμενες με τη λειτουργία ενός καταλύματος είναι εκπιπτόμενες. Επιπλέον, ένας αυτοαπασχολούμενος στη Σλοβακία έχει τη δυνατότητα, αντί για αναλυτική καταγραφή δαπανών, να επιλέξει τον μηχανισμό των “ποσοστιαίων δαπανών”: δηλαδή να εκπέσει κατ’ αποκοπήν 60% του ακαθάριστου εισοδήματός του ως δαπάνη (ώστε να μη χρειάζεται να τεκμηριώσει αναλυτικά), με ανώτατο όριο έκπτωσης τα €20.000 ετησίως (προϋπόθεση για χρήση του 60% paušálne výdavky είναι να μην είναι ο επιχειρηματίας εγγεγραμμένος σε ΦΠΑ κατά το σχετικό έτος).
Από την άλλη, εάν η μίσθωση ΔΕΝ θεωρείται επιχειρηματική (δηλ. ο ιδιοκτήτης την αντιμετωπίζει ως απλή εκμίσθωση), τότε ισχύουν οι ίδιοι περιορισμοί δαπανών όπως και στη μακροχρόνια μίσθωση.
Πρόσθετες επιβαρύνσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση
Τέλος διαμονής (daň za ubytovanie/accommodation tax) αποφασίζεται από τις τοπικές αυτοδιοικήσεις (δήμους) και επιβάλλεται ως σταθερό ποσό ανά άτομο και διανυκτέρευση.
Πόλεις με Τέλος Διαμονής (2024-2025)
1. Bratislava
Ποσό: €3,50 (για την περιοχή της Παλιάς Πόλης) και €3,00 (για άλλες περιοχές) ανά άτομο και διανυκτέρευση
Ισχύς: Από 1 Ιουλίου 2023
Μέγιστο: 60 διανυκτερεύσεις ανά φορολογούμενο ανά ημερολογιακό έτος
2. Vysoké Tatry (Υψηλά Τάτρα)
Ποσό: €3,50 ανά άτομο και διανυκτέρευση
Ισχύς: Από 1 Μαρτίου 2024 (αύξηση 75% από τα προηγούμενα €2,00)
Έκπτωση: 50% έκπτωση για ασθενείς που κάνουν θεραπεία στα ιαματικά λουτρά των Υψηλών Τάτρα
3. Άλλες Περιοχές
Ždiar€2,00 (από €0,80)
Veľký Slavkov: €1,00 (από €0,75)
Štrba/Štrbské Pleso: €2,00 ανά διανυκτέρευση
Νομοθετικό πλαίσιο
Το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τη φορολογία εισοδημάτων από ενοικιάσεις ακινήτων στη Σλοβακία βασίζεται κυρίως στον Νόμο αρ. 595/2003 περί Φόρου Εισοδήματος (Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov), όπως έχει τροποποιηθεί. Τα εισοδήματα από ενοικιάσεις ακινήτων ρυθμίζονται συγκεκριμένα από τα εξής άρθρα:
- Άρθρο 2: Ορισμοί και γενικές διατάξεις
- Άρθρο 6, παράγραφος 3 - Ορίζει τα εισοδήματα από ενοικιάσεις ως ξεχωριστή κατηγορία
- Άρθρο 6, παράγραφος 11 - Καθορίζει τις μεθόδους καταγραφής εσόδων και εξόδων
- Άρθρο 9, παράγραφος 1, στοιχείο ι) - Ρυθμίζει τη φορολογική απαλλαγή των 500€
- Άρθρο 16: Καθορίζει τις πηγές εισοδήματος στο έδαφος της Σλοβακικής Δημοκρατίας, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από μίσθωση ακινήτων
- Άρθρο 19 - Προσδιορίζει τις εκπιπτόμενες δαπάνες
- Άρθρο 32 - Ρυθμίζει την υποχρέωση υποβολής φορολογικής δήλωσης
Νόμο αρ. 582/2004 Z.z. περί Τοπικών Φόρων και Τοπικών Τελών για Κοινοτικά Απόβλητα και Μικρά Κατασκευαστικά Απόβλητα (Local Taxes and Local Fee for Municipal Waste and Minor Construction Waste Act No. 582/2004 Coll.)
Πηγές
https://www.mfsr.sk/en/taxes-customs-accounting/direct-taxes/local-taxes/
https://www.mfsr.sk/en/taxes-customs-accounting/direct-taxes/local-taxes/local-taxes-local-fee-municipal-waste-minor-construction-waste-act-582/2004-coll/
https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2003/595/
https://www.financnasprava.sk/
https://www.mfsr.sk/
https://www.finance.gov.sk/
https://podpora.financnasprava.sk/800764-Príjmy-z-prenájmu-nehnuteľností-podľa--6-ods-3-zákona-o-dani-z-príjmov---vymedzenie
https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn/prenajom-nehnutelnosti-situaci
https://podpora.financnasprava.sk/353281-Sadzba-dane-z-pr%C3%ADjmov-fyzickej-osoby-za-rok-2025
https://assets.airbnb.com/help/Airbnb_TaxGuide2025_Slovakia_SLOVAK.pdf
https://www.financnasprava.sk/sk/podnikatelia/dane/dan-z-pridanej-hodnoty/sadzby-dane
https://www.financnasprava.sk/_img/pfsedit/Dokumenty_PFS/Zverejnovanie_dok/Aktualne/DPH/2025/2025.01.02_001_DPH_2025_IM%20.pdf
https://www.financnasprava.sk/sk/podnikatelia/dane/dan-z-pridanej-hodnoty/registracna-povinnost-pre-dph
https://www.podnikajte.sk/dan-z-pridanej-hodnoty/registracia-na-dph-2025-prakticke-priklady
https://podpora.financnasprava.sk/270033-V%C3%BDdavky-percentom-z-pr%C3%ADjmov-
https://www.financnasprava.sk/_img/pfsedit/Dokumenty_PFS/Zverejnovanie_dok/Dane/Metodicke_pokyny/Priame_dane_uct/2023/2023.06.23_016_DZPaU_2023_MP.pdf
✔ Σλοβενία
Μακροχρόνια μίσθωση
Το εισόδημα φυσικών προσώπων από εκμίσθωση ακινήτων στη Σλοβενία φορολογείται αυτοτελώς ως εισόδημα από περιουσία με σταθερό συντελεστή 25% (ήταν 15% το 2022).
Δεν εντάσσεται δηλαδή στην προοδευτική κλίμακα του φόρου εισοδήματος, αλλά φορολογείται ξεχωριστά ως τελικός φόρος (final withholding).
Εκπτωση δαπανών
1. Τεκμαρτές δαπάνες (normirani stroški) 10%. Στο καθαρό εισόδημα παρέχεται αυτόματα μια τυπική έκπτωση (flat-rate expenses) για έξοδα ίση με 10% του ακαθάριστου μισθώματος.
2. Πραγματικές δαπάνες συντήρησης. Εναλλακτικά, ο φορολογούμενος μπορεί να ζητήσει την έκπτωση των πραγματικών δαπανών συντήρησης που πραγματοποιήθηκαν για τη διατήρηση/αύξηση της αξίας του ακινήτου αντί της πάγιας έκπτωσης 10%. Σ’ αυτή την περίπτωση πρέπει να υποβάλει μαζί με τη δήλωση τα παραστατικά των δαπανών (π.χ. αποδείξεις επισκευών) και η φορολογική αρχή θα τις αναγνωρίσει στον βαθμό που αφορούν στη συντήρηση του ακινήτου.
Οι πραγματικές δαπάνες αφορούν κυρίως έξοδα που διατηρούν την ωφέλιμη αξία του ακινήτου (όχι όμως δαπάνες βελτίωσης/επέκτασης)
Αφορολόγητο
Δεν προβλέπεται ειδικό αφορολόγητο ποσό στα μισθώματα, όμως γενικές εκπτώσεις (όπως η προσωπική έκπτωση εισοδήματος) δεν εφαρμόζονται διότι το εισόδημα αυτό δεν συνυπολογίζεται στα συνολικά εισοδήματα αλλά φορολογείται χωριστά.
Παρακράτηση
Εάν το ακίνητο μισθώνεται σε εταιρεία ή άλλο νομικό πρόσωπο, τότε η εταιρεία-μισθωτής ενεργεί ως φορέας παρακράτησης: παρακρατά τον φόρο 25% και τον αποδίδει στο Δημόσιο, απαλλάσσοντας τον εκμισθωτή από περαιτέρω υποβολή δήλωσης για το εισόδημα αυτό.
Αντίθετα, όταν ο μισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ο εκμισθωτής υποβάλλει ετήσια φορολογική δήλωση εισοδήματος από ενοικίαση (έντυπο DOHKAP) έως τέλη Φεβρουαρίου του επόμενου έτους, και εκδίδεται πράξη προσδιορισμού φόρου από τη φορολογική διοίκηση έως 30 Απριλίου, με πληρωτέο τον φόρο 25% (υπολογισμένο είτε στην καθαρή βάση με 10% τεκμαρτά έξοδα είτε στην καθαρή βάση με πραγματικές δαπάνες, ανάλογα με την επιλογή).
Παράδειγμα
Δεδομένα: Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια: €12,000
Υπολογισμός:
Μικτό εισόδημα: €12,000
Κατ' αποκοπή έξοδα (10% Επιλογή κατ' αποκοπή εξόδων) : €12,000 × 10% = €1,200
Φορολογητέα βάση: €12,000 - €1,200 = €10,800
Φόρος (25%): €10,800 × 25% = €2,700
Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb)
Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου (τουριστικού καταλύματος τύπου Airbnb/Booking) από ιδιώτες διέπεται από το πλαίσιο του “sobodajalec” – δηλαδή του εγγεγραμμένου ιδιώτη εκμισθωτή δωματίων/καταλύματος. Σύμφωνα με τον νόμο για τις τουριστικές δραστηριότητες (Zakon o gostinstvu) και τις οδηγίες της φορολογικής διοίκησης, ένας φορολογούμενος φυσικό πρόσωπο μπορεί να εκμισθώνει χώρο σε τουρίστες χωρίς να ιδρύσει επιχείρηση μόνο εφόσον το κάνει περιστασιακά και εντός συγκεκριμένων ορίων.
Τα βασικά κριτήρια είναι
- Διάρκεια μισθώσεων έως 5 μήνες το χρόνο: Ο ιδιώτης μπορεί να νοικιάζει τουριστικά το ακίνητό του συνολικά για το πολύ 5 μήνες (150 ημέρες) μέσα σε ένα ημερολογιακό έτος. Αυτό σημαίνει ότι όλες οι σύντομες μισθώσεις του αθροιστικά δεν πρέπει να υπερβούν το όριο των 150 διανυκτερεύσεων σε έναν χρόνο, ώστε να θεωρείται “περιστασιακή” η δραστηριότητα.
- Μικρή κλίμακα καταλύματος: Ο ιδιώτης δεν μπορεί να διαθέτει πάνω από 15 κλίνες συνολικά στους φιλοξενούμενους (δηλ. περιορισμένος αριθμός δωματίων/χώρων προς ενοικίαση)
Εφόσον πληρούνται αυτά τα κριτήρια, ο ιδιώτης έχει δικαίωμα να εγγραφεί ως “registrirani sobodajalec – fizična oseba” (εγγεγραμμένος ιδιώτης εκμισθωτής) στο Επιχειρηματικό Μητρώο Σλοβενίας (AJPES).
Με την εγγραφή αυτή δηλώνει την έναρξη δραστηριότητας περιστασιακής τουριστικής μίσθωσης. Δεν πρόκειται για ίδρυση πλήρους ατομικής επιχείρησης (s.p.), αλλά για ειδική ιδιότητα φυσικού προσώπου που ασκεί οικονομική δραστηριότητα υπό περιορισμούς. Η φορολογική διοίκηση (FURS) αυτόματα καταχωρίζει τον sobodajalec στο φορολογικό μητρώο ως φυσικό πρόσωπο που ασκεί δραστηριότητα.
Σημαντικό: Αν ένας ιδιώτης υπερβαίνει τα όρια (π.χ. νοικιάζει πάνω από 5 μήνες/έτος ή διαθέτει περισσότερες από 15 κλίνες ή θέλει να δραστηριοποιείται συνεχώς), τότε δεν μπορεί να παραμείνει απλός “sobodajalec” – υποχρεούται να εγγραφεί ως κανονικός επιχειρηματίας (ατομική επιχείρηση – samostojni podjetnik) για τη δραστηριότητα εκμίσθωσης. Δηλαδή, η μίσθωση θεωρείται πλέον επιχειρηματική δραστηριότητα πλήρους έκτασης και διέπεται από όλες τις υποχρεώσεις των επιχειρήσεων (βιβλία, ΦΠΑ κλπ) χωρίς τους παραπάνω περιορισμούς. (Πρακτικά, το καθεστώς sobodajalec καλύπτει μόνο την περιστασιακή/συμπληρωματική τουριστική μίσθωση από ιδιώτες. Για εντατική ή επαγγελματική εκμίσθωση καταλυμάτων, απαιτείται σύσταση επιχειρηματικής δραστηριότητας.)
Φορολογία Βραχυχρονιας μίσθωσης
Όπως αναφέρθηκε, το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις τουριστικού τύπου αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από άσκηση δραστηριότητας (όχι κεφάλαιο). Συνεπώς, η φορολογητέα ύλη είναι το καθαρό κέρδος από αυτή τη δραστηριότητα: ακαθάριστα έσοδα από τους φιλοξενούμενους μείον όλες τις εκπιπτόμενες δαπάνες που σχετίζονται με τη μίσθωση.
Εκπιπτόμενες δαπάνες
Σε αντίθεση με τις μακροχρόνιες μισθώσεις (που έχουν μόνο 10% τεκμαρτό έξοδο ή συγκεκριμένες δαπάνες συντήρησης), οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θεωρούνται ιδιότυπη επιχειρηματική δραστηριότητα και όλες οι δαπάνες που πραγματοποιούνται για την παραγωγή αυτού του εισοδήματος μπορούν να εκπέσουν. Τέτοιες δαπάνες περιλαμβάνουν, ενδεικτικά: προμήθειες της πλατφόρμας (π.χ. η χρέωση υπηρεσίας Airbnb/Booking), έξοδα καθαρισμού, πλύσιμο ιματισμού, λογαριασμούς ρεύματος/νερού/θέρμανσης που αφορούν τους φιλοξενούμενους, συντήρηση ή επισκευές του χώρου, ασφάλεια κατοικίας, εισφορές κοινωνικής ασφάλισης του sobodajalec, καθώς και το καταβληθέν τουριστικό τέλος κ.ά. Όλες αυτές οι δαπάνες μειώνουν τα έσοδα, ώστε να υπολογιστεί το καθαρό κέρδος που θα φορολογηθεί.
Καθεστώς “normiranci” (τεκμαρτό κέρδος)
Ο νόμος δίνει τη δυνατότητα σε μικρές επιχειρηματικές δραστηριότητες να φορολογηθούν με απλοποιημένο τρόπο, χωρίς αναλυτική καταγραφή εξόδων, εφόσον πληρούν ορισμένα όρια τζίρου.
Ο sobodajalec μπορεί να επιλέξει να φορολογηθεί ως “normiranec” (ατομική δραστηριότητα με τεκμαρτά έξοδα) – σε αυτή την περίπτωση αγνοούνται οι πραγματικές δαπάνες και θεωρείται εκ των προτέρων ότι το 80% των εσόδων είναι έξοδα, αφήνοντας 20% των εσόδων ως φορολογητέο κέρδος.
Το ποσοστό αυτό του κέρδους (20% των εσόδων) φορολογείται με σταθερό συντελεστή 20% και ο φόρος είναι οριστικός.
Το καθεστώς αυτό είναι ευνοϊκό όταν οι πραγματικές δαπάνες είναι χαμηλότερες από το τεκμαρτό 80%.
Ωστόσο, επισημαίνεται ότι ο φορολογούμενος δεν μπορεί τότε να εκπέσει καμία συγκεκριμένη δαπάνη – πληρώνει φόρο επί του 20% ανεξαρτήτως εξόδων. (Στην πράξη, το καθεστώς normiranci οδηγεί σε effective φορολόγηση 4% επί των ακαθάριστων εσόδων: 20% κέρδος * 20% φόρος.)
Τελική φορολόγηση: Εάν δεν επιλεγεί το καθεστώς normiranci, το καθαρό κέρδος θα προστεθεί στα υπόλοιπα εισοδήματα του φυσικού προσώπου και θα φορολογηθεί προοδευτικά σύμφωνα με την ισχύουσα κλίμακα.
Προοδευτική Κλίμακα Φόρου Εισοδήματος
| Φορολογητέα Βάση (€) | Φόρος Στήλης 1 (€) | Φόρος Επί του Υπερβάλλοντος (%) | |
|---|---|---|---|
| Από | Έως | ||
| 0 | 9.210,26 | 0 | 16% |
| 9.210,26 | 27.089,00 | 1.473,64 | 26% |
| 27.089,00 | 54.178,00 | 6.122,11 | 33% |
| 54.178,00 | 78.016,32 | 15.061,48 | 39% |
| 78.016,32 | και άνω | 24.358,43 | 50% |
Αντιθέτως, στο καθεστώς normiranci ο φόρος 20% επί του τεκμαρτού κέρδους είναι αυτοτελής και δεν μπαίνει στην κλίμακα (μοιάζει δηλαδή με ξεχωριστή, τελική φορολόγηση της δραστηριότητας).
Παράδειγμα (Βραχυχρόνια Μίσθωση μέσω Airbnb)
Δεδομένα : Κάτοικος Σλοβενίας και διαθέτει ένα δωμάτιο του διαμερίσματός του στη Λιουμπλιάνα για τουριστική μίσθωση τα Σαββατοκύριακα (περιστασιακά ως sobodajalec).
Το 2023 είχε συνολικά έσοδα €7.000 από τους φιλοξενούμενους.
Παράλληλα, από την κύρια εργασία του είχε εισόδημα €30.000 (μισθωτός).
Σχετικές δαπάνες που πραγματοποίησε για τη μίσθωση: €500 για ασφάλεια κατοικίας και €600 για συντήρηση/λογαριασμούς. Επίσης, ως sobodajalec κατέβαλε περίπου €424 σε ασφαλιστικές εισφορές για το έτος (πάγιο ποσό).
Αποτέλεσμα με φορολόγηση πραγματικού κέρδους: Από τα €7.000 έσοδα, αφαιρέθηκαν όλες οι παραπάνω δαπάνες (€500 + €600 + €424), με αποτέλεσμα το καθαρό φορολογητέο εισόδημα από τη μίσθωση να είναι €5.476. Αυτό το ποσό προστέθηκε στη φορολογητέα ύλη του (μαζί με τα €30.000 από εργασία, η συνολική βάση έγινε ~€35.476) και φορολογήθηκε με την προοδευτική κλίμακα. Ο συνολικός φόρος εισοδήματος του φορολογούμενου ανήλθε σε €9.029, εκ του οποίου περίπου €1.394 αντιστοιχούσε στα εισοδήματα από τη μίσθωση (αποτελώντας μέσο φορολογικό συντελεστή ~25,45% πάνω σε αυτά).
Αποτέλεσμα με καθεστώς normiranci: Εάν ο κάτοικος είχε επιλέξει την εναλλακτική της τεκμαρτής φορολόγησης, θα θεωρούνταν αυτόματα €5.600 (το 80% των €7.000) ως έξοδα και μόνο €1.400 ως φορολογητέο εισόδημα. Ο φόρος θα ήταν 20% επί του €1.400, δηλαδή μόλις €280– σημαντικά χαμηλότερος σε σύγκριση με τα €1.394 φόρου στην προηγούμενη περίπτωση. (Βέβαια, με το καθεστώς normiranci ο φορολογούμενος δεν θα μπορούσε να εκπέσει συγκεκριμένα τα €1.524 έξοδα που πραγματικά είχε – το σύστημα τον ωφελεί επειδή τα έξοδά του ήταν σχετικά χαμηλότερα από το τεκμαρτό 80%. Αν είχε πολύ υψηλότερα έξοδα, το πραγματικό καθεστώς θα ήταν προτιμότερο.)
Επιπλέον επιβάρυνση για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Τουριστικό και Προωθητικό Τέλος. Επιβάλλεται τουριστικό και προωθητικό τέλος σε κάθε επισκέπτη. Το ποσό του τουριστικού τέλους είναι έως 2,50 € ανά άτομο και ποικίλλει μεταξύ των δήμων (π.χ. στη Λιουμπλιάνα το τουριστικό τέλος είναι 2,50 € ανά άτομο). Το προωθητικό τέλος ορίζεται στο 25% του ποσού του χρεωθέντος τουριστικού τέλους.
Το τουριστικό και προωθητικό τέλος εισπράττεται από τον ιδιοκτήτη μαζί με την πληρωμή για τις παρεχόμενες υπηρεσίες, ή την τελευταία ημέρα της διανυκτέρευσης του επισκέπτη. Ο ιδιοκτήτης μεταφέρει τα εισπραχθέντα τέλη σε ειδικό λογαριασμό του δήμου έως την 25η ημέρα του τρέχοντος μήνα για τον προηγούμενο μήνα.
Οι δήμοι μπορούν να καθορίσουν ότι το τουριστικό τέλος καταβάλλεται και από τους ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών ή διαμερισμάτων και τους ιδιοκτήτες σκαφών με μόνιμη πρόσδεση σε τουριστικά λιμάνια, ως πάγιο ετήσιο ποσό. Για παράδειγμα, στον δήμο Koper, το πάγιο ετήσιο τουριστικό τέλος για κατοικία έως 30 τ.μ. είναι 90,00 EUR, ενώ για σκάφη έως 8 μ. μήκος είναι 30,00 EUR.
(Zakon o spodbujanju razvoja turizma (ZSRT-1) (Νόμος περί Προώθησης της Τουριστικής Ανάπτυξης) - Odlok o turistični taksi (Διάταγμα περί Τουριστικού Τέλους) (π.χ. για τη Λιουμπλιάνα).
Νομοθετικό πλαίσιο
Νομοθετικό πλαίσιο
- Νόμος: Zakon o dohodnini (ZDoh-2) - Νόμος για τον Φόρο Εισοδήματος
-- Κεφάλαιο III.5: Εισόδημα από εκμίσθωση περιουσιακών στοιχείων
--Άρθρο 75(1): Ορισμός εισοδήματος από εκμίσθωση
--Άρθρο 75(2): Συναλλαγές που θεωρούνται εκμίσθωση
--Άρθρο 75(3): Τι περιλαμβάνεται στο εισόδημα από εκμίσθωση
--Άρθρο 77: Έκπτωση κόστους για τον υπολογισμό της φορολογικής βάσης
--Άρθρο 135.č: Φορολογικός συντελεστής 25% για εισόδημα από εκμίσθωση
Πηγές
https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO4697
https://www.fu.gov.si/en/life_events_individuals/i_am_renting_out_a_flat_a_house_a_garage
https://www.fu.gov.si/zivljenjski_dogodki_prebivalci/oddajam_sobo_stanovanje_hiso_garazo_v_najem
https://www.fu.gov.si/en/individuals/individuals_taxes_and_other_levies/income_from_rent/
https://www.gov.si/en/topics/taxation-system/
https://edavki.durs.si/EdavkiPortal/OpenPortal/CommonPages/Opdynp/PageD.aspx
https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2024-01-2453/zakon-o-dohodnini-uradno-precisceno-besedilo-zdoh-2-upb13
https://spot.gov.si/en/business-topics/taxation/income-tax/taxation-of-income-from-renting-property/
https://www.slovenia.info/en/business/regulations-and-guidelines/short-term-accommodation-rental
https://www.rs-rs.si/fileadmin/user_upload/Datoteke/Revizije/2023/NepremicnineJS/Nepremicnine_SP17-22.pdf
https://www.fu.gov.si/zivljenjski_dogodki_prebivalci/oddajam_sobo_stanovanje_hiso_garazo_v_najem/
https://www.iusinfo.si/medijsko-sredisce/kolumne/303088
https://www.fu.gov.si/zivljenjski_dogodki_prebivalci/oddajam_sobo_stanovanje_hiso_garazo_v_najem/
https://spot.gov.si/sl/teme/sobodajalstvo/
https://assets.airbnb.com/help/AirbnbTaxGuide2024_Slovenia_SLOVENIAN.pdf
https://spot.gov.si/sl/teme/sobodajalstvo/
https://www.racunovodstvo.net/zakonodaja/pzddv/56-clen
https://www.fu.gov.si/zivljenjski_dogodki_prebivalci/oddajam_stanovanje_preko_airbnb_in_bookinga/
✔ Σουηδία
Μακροχρόνια μίσθωση
Πότε μια μίσθωση θεωρείται μακροχρόνια.
Δεν υπάρχει συγκεκριμένος ορισμός “μακροχρόνιας” μίσθωσης με χρονικό όριο στη φορολογία, όμως γενικά ως μακροχρόνιες νοούνται οι μισθώσεις κατοικίας για ιδιοκατοίκηση του ενοικιαστή (π.χ. μίσθωση με συμβόλαιο πολλών μηνών/ετών).
Η Σουηδική φορολογική διοίκηση διακρίνει τις ιδιωτικές εκμισθώσεις κατοικιών (privatbostad) από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου τουριστικού καταλύματος.
Εφόσον η κατοικία του φορολογούμενου εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται “ιδιωτική κατοικία” (privatbostad) – δηλαδή ο ιδιοκτήτης ή συγγενείς του την χρησιμοποιούν ή προτίθενται να την χρησιμοποιήσουν για μόνιμη ή εξοχική κατοικίαv – τότε οι μισθώσεις της εμπίπτουν στο ευνοϊκό καθεστώς που περιγράφηκε (40.000 SEK + πρόσθετες εκπτώσεις, φορολόγηση ως εισόδημα κεφαλαίου 30%).
Τυπικές μακροχρόνιες μισθώσεις (π.χ. ετήσιο συμβόλαιο ενοικίασης σε έναν ενοικιαστή) καλύπτονται από αυτό το καθεστώς.
Αντίθετα, αν μια κατοικία πάψει να θεωρείται “ιδιωτική” – π.χ. ο ιδιοκτήτης δεν την χρησιμοποιεί καθόλου για ίδια κατοίκηση για παρατεταμένο διάστημα (άνω ~2 ετών συνεχούς εκμίσθωσης) – τότε η εφορία μπορεί να την επαναταξινομήσει ως κατοικία που ανήκει σε δραστηριότητα (näringsfastighet) με διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση. (Στο τέλος κάθε χρόνου γίνεται αξιολόγηση αν πληρούνται ακόμη τα κριτήρια της privatbostad.
Υπάρχει περίοδος ~2 ετών όπου μπορεί να συνεχιστεί η εκμίσθωση χωρίς άμεση αλλαγή χαρακτηρισμού, αλλά μετά η πρόθεση ιδιοχρήσης αμφισβητείται)
Διάκριση ακινήτου
Το σουηδικό φορολογικό σύστημα διαχωρίζει ριζικά τα ακίνητα σε δύο κατηγορίες που καθορίζουν τον τρόπο φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοικιάσεις:
- Ιδιωτική κατοικία (privatbostad/privatbostadsfastighet): Ακίνητο που χρησιμοποιείται κυρίως ως μόνιμη ή εξοχική κατοικία του ιδιοκτήτη ή στενών συγγενών του.
- Επαγγελματικό ακίνητο (näringsfastighet): Ακίνητο που δεν πληροί τις προϋποθέσεις ιδιωτικής κατοικίας ή χρησιμοποιείται για επιχειρηματικούς σκοπούς.
Φορολογία μακροχρόνιας μίσθωσης
Στη Σουηδία, το εισόδημα ιδιωτών από την εκμίσθωση κατοικιών (κύρια κατοικία, εξοχικό ή ιδιόκτητο διαμέρισμα) αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από κεφάλαιο (kapitalinkomst) και φορολογείται με σταθερό συντελεστή 30% επί του υπολοίπου (surplus) από τη μίσθωσης. Υπολογιστικά, ο ιδιοκτήτης δικαιούται δύο γενικές εκπτώσεις από το ακαθάριστο μίσθωμα:
Δηλαδή, δεν προστίθεται στο λοιπό εισόδημα του φορολογουμένου ούτε υπόκειται σε κλίμακα, αλλά φορολογείται αυτοτελώς με flat rate 30%. Για το φορολογικό έτος 2025 δεν προβλέπεται αλλαγή σε αυτό το ποσοστό.
Έκπτωση δαπανών
Η σουηδική νομοθεσία παρέχει σημαντικές αυτόματες εκπτώσεις (“schablonavdrag”) στο εισόδημα από ενοίκια κατοικιών, ώστε μόνο το υπερβάλλον ποσό να φορολογείται.
Συγκεκριμένα:
Ετήσιο αφορολόγητο ποσό 40.000 SEK ανά κατοικία (schablonavdrag)
Από το ακαθάριστο εισόδημα ενοικίων εκπίπτει κατ’ αποκοπήν 40.000 SEK κάθε έτος για κάθε κατοικία (ανεξάρτητα από αριθμό ιδιοκτητών). Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι εισοδήματα έως 40.000 SEK ετησίως ανά κατοικία δεν φορολογούνται (καθώς καλύπτονται πλήρως από την έκπτωση). Η πρόβλεψη αυτή περιλαμβάνεται στον σουηδικό νόμο περί φορολογίας εισοδήματος (Inkomstskattelagen, 42 κεφ. §30), σύμφωνα με τον οποίο παρέχεται το εν λόγω ετήσιο αφορολόγητο ποσό.
(Παράδειγμα: Εάν ένα διαμέρισμα αποφέρει €3.000/έτος σε μισθώματα ≈ 33.000 SEK, δεν θα προκύψει φόρος επειδή το ποσό είναι κάτω του ορίου των 40.000 SEK.)
Περαιτέρω έκπτωση δαπανών ανάλογα με τον τύπο κατοικίας
Πέραν του σταθερού αφορολόγητου, ο εκμισθωτής δικαιούται πρόσθετες εκπτώσεις που διαφέρουν ανά τύπο ακινήτου:
- Για μονοκατοικία (småhus) ή ιδιόκτητο διαμέρισμα (ägarlägenhet): Επιπλέον έκπτωση 20% του καταβληθέντος ενοικίου. Αυτή η έκπτωση αποσκοπεί στην κάλυψη λειτουργικών δαπανών, όπως κοινόχρηστα, θέρμανση, ρεύμα, ύδρευση, σκουπίδια κ.λπ.. Δεν απαιτείται δικαιολόγηση των πραγματικών δαπανών – αφαιρείται απευθείας το 20% από τα ακαθάριστα μισθώματα.
- Για διαμέρισμα συνεταιρισμού (bostadsrätt) ή ενοικιαζόμενο που υπενοικιάζεται (hyresrätt): Επιπλέον έκπτωση ίση με το ποσό του μηνιαίου κοινοχρήστου ή ενοικίου που καταβάλλει ο ιδιοκτήτης, αναλογικά για τους μήνες της μίσθωσης. Δηλαδή, μπορεί να αφαιρεθεί από τα έσοδα το ποσό που πληρώνεται στον σύλλογο ιδιοκτητών (στις bostadsrätt) ή το ενοίκιο που πληρώνεται στον κύριο ιδιοκτήτη (στις hyresrätt) για το διάστημα της υπεκμίσθωσης. (Προσοχή: Τυχόν κεφαλαιουχικές εισφορές προς τον σύλλογο δεν εκπίπτουνskatteverket.se.)
Λοιπές δαπάνες
Δεν επιτρέπονται επιπλέον εκπτώσεις πέραν των ανωτέρω.
Ειδικότερα, δεν εκπίπτουν ξεχωριστά δαπάνες όπως οι αυξημένοι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας λόγω του ενοικιαστή, τα έξοδα συντήρησης ή ανακαίνισης, ασφάλειες, έπιπλα κ.ά., διότι θεωρείται ότι καλύπτονται από το ανωτέρω κατ’ αποκοπή ποσό (40.000 + 20%).
Με άλλα λόγια, το φορολογητέο εισόδημα περιορίζεται αυτομάτως από τις standard εκπτώσεις και δεν επιτρέπεται περαιτέρω έκπτωση πραγματικών δαπανών στην περίπτωση ιδιωτικής (μη επαγγελματικής) εκμίσθωσης κατοικίας.
Εξαίρεση υπάρχει μόνο σε ειδικές περιπτώσεις, όπως όταν η μίσθωση γίνεται προς εργοδότη του ιδιοκτήτη, όπου τότε δεν ισχύει το αφορολόγητο και επιτρέπεται μόνο έκπτωση των αποδεδειγμένων αυξημένων δαπανών λόγω της μίσθωσης (περίπτωση που δεν αφορά τη συνήθη μίσθωση σε τρίτους).
Παράδειγμα υπολογισμού φόρου (μακροχρόνια μίσθωση)
Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης νοικιάζει την κατοικία του για 6 μήνες το 2025 με ενοίκιο 10.000 SEK/μήνα.
Τα συνολικά ακαθάριστα έσοδα είναι 60.000 SEK.
Δικαιούται: (α) σταθερή έκπτωση 40.000 SEK και (β) έκπτωση 20% επί των ενοικίων (εφόσον πρόκειται για μονοκατοικία) ίση με 12.000 SEK (που καλύπτει λ.χ. λογαριασμούς κοινής ωφέλειας).
Μετά τις εκπτώσεις το καθαρό φορολογητέο ποσό διαμορφώνεται: 60.000 – 40.000 – 12.000 = 8.000 SEK.
Αυτό το ποσό δηλώνεται ως “εισόδημα από κεφάλαιο” και φορολογείται με 30%, δηλαδή 2.400 SEK φόρος
(Πηγή: Skatteverket – παράδειγμα υπολογισμού για ενοικίαση κατοικίας).
Σημειώνεται ότι αν τα έσοδα ήταν μικρότερα (≤40.000 SEK) δεν θα προέκυπτε καν φόρος, ενώ για μεγαλύτερα έσοδα ο φόρος αυξάνεται αναλογικά (παραμένει όμως σταθερά 30% επί του επιπλέον εισοδήματος).
Όταν το ακίνητο χαρακτηρίζεται ως επαγγελματικό (näringsfastighet), το εισόδημα από ενοικιάσεις
Αν ένα ακίνητο δεν θεωρείται ιδιωτική κατοικία (privatbostad) αλλά εμπορικό ακίνητο, τότε το εισόδημα δεν φορολογείται στην παραπάνω βάση αλλά ως επιχειρηματικό κέρδος. Ένα ακίνητο χαρακτηρίζεται ως εμπορικό (näringsfastighet) συνήθως όταν δεν χρησιμοποιείται καθόλου για ιδιωτική κατοικία από τον ιδιοκτήτη ή τους δικούς του, αλλά αποκλειστικά για εκμίσθωση/επένδυση. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα και πρέπει να τηρεί βιβλία για το ακίνητο.
Τα έσοδα-έξοδα δηλώνονται ως εισοδήματα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογούνται με την κλίμακα φόρου εργασίας(συμπεριλαμβανομένων δημοτικών φόρων) και όχι ως κεφαλαίο 30%. Επίσης υπάγονται σε εισφορές αυτοαπασχολουμένου.
Παράδειγμα: Αν κάποιος ιδιώτης έχει πολλά διαμερίσματα προς εκμίσθωση που δεν χρησιμοποιεί ο ίδιος, οι αρχές μπορεί να το κρίνουν ως επιχειρηματική δραστηριότητα.
Είναι σημαντικό να επισημάνουμε ότι το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα στη Σουηδία υπόκεινται σε:
- Δημοτικό Φόρο Εισοδήματος (Municipal Income Tax): Ο συντελεστής ποικίλλει ανά δήμο. Ο μέσος όρος αναφέρεται περίπου στο 32.41% για το 2025.
- Κρατικό Φόρο Εισοδήματος (National Income Tax): Επιβάλλεται μόνο για εισοδήματα πάνω από ένα συγκεκριμένο όριο.
Εισφορές Κοινωνικής Ασφάλισης (Social Security Contributions - Egenavgifter): Αυτές είναι επιπλέον και υπολογίζονται επί του κέρδους της επιχείρησης. Ο πλήρης συντελεστής είναι περίπου 28.97% για το 2025, αλλά υπάρχουν μειώσεις.
Κλίμακα Φορολόγησης Εισοδήματος από Επιχειρηματική Δραστηριότητα (Ελ. Επαγγελματίες/Ατομικές Επιχειρήσεις) - Σουηδία 2025
| Επίπεδο Εισοδήματος (ετήσιο) | Δημοτικός Φόρος Εισοδήματος (Μέσος όρος) | Κρατικός Φόρος Εισοδήματος | Συνολικός Συντελεστής (εκτιμώμενος μέσος όρος)* |
|---|---|---|---|
| Έως SEK 625,800 | ≈ 32.41% | 0% | ≈ 32.41% |
| Πάνω από SEK 625,800 | ≈ 32.41% | 20% | ≈ 52.41% (για το υπερβάλλον ποσό) |
Βραχυχρόνια μίσθωση
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών (π.χ. Airbnb) μπορούν να θεωρηθούν από τη σουηδική εφορία ως οικονομική/επιχειρηματική δραστηριότητα εφόσον λάβουν χαρακτήρα παρόμοιο με παροχή υπηρεσιών ξενοδοχείου. Σύμφωνα με τα κριτήρια του Skatteverket, μια ιδιωτική εκμίσθωση μετατρέπεται σε φορολογητέα επιχειρηματική δραστηριότητα (hotel-like “näringsverksamhet”) εάν πληρούνται όλα τα παρακάτω.
- Η κατοικία βρίσκεται στη Σουηδία.
- Ενοικιάζεται επιπλωμένη.
- Η εκμίσθωση δεν είναι περιστασιακή, δηλαδή ο ιδιοκτήτης νοικιάζει επαναλαμβανόμενα (όχι μία-δυο φορές μόνο) το ακίνητο.
- Κάθε επιμέρους ενοικίαση είναι βραχυχρόνια (<3 μήνες συνεχόμενα) ανά ενοικιαστή (Π.χ. ενοικιάσεις με το βράδυ ή την εβδομάδα.).
- Ο ιδιοκτήτης προσφέρει υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου στους ενοίκους ή/και διαφημίζει το κατάλυμα με τιμή ανά διανυκτέρευση/εβδομάδα. Τέτοιες υπηρεσίες είναι ενδεικτικά: καθαριότητα, τακτική αλλαγή κλινοσκεπασμάτων, άλλες εξυπηρετήσεις στους επισκέπτες.
Εάν όλες οι ανωτέρω προϋποθέσεις συντρέχουν, τότε ο εκμισθωτής θεωρείται “υπόχρεος ΦΠΑ” (beskattningsbar person) που διεξάγει οικονομική δραστηριότητα παροχής προσωρινού καταλύματος.
Σημειώνεται ότι εκτός από τα παραπάνω, εξετάζεται και το ύψος των εσόδων (βλέπε παρακάτω για όριο απαλλαγής ΦΠΑ) – ωστόσο το αν μια δραστηριότητα είναι επιχειρηματική δεν εξαρτάται μόνο από το εισόδημα αλλά και από τη συστηματικότητα/συχνότητα.
Επιπλέον, αν ο ιδιοκτήτης δεν χρησιμοποιεί ο ίδιος καθόλου την κατοικία και την έχει σε συνεχή εκμίσθωση, η κατοικία παύει να θεωρείται “ιδιωτική” και τα εισοδήματα έτσι κι αλλιώς εμπίπτουν σε φορολόγηση ως επαγγελματική εκμετάλλευση ακινήτου (näringsfastighet). Σε μια τέτοια περίπτωση ο φορολογούμενος υποχρεούται να υποβάλει φορολογική δήλωση επιχειρηματικής δραστηριότητας (έντυπο NE ως ατομική επιχείρηση).
Υποχρέωση τήρησης βιβλίων και δηλώσεων
Όταν η δραστηριότητα χαρακτηριστεί ως επιχειρηματική, ο εκμισθωτής ουσιαστικά αντιμετωπίζεται ως ατομικός επιχειρηματίας (self-employed). Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να τηρεί βασικά βιβλία/αρχεία εσόδων-εξόδων και να δηλώνει τα εισοδήματα ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα στην ετήσια δήλωσή του (αντί για εισόδημα κεφαλαίου).
Συγκεκριμένα, τα εισοδήματα από näringsfastighet δηλώνονται διαφορετικά και φορολογούνται με τις διατάξεις περί επιχειρηματικού εισοδήματος. Ο φορολογούμενος θα υποβάλει το έντυπο NE (αναλυτικά έσοδα-έξοδα της δραστηριότητας) και το καθαρό κέρδος θα φορολογηθεί με την κλίμακα που ισχύει για επιχειρηματικό εισόδημα. Στη Σουηδία, το επιχειρηματικό κέρδος για φυσικά πρόσωπα φορολογείται εν μέρει όπως το εισόδημα από εργασία: με δημοτικό φόρο ~32% κατά μέσο όρο, και αν ξεπερνά ορισμένα όρια, και με κρατικό φόρο (~20% πάνω από ~613.900 SEK το 2025) – όμως ο υπολογισμός διαφέρει λόγω δυνατότητας έκπτωσης ασφαλιστικών εισφορών κ.ά. (Δεν απαιτείται να δοθούν αναλυτικά εδώ, αρκεί ότι το εισόδημα δεν φορολογείται πλέον αυτοτελώς 30%, αλλά μπαίνει στη φορολογική κλίμακα του φορολογούμενου ως επιχειρηματικό κέρδος.)
Επίσης, αν η δραστηριότητα είναι ενεργή ή παθητική επηρεάζει τις εισφορές: για παθητική δραστηριότητα (π.χ. ενοίκια χωρίς ουσιαστική προσωπική εργασία) επιβάλλεται ειδικός φόρος 24,26% αντί εισφορών, ενώ για ενεργή ισχύουν κανονικές ίδιες εισφορές (ιδιαιτερότητα εκτός αντικειμένου παρούσας ερώτησης).
Βραχυχρόνια μίσθωση εκτός επιχειρηματικής δραστηριότητας
Εάν ο εκμισθωτής δεν φτάσει στο σημείο να χαρακτηριστεί ως “επιτηδευματίας” (π.χ. ενοικιάζει πολύ περιστασιακά), τότε συνεχίζει να δηλώνει τα έσοδα ως ιδιώτης (εισόδημα κεφαλαίου) σύμφωνα με τα αναφερόμενα παραπάνω στις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Σε κάθε περίπτωση, οφείλει να τηρεί αρχείο των ενοικιάσεων και εσόδων και να τα συμπεριλάβει στη δήλωσή του εάν είναι φορολογητέα.
Εκπιπτόμενες δαπάνες στη βραχυχρόνια μίσθωση
Εάν δεν αποτελεί επιχειρηματική δραστηριότητα
H εκμίσθωση εξακολουθεί να θεωρείται ιδιωτική (εισόδημα κεφαλαίου). Ισχύουν ακριβώς οι ίδιες εκπτώσεις που περιγράφηκαν για τις μακροχρόνιες μισθώσεις (δηλ. 40.000 SEK + 20% ή μηνιαίο κοινόχρηστο, ανάλογα με τον τύπο κατοικίας). Καμία άλλη δαπάνη (π.χ. προμήθεια Airbnb, καθαρισμοί, internet, πρωινά κλπ.) δεν εκπίπτει ξεχωριστά – το καθαρό εισόδημα υπολογίζεται με το standard schablonavdrag και φορολογείται 30%.
Με άλλα λόγια, ακόμα κι αν πρόκειται για Airbnb μισθώσεις λίγων ημερών, όσο ο φορολογούμενος θεωρείται ιδιώτης-εκμισθωτής (όχι επιτηδευματίας), δεν μπορεί να αφαιρέσει επιπλέον έξοδα πέραν όσων καλύπτει το κατ’ αποκοπή ποσό.
(Σημ.: Οι ψηφιακές πλατφόρμες συνήθως αποδίδουν στον οικοδεσπότη το μίσθωμα αφού παρακρατήσουν την προμήθειά τους. Το ποσό που λαμβάνει ο οικοδεσπότης θεωρείται το έσοδό του και επί αυτού εφαρμόζονται οι παραπάνω εκπτώσεις – πρακτικά η προμήθεια Airbnb μειώνει το εισόδημα εξ αρχής.)
Εάν αποτελεί επιχειρηματική δραστηριότητα
Τότε εκμισθωτής φορολογείται ως επιχείρηση. Δεν ισχύει πλέον το κατ’ αποκοπήν αφορολόγητο των 40.000 SEK ούτε η έκπτωση 20%, αλλά αντίθετα ο επιχειρηματίας μπορεί να εκπέσει όλες τις δαπάνες που σχετίζονται άμεσα με τη δραστηριότητα από τα ακαθάριστα έσοδα.
Δηλαδή, σε ένα σενάριο Airbnb ως επιχείρησης, από τα συνολικά μισθώματα μπορούν να αφαιρεθούν: οι προμήθειες της πλατφόρμας, τα κόστη καθαριότητας ή υπηρεσιών προς τους επισκέπτες, τα επιπλέον κόστη κοινής ωφέλειας, είδη πρωινού/αναλωσίμων, ο εξοπλισμός/έπιπλα (ενδεχομένως μέσω αποσβέσεων αν μεγάλης αξίας), μέρος του κόστους συντήρησης του ακινήτου κ.ά. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ο φορολογητέος συντελεστής κέρδους να μειώνεται, αλλά ό,τι καθαρό κέρδος απομένει φορολογείται με τους συντελεστές επιχειρηματικού εισοδήματος (όχι ευνοϊκά 30%).
ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Στις απλές μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικίας δεν επιβάλλεται ΦΠΑ. Ωστόσο, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb που μοιάζουν με παροχή καταλύματος (ξενοδοχειακού τύπου) ενδέχεται να υπάρξει υποχρέωση εγγραφής στο μητρώο ΦΠΑ και επιβολής ΦΠΑ στους πελάτες. Συνοπτικά:
- Όριο απαλλαγής: Από 1/1/2025, η ετήσια απαλλαγή από τον ΦΠΑ αυξήθηκε σε ακαθάριστο κύκλο εργασιών 120.000 SEK (ήταν 80.000 SEK μέχρι το 2024)skatteverket.seskatteverket.se. Δηλαδή, ένας ιδιώτης που πληροί τα κριτήρια “ξενοδοχειακής” εκμίσθωσης και έχει έσοδα πάνω από 120.000 SEK το χρόνο (ή σε δύο από τα τελευταία τρία χρόνια) πρέπει να εγγραφεί για ΦΠΑ (moms) και να επιβάλλει ΦΠΑ στους μισθωτέςskatteverket.seskatteverket.se. Κάτω από αυτό το όριο, απαλλάσσεται από την υποχρέωση αυτή (μπορεί όμως προαιρετικά να εγγραφεί εθελοντικά)skatteverket.se. Σημ.: Το όριο υπολογίζεται ανά φορολογούμενο – αν ένα ακίνητο έχει πολλούς συνιδιοκτήτες, τα έσοδα κατανέμονται και κρίνονται ανά άτομοskatteverket.seskatteverket.se.
- Συντελεστής ΦΠΑ: Η παροχή βραχυχρόνιας διαμονής υπάγεται σε μειωμένο συντελεστή 12% στη Σουηδία (παρομοίως με τις υπηρεσίες ξενοδοχείων)skatteverket.se. Εφόσον λοιπόν απαιτείται να επιβληθεί ΦΠΑ, ο οικοδεσπότης θα πρέπει να προσθέτει moms 12% στο μίσθωμα. (Για παράδειγμα, αν η καθαρή χρέωση είναι 1.000 SEK/διανυκτέρευση, με ΦΠΑ 12% η τελική τιμή θα είναι 1.120 SEK – το ποσό των ~120 SEK θα αποδοθεί στο κράτος.) Σημειώνεται ότι στο όριο των 120.000 SEK εξετάζεται ο καθαρός τζίρος χωρίς ΦΠΑskatteverket.se. Αν κάποιος υπερβεί το όριο εν μέσω έτους, οφείλει να εγγραφεί αμέσως και να χρεώσει ΦΠΑ από την πράξη που ξεπερνά το όριο και μετάskatteverket.se. Υπάρχει επίσημο παράδειγμα: το 2024 δύο συνιδιοκτήτες εισέπραξαν 179.000 SEK από Airbnb μισθώσεις – ανά άτομο 89.500 SEK. Υπολογίζοντας το μερίδιο χωρίς ΦΠΑ (12%), προκύπτει ~79.915 SEK έκαστος, που ήταν κάτω από το όριο των 80.000 εκείνου του έτους, συνεπώς δεν εγγράφηκαν για ΦΠΑskatteverket.seskatteverket.se. Για το 2025 το αντίστοιχο παράδειγμα θα ίσχυε με όριο 120.000 SEK.
- Δήλωση/απόδοση ΦΠΑ: Εφόσον υπαχθεί σε ΦΠΑ, ο εκμισθωτής πρέπει να αποδίδει το 12% περιοδικά (συνήθως trimestrial ή annual filing ανάλογα με τον όγκο). Δικαιούται όμως παράλληλα να εκπίπτει το ΦΠΑ των δαπανών της δραστηριότητας (π.χ. αν πληρώνει καθαρισμό με τιμολόγιο συν ΦΠΑ, μπορεί να συμψηφίσει τον εισερχόμενο φόρο). Στην πράξη, στην περιοδική δήλωση ΦΠΑ θα δηλώνεται ως φορολογητέος τζίρος το καθαρό ποσό ενοικίων και θα προκύπτει ΦΠΑ 12% πληρωτέος μείον τυχόν πιστωτικό ΦΠΑ αγορώνskatteverket.seskatteverket.se.
Πώς φορολογείται αν ΔΕΝ είναι επιχειρηματική δραστηριότητα: Εφόσον ο εκμισθωτής παραμένει στο καθεστώς του ιδιώτη (όχι επαγγελματίας), δεν αλλάζει ο τρόπος φορολόγησης: το εισόδημα δηλώνεται στην ενότητα κεφαλαιακών εισοδημάτων της φορολογικής δήλωσης (κωδ. 7.3 στο σουηδικό έντυπο) και φορολογείται με 30% επί του καθαρού ποσούskatteverket.se. Επομένως, ακόμη και τα έσοδα από Airbnb θα προστεθούν στα λοιπά έσοδα από τυχόν ενοίκια και μετά τις εκπτώσεις θα φορολογηθούν 30%. Παράδειγμα: Αν ένας φορολογούμενος το 2025 μισθώσει την κατοικία του μέσω Airbnb αρκετές φορές και λάβει συνολικά 50.000 SEK από μισθώματα: από αυτά αφαιρείται το αφορολόγητο 40.000 SEK, απομένουν 10.000 SEK φορολογητέα, στα οποία εφαρμόζεται φόρος 30% = 3.000 SEK. Εάν λάβει κάτω από 40.000 SEK, δεν θα πληρώσει καθόλου φόρο (απλώς θα το αναφέρει πληροφοριακά στη δήλωση)skatteverket.seskatteverket.se.
Παράδειγμα φορολόγησης (βραχυχρόνια μίσθωση ως επιχείρηση): Έστω ότι ένας φορολογούμενος πληροί όλα τα κριτήρια “hotel-like” εκμίσθωσης και έχει σημαντικές εισπράξεις. Το 2025 απέκτησε 150.000 SEK από βραχυχρόνιες ενοικιάσεις κατοικίας (π.χ. τουριστικό κατάλυμα). Αυτό το εισόδημα ξεπερνά το όριο των 120.000 SEK, οπότε πρέπει να εγγραφεί για ΦΠΑ 12%. Στα μισθώματα προς τους πελάτες θα πρέπει πλέον να ενσωματώνει 12% moms. Για παράδειγμα, από τα 150.000 SEK, το ποσό ~16.071 SEK θα αντιστοιχεί σε ΦΠΑ (υπολογισμός: 150.000 × 12/112 = 16.071) και 133.929 SEK θα είναι καθαρό προ ΦΠΑ έσοδο. Ο επιχειρηματίας θα αποδώσει 16.071 SEK σε ΦΠΑ στο κράτος, αλλά μπορεί να εκπέσει τυχόν ΦΠΑ εισροών. Στη συνέχεια, όσον αφορά τον φόρο εισοδήματος, θα υπολογίσει το καθαρό κέρδος του: αν π.χ. είχε 50.000 SEK δαπάνες (καθαρισμοί, προμήθειες, αποσβέσεις επίπλων, κ.λπ.), το κέρδος μένει 83.929 SEK. Αυτό το ποσό θα φορολογηθεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με την κλίμακα φόρου που του αναλογεί (π.χ. ~32% εφόσον βρίσκεται κάτω από το όριο κρατικού φόρου). Άρα ο φόρος εισοδήματος μπορεί να είναι γύρω στις 26.857 SEK (32% * 83.929), επιπλέον του ΦΠΑ που ήδη αποδόθηκε. Αντίθετα, αν το ίδιο ποσό είχε φορολογηθεί ως ιδιώτης (30%), ο φόρος θα ήταν 30% * 110.000 (με εκπτώσεις 40k) = 33.000 SEK, αλλά χωρίς δυνατότητα έκπτωσης δαπανών πέραν 40k. Το παράδειγμα δείχνει ότι το επιχειρηματικό καθεστώς συμφέρει μόνο όταν υπάρχουν πολλές δαπάνες ή απαιτείται λόγω ΦΠΑ.
(Για πιο επίσημο παράδειγμα: Σύμφωνα με το Skatteverket, δύο φορολογούμενοι που νοίκιασαν κατοικία με Airbnb το 2024 εισέπραξαν συνολικά 179.000 SEK. Μοιράζοντας το ποσό, έκαστος είχε 89.500 SEK. Υπολογίζοντας τον τζίρο χωρίς ΦΠΑ: 89.500 – (12% ΦΠΑ) ≈ 79.915 SEK έκαστος, κάτω από το τότε όριο των 80.000 SEK. Άρα δεν χρειάστηκε εγγραφή σε ΦΠΑskatteverket.seskatteverket.se. Το όριο 2025 είναι 120.000 SEK.)
Βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb): Δεν υπάρχει ξεχωριστό καθεστώς – αν ο ιδιώτης νοικιάζει την κατοικία του ή δωμάτιο αυτής βραχυχρόνια, ισχύουν οι ίδιες ακριβώς εκπτώσεις και ο ίδιος φόρος. Ο Σουηδικός νόμος δεν διακρίνει μεταξύ μίσθωσης μακράς διαρκείας και βραχυχρόνιας για τον ιδιοκτήτη. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώνει το εισόδημα αυτό στην ετήσια φορολογική του δήλωση (Inkomstdeklaration 1) στο πεδίο για ενοίκια ιδιωτικής κατοικίας, εφόσον το συνολικό παγκόσμιο εισόδημά του υπερβαίνει τις 20.431 SEK (το κατώφλι υποβολής δήλωσης για το 2024).
Βραχυχρόνια μίσθωση (Korttidsuthyrning)
Χαρακτηριστικά που ορίζουν τη βραχυχρόνια μίσθωση:
- Ενοικίαση σε πολλαπλούς ενοικιαστές μέσα στο έτος
- Περίοδοι ενοικίασης λιγότερες από 3-4 μήνες ανά ενοικιαστή
- Διαφήμιση με ημερήσιες ή εβδομαδιαίες τιμές
- Παροχή πρόσθετων υπηρεσιών (καθαρισμός, αλλαγή σεντονιών κλπ.)
Φορολογικές επιπτώσεις:
- Εάν η δραστηριότητα είναι εκτεταμένη ή περιλαμβάνει πρόσθετες υπηρεσίες, μπορεί να χαρακτηριστεί επιχειρηματική δραστηριότητα και να φορολογηθεί διαφορετικά.
-Υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο ΦΠΑ εάν το ετήσιο εισόδημα υπερβαίνει τα 120.000 SEK (από το 2025) και η δραστηριότητα μοιάζει με ξενοδοχειακή. Ο συντελεστής ΦΠΑ είναι 12%.
Ψηφιακές πλατφόρμες: Από 1/1/2023, πλατφόρμες όπως το Airbnb υποχρεούνται να αναφέρουν τα εισοδήματα των ιδιοκτητών στη Skatteverket.
Επιπλέον επιβάρυνση για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Δεν υπάρχει επιπλέον επιβάρυνση (τέλος διαμονής π.χ. ) για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Νομικό πλαίσιο και σχετικά άρθρα νόμων
Το κύριο νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τη φορολόγηση εισοδημάτων από ενοικιάσεις ακινήτων στη Σουηδία είναι:
Inkomstskattelagen (1999:1229) - Σουηδικός Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος
- Κεφάλαιο 42, Άρθρο 30: Ορίζει τη βασική έκπτωση (schablonavdrag) των 40.000 SEK για εισόδημα από ενοικίαση ιδιωτικής κατοικίας.
- Κεφάλαιο 42, Άρθρο 31: Ορίζει τις πρόσθετες εκπτώσεις για διάφορους τύπους ακινήτων (20% για μονοκατοικίες, κοινόχρηστα για διαμερίσματα, κλπ.).
- Κεφάλαιο 2, Άρθρο 8: Ορίζει την έννοια της "ιδιωτικής κατοικίας" (privatbostad).
- Κεφάλαιο 2, Άρθρο 11: Περιέχει τους "κανόνες αδράνειας" (tröghetsregeln) που καθορίζουν πότε μια κατοικία διατηρεί την κατάστασή της ως ιδιωτική κατοικία παρά τις αλλαγές στη χρήση της.
Πηγές
https://www.skatteverket.se/servicelankar/otherlanguages/inenglishengelska/individualsandemployees/declaringtaxesforindividuals/howtofileyourtaxreturn/thecontentsoftheincometaxreturn/owningproperty.4.7be5268414bea064694c788.html#:~:text=If%20you%20rent%20out%20your,deduction%20will%20be%2020%2C000%20SEK
https://www.skatteverket.se/
https://www.skatteverket.se/privat/skatter/bostadochfastighet/uthyrningavbostad.4.233f91f71260075abe8800033479.html
https://www.skatteverket.se/foretag/skatterochavdrag/fastigheter/hyresintakterfranfastigheter.4.15532c7b1442f256baebb11.html
https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/inkomstskattelag-19991229_sfs-1999-1229
https://www.pwc.se/sv/pdf-reports/skatter/pwc-swedish-taxes-2021.pdf
https://skatteverket.se/privat/skatter/arbeteochinkomst/inkomster/fastigheterochbostadsratter/hyresintakterfranprivatbostadsfastighet.4.233f91f71260075abe8800033511.html
https://skatteverket.se/foretag/skatterochavdrag/fastigheter.4.18e1b10334ebe8bc80002540.html
https://skatteverket.se/privat/skatter/bostadochfastighet/uthyrningavbostad.4.233f91f71260075abe8800033479.html
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2025.2/362368.html
https://www.villaagarna.se/debatt/skattefragor/da-ser-skatteverket-din-uthyrning-som-en-naringsfastighet/
https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/hyrautprivatbostadbostadsrattsmahusochhyresratt.4.233f91f71260075abe8800033479.html
https://www.skatteverket.se/privat/skatter/arbeteochinkomst/inkomster/saljaochhyrautpanatet.4.48cfd212185efbb440b62ba.html
https://www.skatteverket.se/privat/skatter/beloppochprocent/2025.4.262c54c219391f2e96342eb.html
https://www.skatteverket.se/privat/etjansterochblanketter/svarpavanligafragor/rantorochutdelning/privatrantorfaq/jagharhyrtutminbostadhurbeskattasdet.5.18e1b10334ebe8bc8000118317.html
Δείτε το επόμενο Webinar του κόμβου
Περιπτωσιολογία εκπιπτόμενων δαπανών βάσει των τελευταίων αποφάσεων ΣτΕ και ΔΕΔ - Δαπάνες και χρόνος έκπτωσης μετά το κλείσιμο της χρήσης, παροχές σε είδος και έκπτωση δαπανών
Στις : 13-10-2026 17:30
Εισηγητές: Γραβιάς Κωνσταντίνος, Κουλογιάννης Κωνσταντίνος
Ακολουθήστε το taxheaven.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλα τα οικονομικά νέα
